執行官による現況調査 [住宅ローン滞納10ヵ月目]

執行官による現況調査 [住宅ローン滞納10ヵ月目]

執行官による現況調査とは

競売開始決定通知を受けてから1~2か月ほど経つと裁判所執行官による現況調査が行われます。これは法律に基づく強制的なもので、債務者(ご相談者さま)の鍵を開ける等の協力がない場合は、裁判所の権限で勝手に鍵を開けられ、自宅に入って写真撮影などの調査が行われます。また、家族や占有者(アパートの場合の入居者等)への聞き取り調査等も同時に行われます。

裁判所は、執行官による現況調査や、不動産鑑定士による価格査定を基に、競売不動産の基準価格を決定します。競売の基準価格は一般的に市場価格の7割程度と言われており、基準価格の90%以上の価格で入札をすることができます。つまり、ご相談者さまのご自宅が、競売では市場価格の約6割で売却されてしまう可能性があるのです。競売で返済しきれなかった残債は、債権者から一括での返済を再度求められます。そのため、競売後に自己破産を余儀なくされる方が多くなっています。

競売の最大のデメリットは、競売後にご相談者さまの状況や感情を無視して、強制的な退去が行われるということです。落札者へ所有権の移転が行われた時点で、ご相談者さまは「不法占拠」の状態となってしまいます。次の引越し先が見つかっていなくても、ご近所が見ている昼間でも、強制的な追い出しは行われます。競売は、ご相談者さまには最も避けていただきたい売却方法です。

任意売却することでまだ競売を回避することができます

執行官による現況調査が終わっても、任意売却をすることでまだ競売を回避することができます。任意売却をすることで、お金の持ち出し無く、1.競売価格よりも高く売却でき、2.引越し費用を最高30万円手元に残し、3.引越し時期もご相談者さまの意志が尊重され、4.残債も毎月無理ない範囲内での分割返済(通常5,000~30,000円程度)が可能になります。そのためには、債権者と交渉し任意売却の合意を得て、競売の申立てを取り下げてもらう必要があります。執行官による現況調査が行われると、任意売却に残された時間は僅かしかありません。

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任意売却は、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。任意売却を行うには、専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。特に現況調査まで終わっていると、任意売却の交渉を早急に的確に進めなければいけません。時間のない中で、少しでもご相談者さまにとって有利な形で任意売却を行うために、任意売却に関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体(協会)へのご相談をお薦め致します

全国住宅ローン救済・任意売却支援協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。

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