最終更新日: 2026年3月12日
競売とは？
まず、「競売」と書いて「けいばい」または「きょうばい」と読みます。一般的に、不動産業界では「けいばい」と読むことが多いです。
競売とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合に、金融機関（銀行など）が裁判所を通じて不動産を強制的に売却し、貸したお金を回収する法的手続きのことです。いわば、債権者にとっての「最終手段」であり、裁判所が主導してオークション形式で購入者を決定します。
多くの方は家を購入する際、銀行などの金融機関から住宅ローンを借り入れます。その際、金融機関は万が一の返済不能に備えて、「抵当権」という担保を不動産に設定します。抵当権とは、「ローンの支払いができなくなったときに、この不動産を売却してお金を回収する権利」のことです。
住宅ローンの滞納が続くと、金融機関はこの抵当権を実行し、裁判所に対して「この不動産を売却して貸したお金を回収したい」と競売の申し立てを行います。これによって競売手続きが開始されるのです。
競売は債権者にとっては確実に債権回収ができるというメリットがありますが、債務者（ローンを借りている人）にとっては、市場価格より安く売却されてしまうなど、多くのデメリットがある手続きです。
競売には「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類がある
競売には大きく分けて「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類があります。それぞれの違いを理解しておきましょう。
担保不動産競売とは
担保不動産競売とは、抵当権や根抵当権が設定された不動産を裁判所が売却し、債権を回収する手続きのことです。住宅ローンの滞納による競売は、ほとんどがこの担保不動産競売にあたります。
裁判所では、担保不動産競売の申立てを受理すると「令和○○年(ケ)第◇◇号」という事件番号を付けて手続きを進めます。業界では、この抵当権を実行する競売のことを「ケ事件」と呼んでいます。
強制競売とは
強制競売とは、債務名義（借金の存在や範囲を公的に証明した文書）に基づいて、裁判所が不動産を差し押さえて売却する手続きのことです。抵当権が設定されていない不動産に対しても執行できるのが特徴です。
裁判所では「令和○○年(ヌ)第◇◇号」という事件番号が付けられ、業界では「ヌ事件」と呼ばれます。事業資金の返済が滞った場合や、マンションの管理費を滞納して管理組合から申し立てられるケースなどが該当します。
なお、強制競売の対象は不動産だけでなく、自動車などの動産も含まれます。
競売と任意売却の違いとは？
任意売却とは、住宅ローン等の返済ができなくなった場合に、債権者（金融機関）の合意を得た上で、不動産を一般市場で売却することです。競売とは異なり、債務者の意思で売却手続きを進めることができます。
競売と任意売却の最も大きな違いは「売却価格」です。
- 競売：市場価格の5〜7割程度で売却されることが多い
- 任意売却：市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い
つまり、任意売却のほうが高く売れる可能性が高いため、売却後に残る借金（残債）を少なくできるというメリットがあります。
ただし、任意売却を行った後の残債については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。現実的に支払いできる金額で交渉を進めることが重要です。
任意売却と競売の違いとは？9つの点で違いを解説
競売と公売の違いとは？
公売（こうばい）とは、税金を滞納した人の不動産を国や地方自治体が直接差し押さえて、一般の人に売却する手続きのことです。
競売と公売は、どちらも未払いの債務を回収するために財産を売却する制度という点では同じです。しかし、以下のような違いがあります。
- 競売：裁判所が主導して行われる
- 公売：国税庁や税務署、自治体が主導して行われる
また、根拠となる法律も異なり、競売は「民事執行法」、公売は「国税徴収法」に基づいて行われます。
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競売になるケースとは？
弊会では、競売にかけられてしまった方からのご相談を数多くお受けしてきました。競売にかけられる主な理由として、以下の5つのケースが挙げられます。
- 1．住宅ローンの返済が困難になってしまった
- 2．マンション管理費を滞納してしまった
- 3．消費者金融等の借金を返済できなくなった
- 4．固定資産税を滞納してしまった
- 5．相続の遺産分割協議が調わなかった
最も多いのは住宅ローンの滞納ですが、それ以外にも注意すべきケースがあります。
例えば、マンションの管理費や修繕積立金を滞納した場合、マンションの管理組合が競売を申し立てることもあります。また、離婚に伴う財産分与で揉めた結果、共有不動産が共有持分競売にかけられるケースもあります。
