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住宅ローンの滞納が続き、競売の通知が届くと、多くの方は「このまま家を失ってしまうのか」と不安に駆られます。
しかし、競売に進んでしまった場合でも、リースバックという方法を活用することで、自宅に住み続けられる可能性があります。
本記事では、競売手続きの流れやリースバックの仕組み、メリット・デメリットについて詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
競売が進行中でも家に住み続けられる方法はあります。
ここでは、家に住み続けられる方法について解説します。
競売に進む前段階で、家を手放さずに済む方法として、以下のような対応策があります。
リスケジュールとは、金融機関と交渉して返済計画を見直す方法です。ただし、金融機関の合意が必要であり、現実的には難しい場合もあります。
債権者と直接交渉し、債務整理を行う私的整理も一つの方法です。これも、合意が前提となります。
とくにおすすめな方法が「任意売却＋リースバック」です。
不動産を市場価格に近い価格で売却、その後賃貸契約を結ぶことで自宅に住み続けられます。
そもそも任意売却とは、債権者（金融機関）の同意を得て、不動産を市場価格で売却する方法です。
競売より高い価格で売却できるため、残債や滞納金の返済に充てやすいメリットがあります。
競売が始まった後でも、開札日前日までに契約が完了すれば競売を回避可能です。
ここではリースバックとは何かを詳しく解説します。
リースバックは、自宅を一度売却し、その買主と賃貸契約を結ぶことで引き続き住み続けられる仕組みです。
以下が一般的な流れです。
一度売却する必要はありますが、新たな所有者に賃料を支払い続けて住み慣れた環境を維持できます。
リースバックを利用する主なメリットは以下の通りです。
このように、任意売却によるリースバックは、引っ越しせずに住み慣れた住環境を維持できる上、競売より有利な条件で解決できる点が大きなメリットです。
競売中でもリースバックは可能です。
ここでは、具体的な条件やポイントを詳しく解説します。
競売手続きが進行していても「開札日前日」までにリースバック契約を結び、不動産取引と決算が完了すれば競売を回避できます。
ただし、このタイミングでは以下のような理由から時間的な余裕が少なくなります。
そのため、リースバックを検討する場合は競売手続が始まる前、もしくは競売開始通知後すぐに動き出す必要があるでしょう。
競売開始後、リースバックに踏み切る際のポイントは以下の通りです。
このように、任意売却やリースバックに詳しく、適正な価格で買取ってくれる業者を選ぶのが失敗を防ぐポイントです。
また、家賃負担や契約条件についても事前に丁寧に説明を行ってくれる業者に依頼し、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。
リースバックのデメリットとして以下3つのポイントに注意してください。
以下で詳しい内容を解説します。
リースバック後は住宅ローンや固定資産税の負担から開放される代わりに、毎月の家賃を支払う必要があります。
この家賃は、売却価格や物件の利回りを基準に設定されているため、地域の賃貸相場より高額になるケースもあります。
物価上昇や契約更新時に家賃が値上げされる可能性もあり、生活費全体への影響が大きくなる可能性にも注意が必要です。
さらに、リースバックでは多くの場合、定期賃貸借契約が採用されます。
この契約には期間制限があり、契約満了後に貸主との合意が得られなければ更新できず、退去を迫られる可能性に注意が必要です。
とくに、貸主が物件を転売した場合、新しい所有者が契約更新を拒否する可能性があります。
リースバック契約には「再購入特約」が付与されるケースがありますが、この特約による買戻しは確実ではありません。
買戻し価格は売却時よりも高額になるのが一般的であり、その資金を調達できるかどうかは不透明です。
また、再購入特約が口頭のみで仮登記されていない場合、法的拘束力が弱くなり、買戻しを実現できないリスクもあるでしょう。
リースバックでの売却価格は通常、市場価格よりも低く設定されます。
これは業者側が利回りを重視して査定するためであり、市場価格の70～90％程度になるのが一般的です。
その結果、売却代金で住宅ローンや滞納金を完済できず、残債が残る場合には金融機関との追加交渉が必要になります。
リースバックをご検討中の方は、信頼できる専門家に相談し返済計画をしっかりと確認することが重要です。
任意売却とリースバック、両方の手法を活用した不動産取引は難易度が高く、一般的な不動産会社は行っておりません。任意売却取引には債権者（銀行）との調整や、競売に関する知識など、通常の不動産取引では必要ないプロセスが多いためです。
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