任意売却の無料相談。住宅ローン滞納や競売のお悩みを解決します。秘密厳守
全国から24時間・無料相談受付中。
住宅ローン滞納・競売でお悩みの方は
まずは、お気軽にご相談ください。
0120-963-281
任意売却の無料相談。住宅ローン滞納や競売のお悩みを解決します。秘密厳守
全国から無料で
相談受付中
0120-963-281
| LINE/電話相談 | 9:00～20:00 年中無休/メール24時間 |
|---|---|
| 試験お問い合わせ | 9:00～18:00 土日祝除 |
一般社団法人全国任意売却協会
YouTubeチャンネル
競売開始決定通知書とは、裁判所が債権者の申し立てを認め、不動産の競売を行うことを正式に所有者（債務者）へ知らせるための文書のことを指します。
住宅ローンなどの返済が滞り、その状態が数か月続くと、金融機関などの債権者は抵当権を行使して物件を競売にかけ、その売却代金を債務返済に充当することになります。
このとき、競売が開始されたときに発行されるのが競売開始決定通知書です。
なお、通知書が届いた後は、執行官による物件調査や裁判所による評価額の算出といった競売準備が進みます。
このため、競売開始決定通知書が届いた後も、債務者側が債権者と交渉し、任意売却やリスケジュール（支払い条件の再検討）などの手段で競売を回避できる可能性もあります。
競売について下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。
競売開始決定通知書が届いてから実際に競売に至るまでの期間は、ケースにより異なりますが概ね4～6ヶ月です。
このため、任意売却やリスケジュールを希望されている方は早い段階で行動に移すようにしましょう。
ちなみに、競売に至ったのにも関わらず、物件に入居者が住んだままの状態ということも少なくありません。
競売における物件の買受人は代金を納付した段階で正式な所有者となります。
このため、元の入居者が物件に住み続けている場合、不法占拠者となってしまうのです。
この場合、買受人は裁判所に不動産引渡の申し立てを行い、裁判所から元の入居者に対して不動産引渡命令が出されます。
不動産引渡命令が出されてもなお入居者が退去しない場合、強制執行の申し立てを行い、催告を経て強制執行が行われるという流れです。
競売開始決定通知が届いた後も、期限内なら債権者の一存で取り下げることが可能です。
競売の開札期日前日までは、債権者の判断だけで競売手続きを中止できます。
ただし、ただお願いするだけでは取り下げは難しく、任意売却など具体的な代替返済方法を提示しなければなりません。
また資金を用意できるのであれば、リースバックや親族間売買といった方法も考えられます。
これらの方法であれば、家の売却後も賃貸契約を結ぶなどして家に住み続けることができるでしょう。
親子間売買とは？メリット、デメリットと注意すべき贈与税がかかる場合を解説
競売開始決定通知が送られてきた後も、任意売却などの方法で競売を回避することはできますが、期限があるため、通知書が送られてくる前に行動しておくとよりよいでしょう。
以下は、競売開始決定通知が送られてくるまでの流れです。
1．ローンを滞納する
2．金融機関から未入金のお知らせや督促状が届く
3．金融機関から催告書が届く
4．期限の利益（ローンの分割払いの権利）が喪失する
5．証会社により代位弁済がなされ代理弁済通知書が届く
6．競売開始決定通知書が届く
「競売開始決定通知書」は、ローン滞納の初期段階から金融機関の督促・催告などの手続きを経て送られてきます。
滞納開始から通知書到着までにはおおむね半年～10か月ほどの猶予があり、その間に金融機関と相談するなど早めの対策を行えば、競売を回避できる可能性を高めることができるでしょう。
ここでは、競売開始決定通知を無視するとどうなるのか、以下の項目に沿って解説します。
・競売開始決定通知書を無視すると家を失う
・猶予期間はおおむね半年から8か月ほど
競売開始決定通知書が届いた後は、競売に向けて着々と手続きが進められていくことになります。
実際に競売に至るまでは一定の期間があるとはいえ、この期間を無視してしまうともう後には戻れません。
放置していると物件が競売にかけられ、最終的には強制退去させられることになります。
競売開始決定通知書が届いた後、競売が開始されるまでは4～6ヶ月程度、そして最終的に競売により物件が売却されるまでの期間はおおむね半年から8ヶ月ほどです。
競売を回避したい場合は、債権者が取り下げできる期限である4～6ヶ月のうちに債権者との交渉や任意売却などの対策を行うようにしましょう。
住宅ローンの滞納から実際に競売に至るまでにはいくつかの手続きがあります。
その間にはさまざまな書類が送られてくることになりますが、競売開始決定通知以外で、特に注意しておきたい書類として以下のようなものが挙げられます。
・期限の利益喪失通知書
・代位弁済通知
・差押通知書
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローンを数か月滞納し、督促状や催告書などが届いた後に送付される書類です。
期限の利益とは、ローンの債務者が「毎月の期日までに返済すればよい」という取り決めのことです。
期限の利益が喪失されると、「毎月の期日までに返済すればよい」という利益が失われ、すぐに一括返済を求められることになります。
期限の利益喪失前であれば、滞納した住宅ローンを返済すれば問題なかったものが、期限の利益喪失後は一括返済が求められることになるのです。