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競売の流れ
不動産の競売は、以下の流れで進んでいきます。住宅ローンの滞納から強制執行までの全体像を把握しておきましょう。
担保不動産競売と強制競売では申し立ての根拠は異なりますが、手続きの流れ自体はほぼ同様です。競売のスケジュールについて詳しく知りたい方は、関連記事もご覧ください。
1．金融機関から督促状や催告書が届く
住宅ローンを滞納し始めると、まず債権者である金融機関から支払いを促す「督促」が行われます。最初は電話や郵便でのやわらかい連絡ですが、滞納から1〜3ヶ月程度が経過すると、書面での督促が本格化します。
これらの督促を無視し続けると、金融機関は「支払いの意思がない」と判断します。もし経済的に余裕がなく、今後の支払いの目処も立たないのであれば、この段階で早めに専門機関に相談することをおすすめします。
そして、滞納から3〜6ヶ月程度が経過すると、金融機関から「催告書」が届きます。催告書は内容証明郵便で届くことが多く、金融機関からの事実上の最終通告です。
催告書には、滞納額および遅延損害金を支払わない場合に「期限の利益」を失うこと、そして法的手続き（競売）を通じて債権回収を進めることが記載されています。
2．期限の利益の喪失通知が届く
催告書が届いた後も対応しないままでいると、「期限の利益」を喪失してしまいます。
住宅ローンにおける「期限の利益」とは、毎月決められた金額を分割で返済できる権利のことです。この権利を失うと、残りの住宅ローン残債を一括で返済することを求められます。
例えば、残りのローンが2,000万円あった場合、毎月10万円ずつ返済するのではなく、2,000万円を一度に返済しなければならなくなるのです。この段階で一括返済ができない場合、いよいよ競売に向けた手続きが進められることになります。
3．代位弁済が行われる
期限の利益を喪失し、住宅ローン残債の一括返済を求められても支払いができない場合、「代位弁済」が行われます。
代位弁済とは、保証会社などの第三者が債務者（あなた）の代わりに、住宅ローンの残債を金融機関に一括で返済することです。「代わりに払ってもらえるならラッキー」と思うかもしれませんが、そうではありません。
代位弁済が行われると、住宅ローンの債権は金融機関から保証会社に移ります。つまり、今度は保証会社に対して借金を返済しなければならなくなるのです。そして、保証会社は金融機関よりも厳しい姿勢で債権回収を進めてきます。
4．競売開始決定通知が届く
代位弁済から数ヶ月が経過すると、ついに「競売開始決定通知」が届きます。この通知は裁判所から届くもので、正式に競売手続きが開始されたことを意味します。
競売開始決定通知が届いた場合、4〜6ヶ月後には競売が実行され、物件が強制的に売却されてしまいます。ただし、この段階でも競売を回避する方法はまだ残されています。
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5．現況調査が行われる
競売開始決定通知が届いてから1〜2ヶ月後、裁判所が任命した執行官と不動産鑑定士が物件の「現況調査」を行います。
現況調査とは、競売の対象となる物件の状態を調査・査定することです。具体的には以下のことが行われます。
- 物件の室内外の写真撮影
- 不動産の評価額（売却基準価格）の決定
- 物件の占有状況の確認
現況調査は拒否することができません。立ち会わなくても、執行官は鍵を開けて調査を行う権限を持っています。拒否した場合、余計な費用が発生したり、物件の評価に悪影響を及ぼす可能性があるため、協力することをおすすめします。
6．インターネット上に情報が掲載される
現況調査から数ヶ月が経過すると、入札通知が届きます。そして、裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト「BIT」などに、自宅の情報が掲載されるようになります。
掲載される情報には以下のものが含まれます。
- 物件の所在地
- 物件の外観・内装の写真
- 売却基準価格
- 入札期間と開札日
この情報は誰でも閲覧できるため、近隣住民や知人に競売にかかっていることを知られてしまう可能性があります。
競売を取り下げることができる期限は、開札日の前日までです。それを過ぎてしまうと、競売を中断することはできなくなります。
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7．開札・売却許可決定
入札期間（通常1週間程度）が終了すると、開札が行われます。開札では入札金額が確認され、最も高い金額を入札した人が落札者となります。
その後、裁判所で審査が行われ、問題がなければ売却許可決定が出されます。売却許可決定から1週間以内であれば、元の所有者（債務者）から不服申し立てを行うことも可能ですが、正当な理由がなければ認められません。
