任意売却とは

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

任意売却は任売とも言われています。当協会で運営している「任意売却取扱主任者」を「任売主任者」と省略して表記したり、競売、公売と比較する際に、任意売却を単に「任売」と省略して呼ぶことがあります。

住宅ローンを滞納すると、債務者がローンを分割で返済する権利(期限の利益といいます)が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。

この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者(最高価買受人)をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、協会に「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。

協会は、任意売却の専門相談機関です。このページでは、任意売却について、競売との違いやメリットデメリットなどを説明しています。

競売と任意売却の違い

競売と任意売却は、両方とも金融機関から借りたお金(住宅ローンなど)全額の返済ができない状態で不動産を売却することです。しかし、競売と任意売却では販売方法、意思決定、そして結果が大きく異なります。

競売は全ての意思決定を裁判所が行うため、非常に透明性の高い取引です。ただ、任意売却と比較してデメリットが多いのが難点です。競売のデメリットは大きく以下の5つが挙げられます。他にも様々なデメリットが存在します。

  1. 限られた情報しか公開されないため、相場価格より安く売却されてしまう
  2. 新聞やインターネットで競売物件として住所が公表されてしまう
  3. 落札者がお金を支払った時点から売主は、不法滞在者になってしまう
  4. 不動産を売却したのに売主には一銭も支払われない
  5. 競売費用や遅延損害金が加算された残債務の一括返済を請求される

これに対して任意売却は、通常の不動産取引と同様、ご相談者さまの意志が反映された形での売却となります。きちんと情報公開することで相場価格での売却はもちろん可能ですし、ローン滞納を周囲に知られることもありません。強制立退きでは無く時間的に余裕のある引越しができますし、売却代金の一部を引越し代として債権者から融通してもらえる可能性もあります。さらに、残債務は月々5千円から3万円程度の返済を行える可能性が高い点も魅力の一つです。通常の不動産取引と違う点は、売却価格に関して債権者の同意を必要とする点です。

任意売却と競売の違いを比較

任意売却の大きな特徴として、自宅売却に係る経費(登記料や仲介手数料など)は売却代金の中から清算することができます。そのため、売主が持ち出しでお金を支払う必要はありません。前述の引越し代は、売却代金から最高30万円を融通してもらえる可能性があります。引越しには敷金・礼金・仲介手数料・前家賃などでまとまったお金が必要となるため、その30万円をもらえることで引越しが比較的スムーズに行えます。

任意売却と引越し代

任意売却のメリット

任意売却は競売と比較してご相談者さまにメリットが大きい不動産取引と説明しました。一般の不動産取引に近い形で行われるため、プライバシーの確保や引渡し(引越し)時期の設定など、ご相談者さまの意向に沿った形で行えます。

任意売却のメリット1 市場相場に近い価格で売れる

通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却することが可能です。不動産を高く売却するためには、なるべく多くの購入検討者に情報を届ける販売活動と、より良い条件で購入する人を探す時間が必要になります。任意売却はその両方が可能なため、競売よりも高い価格で売却できるのです。高い価格で売却することで、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることができます。

任意売却のメリット2 周囲に事情を知られずに売却可能

任意売却は、一般の不動産売却と同じ販売活動を行います。そのため、周囲には住宅ローンを滞納したことが知られることなく、自宅を売却することが可能です。ご相談者さまの多くは、ご近所や知り合いに対して、自宅を高く売れるから売却した、といった説明をすることができます。もし住宅ローン滞納への対処が遅れてしまい競売が開始してしまったとしても、任意売却に関する合意を得て競売を取り下げることができます。取り下げられた競売の詳細情報(住所等)は削除されて閲覧できなくなります

任意売却のメリット3 持出し金がゼロ

通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3~5%程度の諸経費がかかります。費用がかかるのは任意売却も変わりませんが、任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。そのため、ご相談者さまは、お金の持出しが必要有りません

任意売却のメリット

任意売却のデメリット

任意売却には、もちろんメリットだけではなく、デメリットもあります。

任意売却のデメリット1 住宅ローン滞納3ヶ月以上で信用情報機関に掲載される可能性がある。

任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンを3ヵ月以上滞納した場合は信用情報機関に登録される可能性があります。信用情報機関へは他の借入(カードローンや消費者金融など)を滞納しても登録されてしまいます。以前は多かった0円携帯のように分割で支払っていくようなリース商品も、支払いが滞ってしまうと信用情報機関に登録されます。この信用情報機関に登録されてしまうと、7年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなる等の影響があります。

