「病気やケガで収入が減って住宅ローンの支払いが難しい…このままだと家を手放すしかないのか？」 と悩む方は少なくありません。滞納が続く状況を避けつつ、家族に迷惑をかけない方法を探している方も多いでしょう。実際には、団体信用生命保険（団信）や就業不能保険、公的制度などによって住宅ローン返済をサポートできるケースがあります。本記事では、病気やケガで住宅ローンが払えない場合の具体的な対処法を解説します。住宅ローン返済に不安を感じている方は、ぜひ最後までご覧ください。
病気で住宅ローンが払えなくなったら最初に確認すべきこと
病気やケガで収入が減り住宅ローンの支払いが困難になっても、ただちに自宅を手放さなければならないとは限りません。まずは現在加入している保険や利用できる公的制度を確認し、返済をサポートしてくれる手段がないか検討しましょう。以下では、状況に応じた主な対処法を紹介します。
「高度障害」に該当するか確認
高度障害とは、病気やケガにより身体機能が著しく損なわれ、日常生活が困難になる重い障害状態を指します。具体的には、次のようなケースが高度障害に該当します：
・両眼の視力を全く永久に失った場合
・言語機能や咀嚼機能を全く永久に失った場合
・中枢神経系・精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身にわたり常に介護が必要な場合
・両上肢を手首（手関節）より上で失うか、その用を全く永久に失った場合
・両下肢を足首（足関節）より上で失うか、その用を全く永久に失った場合
・片上肢と片下肢をそれぞれ手首・足首より上で失う、または両方の機能を全く永久に失った場合
上記のいずれかに該当し、住宅ローン契約時に加入が義務付けられている団体信用生命保険（団信）に入っていれば、残っている住宅ローン債務が保険により全額肩代わりされます。団信は住宅ローン返済不能リスクに備えるための生命保険であり、通常は死亡時や高度障害時にローン残高が保険金で一括返済される仕組みです。まずは、自身が高度障害状態に該当するかを確認し、該当する場合は団信の保障が適用されるか金融機関に問い合わせてみましょう。
債務返済支援保険への加入有無を確認
債務返済支援保険とは、病気やケガによる収入減に備えて任意で加入する保険です。契約者が長期療養を余儀なくされた場合などに保険金が支払われ、住宅ローン返済を一定期間サポートしてくれます。例えば、「病気やケガで30日以上の長期療養」となった場合に支払い対象となり、1回の入院につき最長25ヶ月分の住宅ローン返済額相当の保険金が補償される商品があります。補償内容や期間は保険商品によって異なりますが、この保険に加入しているときは給付金によってローン返済の負担軽減が期待できるでしょう。まずは住宅ローン契約時の書類などを再確認し、こうした債務返済支援保険に加入していないか確認してください。
医療保険・就業不能保険の保障内容を確認
医療保険に加入している場合、入院や手術時に給付金を受け取れるものが一般的ですが、契約内容によっては就業不能保険（就業不能保障特約）を付帯しているケースもあります。就業不能保険とは、病気やケガで長期間働けなくなったときに所定の保険金を受け取れる保険です。給付金は一時金や年金形式、あるいは毎月定額など保険商品により異なります。例えば「働けない状態が60日以上続いた場合、1年5ヶ月目までは短期就業不能給付金として毎月一定額、1年6ヶ月以降は長期就業不能給付金として異なる額を毎月受け取れる」といった商品設計もあります。
ただし、就業不能保険は住宅ローン返済そのものを直接肩代わりするものではありません。受け取った給付金を生活費やローン返済に充てる形になります。まずは加入の有無を確認し、加入している場合はどのような条件でいくら受け取れるのか、その内容を把握しておきましょう（※保障内容は契約によって異なります）。
傷病手当金が利用できるか確認
勤務先の健康保険に加入している会社員や公務員の方は、病気やケガで働けなくなった場合に「傷病手当金」を受給できる可能性があります。傷病手当金は、業務外の病気・ケガで療養し給与を十分に受け取れないときに健康保険から支給される給付金です。支給期間は最長1年6ヶ月で、支給金額は休業前の給与日額の約3分の2（おおむね給与の2/3相当）となります。例えば月給30万円の人であれば、1日あたり約6,667円（30万円÷30日×2/3）程度が支給される計算です。2/3程度の収入が確保できれば、家計を見直すことで住宅ローン返済を継続できる可能性があります。
ただし、傷病手当金は国民健康保険加入者（自営業者など）は対象外で、あくまで健康保険（協会けんぽや組合健保）加入者が対象です。また、労災保険の休業補償給付など他の公的補償と重複して受け取ることはできない場合もあるため注意が必要です。勤務先の健康保険組合や全国健康保険協会等に相談し、申請手続きを進めましょう。
労災保険の適用対象か確認
保険や公的制度が使えない場合の住宅ローン返済策
何らかの保険金や公的補償が利用できない場合でも、住宅ローンの滞納を防ぎ返済を続けるための手段はいくつか残されています。以下では、保険や制度の適用が難しい場合に検討できる三つの方法を解説します。