買受人が裁判所に代金を納付すると、その時点で家の所有権が買受人に移転します。
8．明け渡し・強制執行
家の所有権が買受人に移転したら、以前の所有者は速やかに家を明け渡さなければなりません。
もし明け渡しに応じない場合、買受人は裁判所に強制執行の申し立てを行うことができます。強制執行が認められると、執行官立ち会いのもと、家財道具を強制的に運び出され、鍵を交換されて家を追い出されることになります。
強制執行にかかる費用（引越し業者代、倉庫代など）は最終的に債務者の負担となるため、自主的に退去するほうが経済的・精神的な負担は軽くなります。
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競売にかけられる4つのデメリット
競売は、債権者にとっても債務者にとってもデメリットの多い債権回収の手段です。ここでは、債務者（住宅ローンを借りている人）にとっての主なデメリットを4つ解説します。
1．売却価格が低く、安く処分されてしまう
競売の最大のデメリットは、売却価格が市場価格よりも大幅に低くなることです。一般的に、競売での売却価格は市場価格の5〜7割程度になると言われています。
例えば、市場価格が3,000万円の物件であれば、競売では1,500万円〜2,100万円程度でしか売れない可能性があるということです。売却価格が低いということは、それだけ残債（売却後も残る借金）が多くなることを意味します。
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2．プライバシーが侵害される
競売手続きが始まると、物件の「現況調査」のために裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅を訪れます。また、インターネット上や官報（国の広報誌）に物件情報が公開されます。
さらに、競売物件に興味を持った人が現地を見に来たり、近隣住民に聞き込みを行ったりすることもあります。その結果、近隣の方や知人に競売にかかっている事実を知られてしまう可能性が高くなります。
3．多くの借金が残る
前述の通り、競売では市場価格よりも低い価格で売却されます。さらに、競売にかかる費用（競売費用）も売却代金から差し引かれます。
その結果、債権者への配当（返済）が少なくなり、多くの借金（残債）が残ってしまう可能性があります。競売後も残債の返済義務は消えないため、引き続き支払いを続けなければなりません。
競売にかかる費用とは？手続きの流れや任意売却との費用比較も解説
4．諸費用が考慮されない
任意売却の場合、交渉次第では売却代金の中から引っ越し代などの諸費用を捻出してもらえることがあります。しかし、競売の場合は一切の交渉ができません。
引っ越し代、敷金・礼金、新居の初期費用など、新生活に必要となるすべての費用は自分で用意しなければなりません。
競売で引っ越し代は出る？引っ越し費用を確保する方法を解説
競売にメリットはある？
競売は債務者にとってデメリットが多いですが、見方によってはメリットと捉えられる点もあります。
1．手間がかからない
競売は裁判所が主導して進めるため、債務者が自ら売却活動を行う必要がありません。任意売却のように不動産会社を探したり、内覧対応をしたりする手間は不要です。
2．退去までの期間を確保できる
競売は法的手続きに則って進むため、住宅ローンの滞納開始から実際に家を出るまで、最短でも8〜10ヶ月程度の期間があります。
競売後も買受人の代金納付から強制執行までには1〜2ヶ月程度かかるため、一定期間は住み続けることができます。ただし、この間も住宅ローンの延滞損害金は発生し続けるため、借金は増え続けることになります。
競売後いつまで住める？退去のタイミングを解説
3．仲介手数料がかからない
競売で物件が売れた場合、任意売却のように不動産会社への仲介手数料や契約書の印紙税などを支払う必要はありません。
ただし、競売の申立てにかかる費用（申立印紙代、郵便切手代、登録免許税、評価書作成費用など）は売却代金から差し引かれます。
競売後いつまで住むことができる？
競売で自宅が売却された後、いつまで住み続けられるのでしょうか。
買受人が代金を納付した時点で所有権は移転しますが、実際に退去するまでの期間は、買受人との話し合いによって決まります。買受人によっては、ある程度の猶予期間を設けてくれることもあります。
ただし、話し合いがまとまらない場合や、退去に応じない場合は、強制執行によって強制的に退去させられます。強制執行の費用は最終的に債務者の負担となるため、自主的に退去するほうが経済的な負担は軽くなります。
また、所有権移転前に自主的に退去することで、精神的な負担も軽減できます。競売が開始された時点で、新しい住居を探し始めることをおすすめします。
競売後いつまで住める？退去のタイミングを解説
競売を回避・取り下げるための方法
