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住宅ローンを滞納して競売を検討する中で「自宅が売れない場合はどうなるの？」「競売を回避する方法は？」といった疑問を持つ方も多いようです。
競売では必ずしも家が売れるわけでなく、売れなかった場合には価格がさらに下がり、手数料などの費用も発生することがあります。
競売で家が売れない場合の流れや対応策を理解しておくことは、リスクを軽減し、競売を避けてより有利な条件で売却することにもつながります。
本記事では、競売で自宅が売れなかった場合の流れやその影響、対処法について解説していますので、ぜひ参考にしてください。
競売とは、住宅ローンの返済が滞った際に、債権者の申し立てを受けて裁判所が自宅を差し押さえ、強制的に売却する手続きです。
競売では、一般的に「期間入札」という方法が採用され、裁判所が設定した買受可能価額（最低落札価格）以上で、期間内に最も高い金額で入札した人が落札（購入）できます。
期間入札の流れは、次のとおりです。
※最高価買受申出人…期間内に最も高額の入札金額を提示し、裁判所の認定を受けた人
競売で自宅が落札された場合、裁判所による売却許可の決定や買受人の代金支払いを経て、物件が引き渡されます。そして、売却代金で住宅ローンの返済が可能です。
ただし、競売に出された物件が必ずしも落札されるとは限りません。中には、入札の参加者が現れず、競売が成立しない場合があります。
「買い手が見つからない」「競売が成立しない」といった状況に不安を感じる方もいるかもしれませんが、競売で買い手が見つからなかった場合には、次に「特別売却」へ進む仕組みとなっています。
特別売却とは、期間入札で買い手が見つからなかった場合に実施される売却方法で、最初に入札した人（買受申出人）が落札できる仕組みです。簡単にいえば「早い者勝ち」の制度です。
とはいえ、入札が早ければどんな金額でも落札できるわけではありません。
入札するには、事前に裁判所が設定した買受可能価額以上の金額が必要です。そのため、極端に安い金額での入札はできない仕組みになっています。
通常、特別売却の期間は1週間（期間入札の開札期日の翌月曜〜金曜）です。
なお、期間内にまったく同じタイミングで買受けの申出があった場合には、くじ引きなどの方法で買受申出人が決定されます。
特別売却は期間入札とは異なり、早い者勝ちで落札者が決まる仕組みですが、それでも必ずしも買い手が見つかるわけではありません。
なぜなら、特別売却に出される物件は「期間入札で買い手がいなかった訳あり物件」と見られることも多いためです。
例えば「権利関係が複雑なのでは？」「物理的瑕疵や心理的瑕疵があるから入札がなかったのでは？」といった印象を持たれることも少なくありません。
特別売却の期間内に入札がなかった場合は、物件の価格が見直され、再度期間入札が行われます。この際、当初の買受可能価額から2〜3割程度引き下げられます。
2度目の期間入札においても、最も高い金額を入札した人が落札し、特別売却では最も早く入札した人が落札する仕組みは変わりません。2度目の期間入札や特別売却でも買い手が見つからない場合は、さらにもう1サイクル行われます。
このように、買い手が見つからない場合は「期間入札→特別売却→価格の見直し」の流れが最大で3回繰り返される仕組みとなっています。
買い手が見つからず「期間入札→特別売却→価格の見直し」が最大3回繰り返されても落札者が現れずに、債権者による買受けも行われなかった場合には、裁判所の判断により競売取消しとなります（民事執行法第六十八条の三）。
競売が取消しになった場合、自宅の所有権は移転していないため、そのまま住み続けることが可能です。
ただし、競売の取消しは債権者と債務者の双方にとってデメリットがあります。
自宅が売却されなければ、債権者は貸付金を回収できず、債務者もローンの負担を減らすことができません。そのため、債権者と債務者のどちらも資金回収や返済のために別の手段を検討する必要に迫られます。
このように、競売にかけられても、期間入札や特別売却を複数回実施して入札がない場合、最終的に競売が取消しとなることがあります。そのため、買い手が見つからない場合に備えて、別の手段を模索したり、競売にかかる前に売却を検討するなど、さまざまな選択肢を考えておくことが大切です。
競売が不成立となり取消しとなった場合でも、住宅ローンの債務が無くなるわけではありません。そのため、債務者は引き続き住宅ローンの返済に悩む状況が続きます。
競売の売却代金でローンの大部分を返済できると期待していた計画が崩れることで、先行きの見通しを立てるのが難しくなり、これまで以上に債務の負担を重く感じる可能性があります。
債権者も競売以外の方法で資金回収を行わなければいけません。そのため、自宅以外の資産が差し押さえられることもあります。
また、競売においては、申立手数料や予納金、切手代、登録免許税などの費用が発生し、これらは債務者が負担することになります。期間入札から特別売却を3回繰り返す間にも、これらの費用が加算され、負担がますます大きくなるため注意が必要です。
さらに、住宅ローンの遅延損害金（年利14〜20％程度）も発生し、その負担は指数関数的に膨らみます。加えて、所有権を保持したままで固定資産税も発生するため、早急な対応が必要です。
このように、競売が取り消されても債務は残り、これまで以上に返済の負担が増す可能性があります。
競売は、一般的な売却方法に比べて価格が安くなるなどデメリットが多い手段です。また、期間入札や特別売却で買い手が見つからない場合には、価格がさらに下がり、追加の費用が発生することがあります。
そのため、競売にかけられる前に回避する方法を検討することが重要です。
競売を回避する方法として、以下の2つが挙げられます。
それぞれの内容について説明します。
住宅ローンを一括返済すれば、競売を回避することができます。一括返済を行うことで、競売で市場価格より大幅に安く売られることを避けられ、遅延損害金の発生も一括返済の時点で止めることができます。債務がなくなれば、精神的な負担も軽減されるでしょう。
しかし、毎月の住宅ローン返済が滞っている状況で、一括返済の資金を準備するのは非常に難しいことです。
親族などの協力があれば資金を準備できる可能性はありますが、それも簡単なことではありません。親族に協力をお願いしても、すぐに用意できる金額ではない上に、お願いすることで関係が悪化するリスクも考えられます。
一括返済によって競売は回避できますが、実現するためには高いハードルがあることを理解しておく必要があります。
競売を回避するもう一つの方法は、任意売却です。
任意売却とは、競売にかけられる前に債権者の同意を得て、不動産を売却する方法です。競売の開札日前日までに任意売却の手続きが完了すれば、競売は取り下げられます。
任意売却は通常の不動産売却とほぼ同じ流れで進めることができ、以下のような特徴があります。
任意売却は、債権者と債務者の双方にとって競売よりも多くのメリットがあります。
ただし、任意売却後にローンの残債がある場合、その返済は継続する必要があります。返済が難しい場合は自己破産などの選択肢を検討することになるため、債権者と交渉して、無理のない返済計画に変更してもらうことが重要です。
任意売却は、金融機関との複雑な交渉が必要になるため、一般的な不動産会社では対応が難しい場合があります。そのため、任意売却を検討する際には、住宅ローン問題や任意売却を扱う専門業者に依頼するのがおすすめです。
専門業者は実績が豊富で交渉のノウハウを持っているため、より有利な条件で任意売却を進めることができます。
任意売却は、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
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