最終更新日: 2025年12月19日
住宅ローン破綻とは？
住宅ローン破綻とは、住宅ローンを支払うことができなくなっている状態を指します。住宅ローンの滞納が6ヶ月程度続くと金融機関より一括返済を求められ、当然支払いができないことから住宅ローン債権が保証会社へ移行（代位弁済）されます。
その後、保証会社は競売を申し立てることとなり、裁判所から不動産の差し押さえ登記が行われ、勝手に売ることができなくなります。最終的には競売で売却され、強制的に退去しなければいけなくなってしまいます。また住宅ローンが破綻すると、個人信用情報に滞納の履歴が記載され、新規でのカード利用やローンの借入ができなくなってしまいます。
住宅ローンの破綻は100人に3人がおこる
住宅金融支援機構によると2022年度のリスク管理債権の割合は3.05%となっています。このリスク管理債権とは、「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」「貸出条件緩和債権」の総称です。
つまり、簡単にいうとローンの返済に困り何らかの救済措置が取られている状態の人が100人に3人はいるということです。救済措置が取られるまではいっていないものの、ローン返済に対して困っている人たちを含めると、この割合はより多いものと推測できます。
住宅ローンの滞納が続くと何が起こる？
住宅ローンの滞納が起こると何がおこるのでしょうか？詳しく解説していきます。
滞納した分に遅延損害金が上乗せされる
住宅ローンの支払が1日でも遅れると遅延損害金が発生します。この遅延損害金は年率14.6％と非常に高い傾向があり、滞納を続けることで高額に膨らんでいく可能性があります。
【計算式】遅延損害金＝滞納額×1日あたりの遅延利率（利率÷365日）×延滞日数
※うるう年の場合は利率÷366日となります。
競売にかけられ、強制的に売却・退去させられる
金融機関から督促や催促を受けますが、それをも無視していると、不動産が強制的に競売にかけられてしまいます。競売が進むと不動産が売却され、強制的に家から退去しないといけなくなってしまいます。
残債の一括請求がされる
競売を回避するために任意売却をおこなった場合でも、売却益で住宅ローンの残りの金額全てをまかなえなかった場合、その残債が請求されます。この際、請求は一括請求であることがほとんどです。残債を払えない場合、自己破産などの債務整理をするしかなくなってしまいます。
住宅ローン破綻してしまう原因とは
住宅ローンが破綻する原因としては大きく分けて以下の3つがあります。
原因①収入が減る
住宅ローン破綻の原因として多く見られるのが収入の減少です。支払いは20年以上と続くものであり、その期間に収入の状況が変わると支払いを続けることが難しくなります。また、転職などで想定よりも退職金がでない場合、退職後に住宅ローンが払えなくなり「老後破産」を起こしてしまうケースも多く見られます。
原因②失業
病気や怪我によって突然職を失うケースや、会社の業績不振による倒産などが挙げられます。住宅ローン破綻に陥る方の2割近くを占めるのが個人事業主や中小企業の経営者であり、会社の倒産とともに個人の資産も失ってしまうことが多くあります。
原因③離婚
ペアローンや収入合算でローンを組んでいる場合、離婚によって一方の収入をあてにできなくなると破綻のリスクが高まります。特に養育費の支払いと住宅ローンの返済が重なる場合、継続が困難になるケースが非常に多いです。
住宅ローンが破綻しないようにすべき対策
住宅ローンが破綻しないようにどういった対策をすべきでしょうか？
- 将来を見据えた返済シミュレーション – 休職や失業、教育費の増加、定年後の収入減少などを想定しておくことが大事です。
- 固定金利の検討 – 変動金利は将来的に上昇する可能性があるため、シミュレーションしやすい固定金利を選択すると安心です。
- ボーナス返済は避ける – 経営難によるボーナスカットが起きると返済が厳しくなるため、貰える可能性のあるお金を前提に考えるのは危険です。
- 退職金をあてにしない – 退職金での返済を前提にせず、返済ペースに遅れが出ないような計画を立てましょう。
- 自分一人の収入で払える金額にする – 配偶者の産休・育休や離婚の可能性も考え、自分だけの収入でも支払える金額でローンを組むことが重要です。
住宅ローンが破綻する前に是非検討頂きたい選択肢
住宅ローンの残額より価値が高い場合
この場合、一般売却、リースバック、またはリバースモーゲージが選択肢としてあります。リースバックとは、自宅を第三者に売却し、もとの所有者がそのまま賃借人として住み続ける取引です。リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、亡くなった後に自宅を処分して一括返済する制度です。
住宅ローンの残額より価値が低い場合
物件の価値が低い（アンダーローンではない）場合、通常の売却は難しく、滞納が進むと競売にかけられます。この競売を回避するための有効な手段が「任意売却」です。
どうしてもローンが払えない場合は自己破産
任意売却を行っても残債務が多く、自分で支払うことができない場合は、最終的な債務整理として「自己破産」の申し立てを考慮すべきです。自己破産については以下の記事で詳しく解説しています。
自己破産について詳しく知る
任意売却とは
任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう物件を金融機関の合意を得て売却する方法です。競売は市場価格の5～6割程度で落札されることが多いですが、任意売却は市場価格に近い価格で売却できるため、借入金の残債を大きく減らせる可能性があります。
住宅ローンが払えなくなった場合は、競売に進む前に任意売却などの方法で解決に取り組むのが賢明です。
どの選択肢が最適か、まずはご相談ください。
当協会は住宅ローンが払えない方たちの相談を専門に受けてきたプロ集団です。お一人で悩まずにまずはプロにご相談ください。ご相談者様の状況を確認させていただき、現状何ができるのかを一緒に考えさせていただきます。
相談の際はフリーダイヤル0120-963-281へお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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