期限の利益喪失通知書が届いた段階で、一つ、後戻りができない段階に進んだということができるでしょう。
住宅ローンの債権者は銀行などの金融機関ですが、代位弁済が行われると保証会社などのサービサーに債権が移ることになります。
このとき、保証会社などのサービサーは金融機関から住宅ローンという債権を買い取っており、このことを代位弁済と呼びます。
代位弁済後は、ローンを返済する相手が銀行などの金融機関から、保証会社などのサービサーに移るのです。
差押通知書は債権者が裁判所に対して物件を差し押さえる通知がなされ、受理されたときに発行される書類です。
差押通知書が届いた段階でも、まだ実際に競売に至るまでの間であれば任意売却などの方法で競売を回避することは可能です。
とはいえ、差押通知書は債権者からの最後通告であり、時間的余裕はないものと考えなければなりません。
競売を回避する方法としては、以下の2つがあります。
・債務の残金を全額返済する「一括返済」
・親族間売買やリースバックを行うための「任意売却」
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローン残高の一括返済を行えば、債権者は取り下げに応じてくれます。
しかし、毎月の返済が滞っている状況の中で、急にまとまった資金を用意するのは困難です。
また、単純な住宅ローンの残高だけではなく、借入残高に対して高利率の支払い遅延損害金も支払う必要があることにも注意が必要です。
住宅ローン滞納後、期限の利益が喪失した後に一括返済による方法で競売を回避するには、親族や身近な人からお金を借りるといった方法が選択肢として挙げられるでしょう。
もう一つの方法として、自宅を売却し、売却価格を住宅ローンの返済にあてる方法があります。
そもそも競売で不動産が売れたとしても低い価格での売却となるため、市場価格で売るほうが債務者と債権者の双方にとってメリットがあります。
この売却価格を債権者が指定した価格で販売を進める手続きを任意売却と呼びます。
任意売却により、競売の期間入札の開始前日までに売却手続きが完了できれば、競売を取り下げることが可能です。
また、任意売却により親族間売買やリースバックで物件を売却できれば、売主は売却後もそのまま物件に住み続けられることも可能です。
ただし、任意売却をした後に残った債務については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。
決められた条件に従って返済を続けなければ「自己破産」などの必要性も高くなるため、現実的に支払いできる金額で交渉を進めましょう。
なお、任意売却は金融機関と交渉しながら進める必要があるなど、専門知識や経験が求められます。
このため、任意売却を依頼する際は任意売却を専門に扱っている業者に依頼するのがおすすめです。
任意売却、親族間売買、リースバックは、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。
専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。
住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。
当協会は設立以来、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は 0120-963-281（クロウサルニンバイ） へご連絡ください。
メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。
お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。
ご相談内容は秘密厳守いたします。
全国任意売却協会なら
住宅ローン滞納の悩みを無料で解消！
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士 賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
相談内容： ご相談者Ｅさんは大手の会社にて役員として勤務されていました。自宅はご自身夫婦とお父様・お母様と一緒に暮らされていました。仕事も順調で今までは問題な…詳細の成功事例
相談内容： 娘さん二人から親の家を買い取るにはと相談頂きました。75歳になる高齢な父親の事業が立ち行かなくなたため会社・個人とも債務整理を行いたい。父⇒娘の売…詳細の成功事例
相談内容： 自営業を営んでいるＭさん。事業開始時に運用資金を捻出するためにお住まいを担保に融資を受け、やりくりをしてこられました。しかし、年々支払い条件などが…詳細の成功事例
相談内容： 会社経営をしていたAさんは、事業破綻により総額約5000万円の負債を抱えてしまい、会社倒産によって会社は清算済み。ご自身は個人再生を検討し、約3年…詳細の成功事例
相談内容： 相談者のＩさんは、離婚をされる事になり、お子様とご自身とで現在のマンションに継続して住み続けたいとのご希望がありました。しかし、マンションの名義は…詳細の成功事例
相談内容： 東京都中野区のAさんから兄弟間の不動産売買、住宅ローン借り換えのご相談です。Aさん奥様のご実家の物件に関してご相談で、内容は土地は義母の所有、建物…詳細の成功事例
全国任意売却協会なら
住宅ローン滞納の悩みを無料で解消！
その他全任協のブログ
LINE相談
メール相談
無料相談予約
