競売を回避、取り下げる方法は?わかりやすく解説

掲載日:2015年8月28日 最終更新日: 2019年7月20日

競売回避の相談~競売の取り下げ方法

競売にかけられていても取り下げて任意売却をするという事は可能です。ここでは競売にかけられた場合の取り下げ(競売回避)方法についてご説明いたします。

競売にかけられたとは?

競売にかけられたとは保証会社等が、あなたの不動産(自宅など)を売却した代金をもって回収するために、その担保の目的となっている不動産を強制的に処分(売却)する競売という法的手続きの申立てをした状態です。あなたには「担保不動産競売開始決定」が届きこの書類の通知により、ご自宅や、所有の家など不動産が競売にかけられた状況が通知され、例えば自宅やマンションなど所有ている不動産が競売にかけられたと知ることになります。「担保不動産競売開始決定」は住宅ローンを滞納してからおよそ9か月程度で送られてくる書類です。

担保不動産競売開始決定通知書1担保不動産競売開始決定通知書2

※掲載している競売開始決定通知書は一例です。地域や金融機関によっては書式が異なります。

このまま何もせずに放置すると、「担保不動産競売開始決定書」が送られてきてから3~6ヵ月程度で競売により不動産は強制的に売却され、自宅から退去しなければいけません。



競売の流れ

「競売開始決定通知」が届いても任意売却をすることは可能ですし、そうすることで競売を回避することができます。しかし、競売の申立てがされたことで任意売却ができる時間が制約されてしまいますので、早急な対応が必要です。競売の流れの中でいつまで取り下げが可能なのかを具体的にご説明します。また競売には、強制競売、担保不動産競売、形式競売の3種類の競売がありますが、手続きの流れについてはすべて同様です。

競売から落札まで~競売の流れ

1. 競売の申立て

債権者(抵当権者等)が裁判所を通じて、その担保の目的となっている不動産(自宅など)を強制的に処分(売却)する法的手続きの申立てをします。

2. 担保不動産競売開始決定の通知

裁判所から担保不動産競売開始決定の通知が届きます。多くの人はこの時に、自分の家や所有不動産が競売にかけられたことを知ります。

⇒詳細は競売開始決定通知書が届いた [住宅ローン滞納9ヵ月目]

3. 執行官による現況調査

裁判所からの依頼で、執行官たちが自宅に入り写真撮影などを行います。これは法律に基づく強制的なもので、債務者(ご相談者さま)の鍵を開ける等の協力がない場合は、裁判所の権限で勝手に鍵を開けられ、自宅に入って写真撮影などの調査が行われます。また、家族や占有者(アパートの場合の入居者等)への聞き取り調査等も同時に行われます。

⇒詳細は執行官による現況調査 [住宅ローン滞納10ヵ月目]

4. 競売の期間入札通知書

競売の期間入札通知書」とは、競売になる物件の入札の開始から入札の終了までの期間と開札日が記載された、裁判所から送られてくる書類のことです。

⇒詳細は競売の期間入札通知が届いたら [住宅ローン滞納13~16ヵ月目]

5. 入札開始、開札

競売における入札とは、地方裁判所が一定の「入札期間」を定め、その期間内に入札を受け付け、別に設定された開札期日に開札を行って最高価買受申出人を決定することです。 そして開札日に開札し入札額のうち最も高い金額で入札のあった個人や法人に裁判所による売却決定の通知が出されることとなります。 ここで注意しなけらばならないのが開札されると競売の取り下げ、任意売却はもうできません。具体的にいうと任意売却が可能なのは開札日の2日前までです。2日前までに全ての債権者から任意売却への同意を得ないと、競売の取り下げは出来ないということになります。

6. 強制立ち退き

代金が納付されると所有者が変わり、元の所有者はすぐにでも立ち退きに応じる義務があります。 所有者が変わった後は、元の所有者には所有権がないため、物件を不法侵入している状態となります。 この際、引越代は自分で負担する必要があります。 新しい所有者は代金を納付した後に元の所有者に対して不動産(自宅など)を引き渡すべきことを命令する申立てを裁判所にすることができ、それを不動産引き渡し命令といいます。 この不動産引渡し命令の確定後も、立ち退きに応じない場合には、新しい所有者は強制執行手続きを申立てることができます。強制執行を申立てると、執行官が実際に家に来て、家具の運び出しや居住者の追い出しをおこないます。

