競売における強制執行とは？強制執行までの流れを徹底解説！
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「裁判所から競売開始決定通知が送られてきた、どうしよう？」
「自宅が強制執行されたら、すぐ立ち退かなくてはいけないの？」
住宅ローン返済を滞納し金融機関から「一括請求」されても支払えない人が競売開始の通知を見れば、いても立っても居られない気持ちになると思います。
ただ慌てる前に「不動産強制執行」とはどのようなものか調べてみましょう。
この記事では、不動産の強制執行の大まかな流れや元の所有者を強制退去させる手段、競売を回避する方法について詳しく解説します。
住宅ローン返済を滞納している人は、ぜひ参考にしてください。
不動産強制執行とは、債務者の不動産を差し押さえ、その不動産の中から債権を強制的に回収する法的手続きです。
不動産の強制執行の大まかな流れは次のとおりです。
ただし、基本的には落札された時点で居住する権利を失っているので、不法占有している状態とみなされているので、金銭の要求などは難しいケースがほとんどです。
具体的な手続きとしては、次のとおりです。
競売の手続きが完了し、買受人が定められた代金を納付すると、所有権登記が書き換えられ、買受人が物件の所有者になります。
買受人は現地に赴いたり、内容証明などの郵便によって、元の所有者と明け渡しの相談をします。
その場合に、決めた日付までに退居せず占有を続ける人は、正式な所有者（買受人）にとって「不法占拠者」となるため、法的に退去させられます。
不法占拠者を立ち退かせる手段として、不動産引渡命令と強制執行があります。
それぞれ見ていきましょう。
不動産引渡命令とは、裁判所が競売物件の占有者に対し競落人(買受人)に物件を引き渡すよう命じることです。
競売手続きが完了し買受人が競落代金を納めれば、買受人が競売物件の所有者となります。
しかしながら占有者(主に元の所有者)が物件を明け渡さないと、買受人は物件を利用できません。そこで買受人が裁判所に不動産引渡命令を申し立てます。
不動産引渡命令の申立方法は申立書類を準備し、申立手数料と予納郵便切手を添えて提出することです。
申立てに問題がなければ、通常は1週間程度で「不動産引渡命令」の決定が下り、申立人（買受人）と相手方（占有者）へ決定書が郵送されます。
不動産引渡命令が出ても占有者が物件を明け渡さないときは、買受人は「強制執行」によって強制的に占有者を退去させることができます。
強制執行の手続きは「催告」と「断行」の2つに分けられます。
裁判所に強制執行の申し立てを行うと、2週間ほど経過した後に裁判所より「催告」が行われます。
催告とは、裁判所の執行官、強制執行の業者、不動産管理会社が物件に出向き、引き渡し期限と強制執行の実施日を記載した公示書を物件の内部に貼り付ける手続きです(民事執行法第168条の2)。この公示書を勝手に剥がすと罰金が科せられます。
引き渡し期限は催告日から1カ月を経過する日となっており(同条第2項)、一般的に強制執行日は明渡し期限の数日前に設定されます。
強制執行の申立てから催告日まで、通常は2週間ほどです。
催告から1ヶ月ほど経過して、なお居住者が自主的に退去しなかった場合、強制執行が行われます。これを「断行」といいます。
断行の実施日には執行官その他の関係者が該当物件に向かいます。そして執行補助者が物件から荷物を撤去します。撤去した荷物は1ヶ月程度保管され、占有者が引き取りに来なければ売却または廃棄されます。
全ての荷物が撤去された後で新しい鍵に変え、断行が終了します。
競売により強制的に退去させられることは居住者にとって精神的負担が大きく、また競売での売却金額は市場価格の約50〜70％と低くなるため、売却代金で住宅ローン残債を完済させることは困難です。
競売を回避する方法として任意売却・リースバック・親族間売買などが挙げられます。
それぞれ見ていきましょう。
任意売却とは、住宅ローンを支払えなくなった場合、競売にかけられる前に金融機関の合意を得ることを条件として一般市場で売却できる方法です。
金融機関の合意を得ることにより、住宅ローン残債が土地・家の売却価格を上回っていても売却が可能になります。
任意売却のメリットは次の3つです。
任意売却については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。
リースバックとは、不動産会社に所有不動産を売却し、賃借し居住することです。
リースバックのメリットは次の3つです。
リースバックについては下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。
不動産の親族間売買とは、親族間での不動産売買を指します。
親族間売買のメリットは次の3つです。
親族間売買については下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。
不動産の親族間売買とは？メリットや流れ、注意点をプロが徹底解説
任意売却、親族間売買、リースバックは、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。
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相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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