最終更新日:2025年4月30日
「住宅ローンを滞納してしまったから競売になるのでは」そのような不安を抱えている方もいるでしょう。
住宅ローンは滞納したからといってすぐに競売になるわけではありません。
しかし、滞納回数が増えるほど競売に近づいていくので、早い段階での対処が必要です。
この記事では、住宅ローンの滞納回数と競売までの流れや滞納するリスク・対処法などを詳しく解説します。
住宅ローンの滞納は何回まで大丈夫なのか
では、現実問題として住宅ローン滞納は何回までが許容範囲となるのでしょうか。
滞納回数に対する対応は金融機関によって異なりますが、滞納による競売や強制執行を回避したいのであれば3回目程度の滞納までに具体的な対策を検討することが望ましいです。
滞納が6回以上となると金融機関は法的な対応に移行し、もう引き返せない状況になります。
一方、滞納を解消しようと親族に援助を頼む、賃貸として住み続けるなどの対策を行うには最低2カ月ほど時間が必要でしょう。
滞納が6回になってから対策を講じても手遅れとなってくるため、できるだけ早い段階で何かした対応することが重要です。
6回以上の滞納の説明
住宅ローンの滞納が3回以上となると金融機関の対応は、それまでより厳しいものに変わります。
1、2回の滞納であれば単なる支払日忘れや入金忘れなどの可能性もありますが、3回以上となると返済能力に問題があるとみなされるためです。
住宅ローンを3回以上、もしくは61日以上延滞すると、まず、個人信用情報に事故情報が登録され、いわゆるブラックリスト状態になります。
また、督促も電話やハガキから催告状など厳しいものへと変わります。
さらに、督促に応じず6回以上滞納が続くと「期限の利益喪失通知」が届きます。
期限の利益とは、住宅ローンを分割払いする権利です。
期限の利益を喪失すると、分割払いする権利がなくなるため一括返済が求められます。
その後、保証会社が住宅ローン残債を金融機関に支払う代位弁済が行われると、次は金融機関に代わって保証会社から一括返済が求められます。
一括返済に応じられない場合、保証会社は裁判所に競売を申し立て、競売が進んでいくのです。
競売がスタートすると債務者では進行を止めることはできません。
申立人であれば競売実施前までに取り下げることができますが、取り下げてもらうのは時間的にも金銭的にも困難でしょう。
そのため、競売がスタートしたら任意売却などの手続きを並行して進めていくことが大切です。
住宅ローンの分割返済は期限を守ることが前提となっています。
「○回の滞納なら大丈夫」ということはなく、滞納には1回でも1日でも早い対処が必要です。
なお、滞納は遅れた回数を示しており、「○か月」とは異なります。
6回の滞納で期限の利益が喪失になる点は覚えておきましょう。
1～2回の滞納
通常、住宅ローンを１〜２回滞納した場合、金融機関から強硬な対応を受けることはありません。
１〜２回程度の滞納であれば一時的なものととらえる傾向にあり、電話やハガキなどで「お忘れではないでしょうか」という対応になるのが一般的です。
とはいえ、そこで滞納が解消できなければいずれ強硬な対応に変わるため、すぐに対応することを心がけましょう。
ただし、1～2回の滞納であっても延滞損害金の発生や優遇金利が解除される可能性はあります。
滞納になった場合は、できるだけ早い段階で金融機関に相談するようにしましょう。
住宅ローンの滞納が続くとどのようなリスクがあるのか
住宅ローンの滞納が続くと以下の3つのリスクが生じます。
ブラックリスト（個人信用情報）入りする
連帯保証人に請求される
競売にかけられる
ブラックリスト（個人信用情報）入りする
住宅ローンを３回以上もしくは61日以上滞納すると、信用情報機関に事故情報として登録され、ブラックリスト入りします。
信用情報機関の情報は金融機関やカード会社が審査を行うときに確認する情報源なので、事故（滞納）情報が登録されることで新たなローン契約やクレジットカード作成時の審査は基本的に通りません。
信用情報機関にもよりますが、滞納を解消できても事故情報は5～10年間は抹消されないので、その期間ロ-
ン契約などに支障が出る点には注意しましょう。
連帯保証人に請求される
住宅ローン契約時に連帯保証人を立てている場合、滞納すると連帯保証人に請求が届きます。
