マンションの管理費、修繕積立金の滞納により競売に？解決方法をプロが解説
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管理費や修繕積立金を３ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは24.8％*1と全管理組合の1/4。
また3ヶ月未満のものを含むとより増えるため、かなりの割合の住戸が管理費・修繕費を未納のままにしていることがわかります。
管理費や修繕積立金は月々でみると、2万円から3万円と少ないかもしれませんが、長期間に渡り累積すると金額としてはかなり大きくなります。
*1 : 国土交通省 Ⅱ 平成30年度マンション総合調査結果
通常マンションの管理費は共用部分の管理費（エレベーターの保守点検、ゴミ捨て場の清掃費）、照明やエレベーターなどの電気代に使用されます。
一方修繕積立起案は大規模な修繕のために、積立をしていきます。積立金が足りないとマンションの修繕を行うことができないため、老朽化が進んでしまします。
どちらの料金も、マンションに住んでいる全員が使う部分をみんなで負担しているため、払わない人がいるとマンションの住人全体が困ってしまいます。
管理費・修繕費はマンションを維持管理していくうえで重要なお金です。そのため、長期間滞納している場合、悪質な住人としてみなされ、口座の差し押さえや競売により滞納分を回収されることもあります。
通常管理費・修繕費を滞納すると、管理組合から電話、または書面で督促が行われます。管理組合の理事会では、未納者をリストアップしており、どこの誰が未納状態なのか共有されています。
それでも滞納が続く場合は、内容証明等で支払いを請求します。管理費・修繕費は、月見ると2~３万程度ですが、長期期間滞納が続くと、滞納遅延金もかけ合わさり、何百万にもなっているというケースもあります。
毎月の管理費・修繕費が払えていない状態で、その様な額を一括で返済することは難しいでしょう。返済ができない場合、マンションの管理組合は滞納分の回収のため、差し押さえ登記を行い、競売を申したてることがあります。
マンションの管理費を滞納した場合、先程説明したようにすぐに競売につながるわけではありません。滞納が始まってから、段階を踏んで措置が取られていきます。
どの様な順番で措置がとられていくのか、流れを確認しましょう。
滞納がはじまると、管理組合の理事会で報告されます。また書面や電話などで管理組合の理事長より、支払いの催告が行われます。
マンションによっては、管理組合より依頼を受け弁護士等より催告の連絡が来る場合もあります。
年に1回開催される総会で、管理費・修繕費の滞納の件と、その対応として法的手続きを進めるかどうかが決定されます。
金額が大きく悪質な滞納であると管理組合が判断した場合、代理の弁護士を選任し、訴訟をおこします。
判定が確定しても、滞納者が応じず、滞納分を支払わない場合には、強制執行として財産の差し押さえを行うことになります。
さらに滞納が原因でマンションの管理や修繕に支障が生じていると判断された場合には、競売が申し立てられ、マンションの所有権を失う可能性があります。
マンションの管理費による滞納により、他の住民が多大な迷惑を被っている場合、区分所有法５９条より、競売の請求により強制的にその住人（区分所有者）の区分所有権等を奪うことが認められています。
この場合、競売後は住宅ローンの債権者である金融機関が優先的に債務を回収されるため、マンション側は回収できる見込みが低いです。
しかしこのまま管理費・修繕費積立金が毎月払われないとマンション全体の住民の生活に支障をきたすため、悪質な区分所有者を排除する目的として区分所有法５９条にのっとり、競売を行います。
マンションの管理費を滞納してしまった場合、まずは管理組合に報告をしていくことが重要です。
一時的に支払いが難しく、今後支払う事ができる予定がある場合は、いつぐらいに支払いができるのか伝えることで、管理組合も対応を検討することができ、最悪の場合を避けることができます。
一方このまま支払いを続けることが困難である場合はマンションを売却することも選択肢の１つです。
競売が起こると強制的に売却され、引っ越しを余儀なくされます。競売が起こる前であれば、売却をしてもそのままマンションに住み続けるといった選択肢も取ることができます。
親族間売買は、親族間で住宅を売買することです。他に、親子間で売買する親子間売買、夫婦間で売買する夫婦間売買などの呼び名があります。
例えば子供が社会人となって支払い可能となったため子供に住宅ローンを肩代わりしてもらったり、子の配偶者を頼り、住宅ローンを肩代わりしてもらったりといったような場合があります。
売買が親族間であるため、売却後も家に住み続ける事が大きなメリットです。
リースバックは住宅を投資家などに売買しその後、そのまま賃貸として家賃を払い住み続けることです。いったん所有権はなくなるものの、将来的に買い戻せる場合があります。
リースバックは、同じ住宅に住み続けるため引越しをする必要もありません。しかし、ローンを支払う代わりに家賃を支払う必要があります。
住宅を投資家に売却後、ローンが残る場合にはリースバックすることは難しいです。また、住宅を売却する投資家によっては後にトラブルを発生することがあります。そのため、利用にあたっては専門家に相談することが大切です。
任意売却は住宅を売却しても住宅ローンが残る場合に、債権者に抵当権の抹消を応諾してもらい住宅を売却する売却の仕方です。
任意売却は誰でもできるわけではなく、債権者の了承が必要になるため、専門家の協力が必要となります。不動産の領域とは異なり難易度の高い分野になるため、任意売却を専門で行っている専門家に相談しましょう。
弊協会は住宅ローンが払えない方たちの相談を専門に受けてきたプロ集団です。相談者様の状況を確認し、親子間売買、リースバック、任意売却とそれぞれの専門スタッフがご対応させていただきます。１人で悩まず、当協会へご相談ください。相談の際は（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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