任意売却と競売の違いを比較

任意売却と競売の違いを比較

どうせ売るなら競売も任意売却も一緒、というわけではありません。任意売却には、競売にはないメリットがたくさんあります。競売と比較することで分かりやすくご説明いたします。

競売とは?

競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている土地や建物などの不動産を、裁判所を通して強制的に売却することをいいます。売却された不動産の代金は、金融機関等の債権者で配当(配分)されます。

競売の場合 比較項目 任意売却の場合
市場価格の7割前後の場合が多い 売却価格 市場価格に近い価格で売却できる場合が多い
新聞やネット上に公開されるため近所や職場に知られる可能性が高い プライバシー 通常の不動産売却と同じ方法を取るため、事情を知られずに売却可能
引越費用など 持出し金 一切なし
任意売却よりも多く残る可能性が高い 残債 競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債は少なくなる可能性が高い
一括での返済を求められる 残債の返済 無理ない範囲で分割返済が可能
不法占拠者として追い出される可能性も… 自宅に住み続ける 親族間売買や投資家に購入してもらい、リースバックしてもらう方法がある
裁判所から明渡命令が出せるため、立退料が支払われるケースはほとんどない 引越費用 債権者との交渉次第で、最高30万円の引越費用を受領できる
所有権移転後は不法占拠になり、引越し日は自由に選べない 引越し日 購入者、債権者との協議を行い、引越し日を設定できる
競売は所有者の意志は全く関係ない 自らの意思 債権者との協議は必要ですが、通常の不動産取引と同様に、ご自身の意志で売却活動が可能

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任意売却は競売に比べ、より市場価格に近い価格での売却が可能です

任意売却の最大のメリットは、競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債が少なるなることです。

あらかじめ協会が任意売却価格を提示したにもかかわらず、任意売却を行わず競売になってしまい、競売の落札価格が当協会の提示価格を下回ってしまった例です。

ボーナスが大幅カットされ住宅ローンが払えなくなったAさんの例

Aさん(40代)
東京都板橋区
職業:会社員
建物種別:一戸建て

住宅ローンを滞納してしまった経緯:
不景気で会社の業績が悪化。社員全員のボーナスが大幅にカットされ、ボーナス払い分は貯金から取り崩して支払いをしていたが貯金が底をついた。

購入金額:3,300万円
ローン残債:2,400万円

売却基準価格 ¥13,420,000
競売落札価格 ¥18,889,000
協会提示価格 ¥22,800,000 (差額 ¥3,911,000)

友人を助けるためお金を貸したが、そのまま連絡が途絶えた…

Bさん(50代)
埼玉県所沢市
職業:会社員
建物種別:戸建

住宅ローンを滞納してしまった経緯:

友人から経営している会社の資金繰りが一時的に苦しいからお金を貸して欲しいと相談された。貸すお金は無く、消費者金融からお金を借りて貸してあげた。貸したお金で資金繰りに目途が付き、会社はなんとか立て直せるはずだったが倒産してしまった。急いで友人に連絡を取ったが、そのまま連絡が取れなくなってしまった。

購入金額:4,100万円
ローン残高:1,000万円
貸した金額:700万円

売却基準価格 ¥14,421,000
競売落札価格 ¥17,889,101
協会提示価格 ¥21,800,000 (差額 ¥2,910,899)

余剰資金で収益物件を購入したが空室が目立つように…

Cさん(50代)
千葉県船橋市
職業:自営業
建物種別:ビル

アパートローンを滞納してしまった経緯:

Cさんは知り合いの不動産会社から店舗・共同住宅のビル購入を勧められ、経営している会社の業績も良かったため購入を決断。購入当初は満室稼働しており、頭金も3割入れていたためキャッシュフローもプラスでした。しかし、店舗、居住部分ともに入居者が変わる度に家賃が下がっていき、さらに空室も目立つようになっていった。次第にキャッシュフローのマイナス分を会社の利益で補うようになっていった。そんな中、主要取引先の一つが倒産、3千万円の損失が発生してしまった。資金繰りが厳しくなり、遂にはローンの支払いができなくなってしまった。

購入金額:1億5,000万円
ローン残高:8,000万円

売却基準価格 ¥41,890,000
競売落札価格 ¥43,100,000
協会提示価格 ¥49,000,000 (差額 ¥5,900,000)

他にも多くの事例で競売よりも任意売却で売却しておいた方が残債が少なくなった事例があります。これらの事例では、競売で購入者との交渉もできず強制的に売却されるより、任意売却を行うことによって約200万円~約600万円も有利に売却することができたはずでした。

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任意売却はご相談者様の意志で売却が進んでいきます

任意売却ができるか、競売になってしまうかで、不動産の売却価格にはこれだけ大きな差が生じます。所有している物件が競売にかかる恐れがある方は、任意売却を真剣に検討する価値はあるかと思います。任意売却に関する正しい情報をご提供した上で、少しでも有利に売却が進められるよう、当協会はサポートさせていただきます。

任意売却の最大のメリットとしては、自分の意志で誰に、いくらで、いつまでにするかを決められるということです。競売のように強制的に進んでいくことはありませんので、ご相談者様のご希望に沿った形で進めることができます。また、高く売れればそれだけ残債が少なくなるのはもちろん、任意売却の場合は残債の返済方法(月々の支払額)も債権者との交渉で決めることができます。

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