競売と差し押さえの仕組みとは？差し押さえから競売までの流れも解説
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消費者金融からの借金や住宅ローンの滞納が続いてしまうと、いずれは「差押え」や「競売」にかけられてしまいます。
「差押え」と「競売」という言葉を聞いたことがあっても、詳しい内容や違いを理解している人は少ないのではないでしょうか？
そこで、この記事では「差押え」と「競売」の仕組み・流れについて詳しく解説していきます。
※なお、「競売」に関しては不動産の競売を対象として解説しております。
差押えとは、債権を有している債権者（お金を貸している人）が、滞納をしている債務者（お金を借りている人）の財産を隠匿や勝手に売却されないように裁判所に押さえてもらう行為のことです。
主に下記のようなケースで差押えが行われます。
競売とは、「抵当権」などの債権を有する債権者が債務の不履行（未回収）などを理由に裁判所に財産を売却して未回収の債権の回収に充当する手続きのことです。
競売は、不動産を差し押さえた後に、債権者が現金に換価するための手段とも言えます。
競売にかけられるケースで最も多いのが住宅ローンを滞納したケースです。住宅ローンを提供する金融機関は不動産に対して「抵当権」という権利を設定しています。そのため、債務者が住宅ローンを滞納すると、金融機関は「抵当権」を実行し、不動産を強制的に売却し、債権の回収を行います。
差し押さえ後、財産を処分するフェーズに入ります。その中で、不動産を処分する手段が「競売」です。ここでは、ローンの滞納から差押え、そして競売までの流れを解説します。
指定の期日に返済ができなかった場合、金融機関からの督促があるのが最初の段階です。「督促状」「催促状」などの郵送物や、電話などで支払いを求められます。
債務者はこの段階で、今後の支払いに関して相談することなども必要です。
その後、更に滞納を続けると、「期限の利益」を喪失してしまいます。住宅ローンにおける「期限の利益」とは、分割払いができる権利のことを指し、この利益を喪失した場合、残りの住宅ローン残債を一括で返済することを求められます。
この段階で住宅ローン残債を返済できない場合は、債権者が裁判所に競売を申し立てることができます。
債権者からの裁判所への申立てによって、差押えが行われます。管轄裁判所は不動産の所在地の地方裁判所です。
差押えを受けると、債務者はその不動産を自由に処分できなくなります。それを公に明らかにするために、その不動産の登記簿に差押えの事実が記載されるのです。
差押えが完了すると、競売を行うための手続きが開始されます。裁判所が債務者に対して「競売開始決定通知」を送付して不動産が競売にかかる事実を伝え、不動産の現況を調査したうえで売却基準価額を決定します。
裁判所の不動産競売物件情報サイトに掲載されている期間に競売が開始され、1週間ほどが経過した後に開札が行われ、入札金額が確認されます。
最も高い金額を入札した人が落札者となり、裁判所で審査を行い、売却許可決定が出されます。そして、売却許可決定が裁判所から出された後、買受人が裁判所に代金を納付すると、その時点で家の所有権が移転して、家は買受人のものとなります。
家の所有権が移転したら、以前の所有者は早々に家を明け渡さなければなりません。
明け渡さなければ、買受人が裁判所に強制執行の許可を取り、倉庫と引越し業者および鍵を用意して、家の荷物を強制的に倉庫に移されています。
不動産が差押えられてしまった場合、基本的に所有者が自由に不動産を処分することはできません。そして、そのまま放置していると、いずれは競売によって定額で不動産が売却され、物件を買受人に明け渡さなければいけなくなってしまいます。
差押え後に競売を回避するための手段として考えられるのが任意売却です。
「任意売却」とは、住宅ローンなどの支払いができなくなった場合に、債権者の「合意」のもとで一定条件により不動産を売却することです。
競売は債権者であればいつでも取り下げが可能であるため、任意売却の合意を得て、期間入札の開始前日までに手続きが完了できれば競売を取り下げることができます。
そもそも競売で不動産が売れたとしても低い価格での売却となるため、市場価格で売る任意売却のほうが有利です。
ただし、任意売却をした後に残った債務については、支払い条件を変更して引き続き返済することになります。決められた条件に従って返済を続けなければ、「自己破産」などの必要性も高くなるため、現実的に支払いできる金額で交渉を進めましょう。
また、任意売却は専門的な知識が必要になってくるため、一般的な不動産屋で行うことは少なく、住宅ローンの悩みを専門で扱う業者に依頼することをおすすめします。
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