連帯保証人が配偶者など事情をよく知っている人であれば、それほど問題にはならないでしょう。
しかし、事情を知らない連帯保証人というケースも少なくありません。
たとえば、離婚した元配偶者や別居している親や子供が連帯保証人となっているケースもあるでしょう。
このような事情を知らない連帯保証人に請求が行くことで、連帯保証人とトラブルになる恐れがあります。
また、滞納していることを知られてくないという場合も、請求をきっかけに知られてしまうので注意しましょう。
競売にかけられる
滞納を6回以上続けると、金融機関または保証会社が手続きすることでマイホームが競売にかけられます。
競売が受理されると裁判所の権限によって手続きが順次進んでいき、家の所有者の意向は考慮されません。
最終的に落札され代金が支払われると家の所有権は引き渡されるので、退去が必要です。
仮に、退去に応じずにいると強制退去させられます。
⇒競売に関する記事はこちら
住宅ローン滞納から競売までの流れ
住宅ローン滞納から競売までの大まかな流れは以下のとおりです。
STEP 1【滞納１〜２カ月】 支払い請求が届く
STEP 2【滞納３カ月】 催告書が届く
STEP 3【滞納３～６カ月】 期限の利益喪失通知が届く
STEP 4【滞納６〜８カ月】 競売開始決定通知書が届く
STEP 5【滞納12～16カ月】 期間入札通知書が届く
競売開始決定通知書が届いたからといって入札が即座にスタートするわけではありません。
競売開始決定通知書が届いたのちは、裁判所の執行官による現況調査やインターネットでの競売情報の公開を経て、期間入札通知書が届きます。
期間入札通知書には、入札日と開札日が記載されており、開札日に落札者が決まれば立ち退きが必要です。
期間入札通知書送付までは、裁判所にもよりますが滞納から12～16か月ほどです。
とくに、滞納から6か月ほどに期限の利益喪失通知が届いてからは競売に向けて本格的に進んでいくので、できるだけその前に対処することが大切です。
住宅ローンを払えない時の対処法
住宅ローンを払えない状況を放置していても競売になるリスクが高まるだけです。
住宅ローンが払えないとなったときには、まずは金融機関に相談し返済計画の立て直しをはかりましょう。
そのうえで、以下のような対処法も検討することが大切です。
・普通に自宅を売却し、引っ越しを行う
・住宅ローンの借り換えを検討する
・親族に自宅を買い取ってもらう
・賃貸として住み続ける（リースバック）
・ローン残債が大きい場合は任意売却を検討する
住宅ローンを完済する方法として売却や借り換え、親族間売買、リースバックなどが検討できます。
どの方法が適しているかは、状況によって異なるので専門家に相談しながら適切な方法を選ぶとよいでしょう。
なお、住宅を売却するには売却金＋自己資金で住宅ローンが完済できることが前提です。
売却金と自己資金でも住宅ローンを完済できない場合は、売却自体できないので注意しましょう。
この場合は、任意売却を検討することになります。
任意売却であれば、競売よりも売却額が大きくなりやすい、売却相手を選べる、売却金で引っ越し費用を賄えるなど柔軟な売却ができ、負担を軽減しやすくなります。
しかし、任意売却できる期間は競売開札日前日までとなるので、それほど時間はかけられません。
競売を検討する場合は、できるだけ早く専門家に相談するようにしましょう。
滞納が6回を迎えるまでに（競売）、まずは専門家に相談
競売を回避できる可能性がある選択肢の一つが任意売却です。任意売却には、債権者の合意が必要となります。
任意売却も含め、住宅ローンのトラブルは専門家に相談すればさまざまなアドバイスをしてもらえるでしょう。後悔しないためにも早めに専門家に相談することをおすすめします。
当協会は任意売却を専門に受けてきたプロ集団です。１人で悩まずに、まずはプロにご相談ください。
相談者様の状況を確認し、何ができるか一緒に考えさせていただきます。他社に依頼したが売れない、不手際が多すぎるなど他にご相談したが上手くいかない場合なども多くご相談頂いています。
相談の際はフリーダイヤル0120-963-281へお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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