競売にかけられてしまっても、まだ諦める必要はありません。競売を回避・取り下げる方法は主に以下の3つがあります。
- 1．一括弁済
- 2．任意売却
- 3．自己破産・個人再生
1．一括弁済
一括弁済とは、住宅ローン残債を一括で返済する方法です。住宅ローンを完済すれば、競売を申し立てる根拠がなくなるため、債権者は競売を取り下げます。
ただし、住宅ローン残債に加えて、延滞損害金も支払う必要があります。毎月の返済が滞っている状況で、まとまった資金を用意することは極めて困難です。
親族からの援助を受けられる場合や、まとまった財産がある場合を除いて、一括弁済は現実的な選択肢とは言えません。
2．任意売却
任意売却は、競売を回避する最も現実的な方法です。債権者の合意を得た上で、一般市場で不動産を売却します。
任意売却のメリットは以下の通りです。
- 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い
- 売却後の残債を減らすことができる
- 交渉次第で引っ越し代などの費用を確保できることがある
- プライバシーを守りながら売却できる
- リースバックで住み続けられる可能性もある
競売は債権者が申し立てるものなので、債権者が取り下げに合意すれば、開札日の前日まで競売を停止することが可能です。
ただし、任意売却には専門的な知識と経験が必要です。一般的な不動産会社ではなく、任意売却を専門に扱う業者に依頼することをおすすめします。
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3．自己破産・個人再生
自己破産は、裁判所に申し立てを行い、財産と債務を清算する方法です。自己破産手続きが開始されると、競売手続きは一時停止されます。ただし、自宅は処分の対象となるため、家を残すことはできません。
個人再生は、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用することで、住宅ローン以外の債務を大幅に減額しながら、自宅を残せる可能性がある方法です。住み慣れた家に住み続けたい場合は、検討する価値があります。
いずれも法的手続きとなるため、弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
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早めにご相談ください
競売の問題は、早めに対処すればするほど選択肢が増えます。逆に、放置すればするほど状況は悪化し、取れる対策が少なくなっていきます。
以下のような状況に当てはまる方は、できるだけ早くご相談ください。
- 住宅ローンの返済が厳しくなってきた
- 金融機関から督促状や催告書が届いた
- 期限の利益喪失の通知が届いた
- 競売開始決定通知が届いた
- 裁判所から現況調査の通知が届いた
当協会では、競売や任意売却に関する無料相談を承っております。まずはお気軽にご相談ください。
競売を回避した解決事例
当協会では、多くの方の競売問題を解決してきました。ここでは、実際に競売を回避できた事例の一部をご紹介します。
お客様それぞれの状況に合わせた最適な解決策をご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。
競売に関するよくある質問
Q. 競売にかけられたら必ず家を失いますか？
A. いいえ、必ずしもそうではありません。開札日の前日までであれば、任意売却などによって競売を取り下げてもらえる可能性があります。また、親族による買い戻しやリースバックを利用すれば、家に住み続けられる可能性もあります。
A. 1回目の入札で買い手がつかなかった場合、売却基準価格を下げて再度入札が行われます。それでも売れない場合は、さらに価格を下げて繰り返し入札が行われます。最終的に売れなかった場合は「競売不成立」となりますが、債務がなくなるわけではありません。
Q. 競売にかかる費用は誰が負担しますか？
A. 競売の申立て費用は債権者が立て替えますが、最終的には売却代金から差し引かれます。つまり、実質的には債務者の負担となります。競売費用には、申立印紙代、予納金、登録免許税などが含まれ、数十万円から100万円程度かかることもあります。
競売の取り下げにかかる費用は？取り下げの流れや対処法も解説
競売取り下げ・任意売却・住宅ローン滞納に関する無料メール相談
競売や任意売却、住宅ローンの滞納でお困りの方は、ぜひ当協会にご相談ください。秘密厳守で対応いたします。
競売問題は時間との勝負です。早めにご相談いただければ、より多くの選択肢をご提案できます。まずはお気軽にお問い合わせください。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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