競売を回避すべき理由

競売では自分の意志と関係なくものごとが進みます。 売却金額は市場価格より低く、また所有権が移った際は引越し先が決まってなくとも立退きをしなければなりません。住宅ローンを払えず、競売になったのにさらに費用がかかる引越しをしなければならないのは非常に負担が大きいのではないでしょうか? 競売を回避するために行える手段として、以下3つがございます。

  1. 任意売却
  2. リースバック
  3. 親族間売買

それぞれの違いをわかりやすく表にまとめると以下のようになります。

比較項目 競売 任意売却 リースバック 親族間売買
概要 裁判所による強制的な手続き 競売を回避し、家を売却する 売却した家に住み続ける 親族間で家の売買を行い家に住み続ける
債権者の合意 債権者による申立 必要 借入が完済できれば 不要 借入が完済できれば 不要
ブラックリスト 借入債務による手続であれば影響あり 借入債務による手続であれば影響あり 借入債務による手続であれば影響あり 借入債務による手続であれば影響あり
取引相手 落札者 一般募集 主に 投資家や不動産業者
取引価格 市場価格の半値ともいわれる 市場価格に近しい金額 残債額 時価取引でないと贈与税が発生
売却後の状況 借入残債は一括請求強制執行による立退き 残債が残った場合は分割支払いが可能 賃料を支払って生活のちに買い戻す 親への資金提供と所有権の取得
引越費用 無し 最高30万円の引越費用を受領できる 不要 不要

この様に他の選択肢と比べ競売の場合では、自らの意志が反映されず物事が進みます。 そのため競売を回避できるのであれば、可能な限り回避し、他の選択肢を取る方がよいでしょう。任意売却、リースバック、親族間売買についてはそれぞれ他の記事でもわかりやすく解説しておりますのでそちらも御覧ください。

またそれぞれのご状況により、任意売却、リースバック、親族間売買のどちらが最善の選択か変わってきます。まずはお気軽にフリーダイヤル0120-963-281へご相談ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。

競売回避に向けて最後までサポートします

以上が競売の流れと、いつまで競売を取り下げできるかになります。 競売回避したい人は、いつまでなら取り下げられるかというのが重要ですが、あくまで制度上、この時まで取り下げが可能ということであり、競売手続きが進んでしまうと債権者からの協力を得るのはむずかしくなります。ただ、競売情報の中には「取下げ」と明記され詳細が消されている物件が、競売物件全体のおよそ10~15%程度あります。つまり、競売の期間入札が決められてから、10~15%の物件は任意売却のように、競売以外の方法で解決されているということです。まだ任意売却の可能性を諦めないでください。他社で見捨てられたらと言って諦めず急いでご連絡下さい。 その迷っている時間が、1分1秒でも勿体ない、という一刻を争う状況です。競売回避に向けて私たちが全力でサポートいたしますので、今すぐフリーダイヤルへお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。

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競売回避した解決事例

競売の流れと任意売却できるリミットをご説明しましたが、実際に競売の取り下げを成功させるためには、債権者への説得など、多くの調整を要します。そのため、競売回避は豊富な経験と確かなノウハウが必要不可欠です。ここでは、当協会が行った競売にかかってから取り下げに成功した解決事例の一部をご紹介しています。

競売開始決定通知書を受け取ってから解決した事例

 

競売の期間入札通知書を受け取ってから任意売却で解決した事例

その他の解決事例

競売回避するには

競売回避するには、1人では難しく競売回避できるリミットも迫っているため任意売却の専門家に相談することをお勧めします。 競売の流れの中で出てきた 入札開始(開札)この時点が競売回避し、任意売却を行うリミットとなります。 もちろん、早めのご相談を頂いた方が、スムーズに進めやすいことは言うまでもありませんので、 まだ、住宅ローン滞納前、滞納し催促状が送られてきた時点でしたらその時点でご相談ください。 ただ、担保不動産競売開始決定の通知が届いたという方も諦めずに急いでご連絡ください。 全任協には担保不動産競売開始決定の通知が送付されてきた、他社に競売にかけられたからと見捨てられたという状況の方からもご相談いただき、実際に任意売却で解決できた事例もあります。 競売のメリットデメリットを理解いただき、最後まで諦めない方を、全任協も全力でご支援いたします。お力になれると思いますのでフリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ)へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。



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