任意売却のデメリット2 連帯保証人などの同意が必要

住宅ローンを借りる際、連帯保証人などの債務を連帯して負っている人がいる場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意が必要となります。連帯保証人はご夫婦が共同でご自宅を所有している場合に多く見られます。任意売却がしたくても連帯保証人に連絡が取れない、同意が得られない、といった場合は任意売却はすることができません。ご相談者さまのご希望がある場合は、当協会が間に入り、任意売却に同意いただけるよう説得を行います。

任意売却のデメリット3 売買価格と債権者の求める金額の差が大きいと折り合いがつかないことも…

任意売却は市場価格に近い金額で販売を行います。しかし、残債と市場価格に開きが大きい場合、金融機関から任意売却への同意が得られないこともあります。債権者にとっても任意売却は競売に比べてメリットが大きいため、当協会では一度断られても引き続き、任意売却をしてもらえるよう、ギリギリまで債権者との交渉を続けます。ご相談いただくのが滞納前など早い段階であると、任意売却の交渉も時間をかけて行えるため、任意売却のご相談は早めにしていただくのがポイントです。

任意売却のデメリット4 任意売却をどこに依頼すれば良いか分かりにくい

任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や経験が必要となります。しかし、任意売却に関するガイドライン等は無く、誰でも「任意売却専門」「任意売却の経験豊富」などと書くことができます。そのため、任意売却を行っている会社の中にはモラルの低い、悪徳業者も多いのが現状です。任意売却の相談をしていたのに、保証人の財産を取る、自己破産をしきりに勧められる、手数料だけ取られ何も対応してくれず時間がなくなり競売になる、など、悲惨な状況に追い込まれる方からのご相談が増えています。

任意売却のデメリット

任意売却をするための方法

任意売却を行うためには、抵当権を設定している全ての債権者から同意を得る必要があります。また、不動産取引となるため、宅地建物取引業免許を持っている会社との媒介契約(仲介契約)も必要となります。

※抵当権とは、住宅ローンなどの借金をする際、ローン返済ができない時に、その抵当権を設定した不動産を売却してお金を返してもらう権利のことです。つまり、抵当権とは、いわゆる「借金のかた」にあたる権利になります。住宅ローンは自宅に対して抵当権を設定し、企業が本社や工場をお金を借りて買う場合はその本社・工場に抵当権を設定するのが一般的です。カードローンや消費者金融は抵当権を設定しなくてもお金を借りることができます(消費者金融等が滞納後に抵当権を設定する場合はあります)

任意売却は債権者にとってもメリットがある!?

債権者から任意売却の同意を得るには、もちろん債権者にとってもメリットが無くてはいけません。債権者が任意売却に応じるメリットは主に3つあります。1つ目は競売よりも多くお金を回収できること、2つ目は競売よりも早くお金を回収できること(競売には1年以上かかることもあります)、3つ目は競売に比べて、事務作業を大幅に減らせることです(任意売却は弁護士や不動産会社が中心となって行います)。そのため、金融機関やサービサーの多くは、任意売却に対して協力的です。

任意売却が可能な期間

任意売却が法律的に可能なのは競売開札日の2日前までです。しかし、競売が開始されてしまっていると、債権者と交渉する時間が少なかったり、債権者が任意売却に応じなかったりと、任意売却の成功確率は落ちてしまいます。任意売却を成功させるためには、少しでも早い相談が一番重要です。もちろん既に競売が開始されている物件でも取り下げてもらうことができますので諦める必要はありません。

任意売却に向けた交渉はすべて当協会がアドバイス

任意売却は銀行など金融のプロとの交渉が必要となります。ご相談者さまご本人でも任意売却の交渉は出来ないことはないかも知れませんが専門知識も必要で難しい面も多いです。任意売却のプロフェッショナルである協会が間に入ることで、より有利な条件での任意売却が可能となります。

任意売却のイメージ図

全国住宅ローン救済・任意売却支援協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引士等が集まった任意売却の専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決に特化しており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただいています。

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