金融機関に返済計画のリスケジュールを相談
返済額の一時的な軽減や返済期間の延長といった「リスケジュール」は、当面の資金繰りを整えるための時間稼ぎには有効です。
ただし、銀行が損をして借主だけが得をするような措置ではありません。たとえば、一定期間「利息のみ」の支払いにしたり、返済額を引き下げたりした場合でも、猶予期間が終われば当初の返済に戻るだけでなく、軽減されていた元本分が後ろに積み上がります。そのため、結果的に毎月の返済額や総支払額が増えるのが一般的です。
つまり、目先の負担は減っても将来の負担はむしろ重くなることを理解しておく必要があります。復職の時期や収入の回復見込みを踏まえ、いつ・いくらまでなら返済可能かを具体的に示して交渉することが大切です。
親族からの借り入れやその他の金融支援の検討
次に、家族・親族からの一時的な資金支援や、銀行以外の金融機関からの融資を検討する方法もあります。例えば、親や兄弟姉妹など親族に事情を説明し、一時的にお金を貸してもらえれば、無利息または低利息で借りられる可能性があります。親族間の貸し借りで利息負担が抑えられれば、返済の負担軽減につながるでしょう。
ただし、親族からの借入れには注意点もあります。金利や返済計画を明確に決めておかないと、贈与と見なされて課税されるリスクがあることです。税法上、個人から年間110万円を超える金銭を受け取った場合は贈与税の対象となります。したがって、親族から資金援助を受ける際には借用書を交わし、利率や返済方法・期間をしっかり取り決めておくことが大切です。
また、身内以外の金融機関では、都市銀行よりも地域の信用金庫や信用組合から融資を受ける方法も検討できます。一般的に、信用金庫など地域密着型の金融機関はメガバンク等と比べて審査が柔軟で、年収基準が多少低くても融資に応じてもらえる傾向があると言われます。実際、大手銀行が「年収◯百万円以上」など厳格な基準を設けるのに対し、信用金庫は地域の平均年収に配慮して審査してくれるケースがあります。このため「収入が低めの方でも通りやすい」とされることがあるのです。ただし、こうした金融機関でも融資には時間がかかる場合があるため、早めに相談するようにしましょう。また、新たな借入れを増やすことになる点には留意が必要です。
家の売却を検討する
どうしても収入減が長期化し、返済の目処が立たない場合は、最終手段として自宅を売却して住宅ローンの負担を軽減する方法もあります。売却によってローンを完済し、生活を立て直すことを検討しましょう。ただし、売却にはメリット・デメリットが伴います。また、自宅を売却してもローンが残る「オーバーローン」の場合には任意売却という特別な手続きも視野に入れる必要があります。以下で詳しく解説します。
家を売却する際の注意点
自宅を売却することで、売却代金で住宅ローンを完済できれば毎月のローン支払いから解放されます。また、売却価格がローン残債を上回った場合は完済後に手元資金が残るため、新居の購入資金や引っ越し費用に充てることもできます。ローン返済に悩む必要がなくなり、まとまった現金を得て再出発を目指します。
ただし、注意が必要な点として、仮に売却しても住宅ローンの残債を完済できない（売却価格が残債を下回る）場合、家を手放した後もなおローンの返済義務が残ってしまいます。
不動産の売却には不動産会社への仲介手数料や引っ越し費用など諸費用がかかるうえ、買主が見つかるまでに時間がかかることも珍しくありません。特に治療費や生活費で貯蓄が減っている状況では、売却後の引っ越し費用を捻出できず生活に支障が出る恐れも考えられます。売却によってローンの不安は解消しても、住居を失うことや新生活への負担増加という別の課題が生じる点に注意が必要です。
このように、売却における流れや必要となる諸費用を踏まえつつ、自身と家族の状況を整理して慎重に判断しましょう。「どうしても返済が難しいが、売却には抵抗がある」という場合は、次に述べる任意売却などの方法でできるだけ有利に手放すことも検討します。
オーバーローンなら任意売却を検討
オーバーローンとは、住宅の市場価格よりも住宅ローン残高のほうが多い状態を指します。つまり売却してもローンを完済できない状況です。一般的に、住宅ローン返済中の不動産を売却するには売却代金で残債を一括返済することが条件となります。なぜなら、金融機関はローン貸出時に不動産に抵当権（担保）を設定しており、ローン完済まではその不動産を自由に売れないようになっているからです。オーバーローンの状態では通常の売却が難しいため、金融機関の同意を得て行う「任意売却」という方法を検討します。
任意売却とは、債権者（金融機関）と調整しながら、抵当権を外してもらい市場に近い価格で物件を売却する手続きです。競売にかけられる前に債権者の了承を得て売却することで、通常より高めの価格で売却しやすくなり、ローン残高をできる限り減らすことができます。任意売却後になお残る債務については、債権者と分割払いの交渉を行うなどして返済計画を立て直すことになります。ただし、任意売却にはタイムリミットがあり、住宅ローンの滞納が長引いて競売開始決定がなされると任意売却ができなくなってしまいます。そのため、売却してでもローンを清算したいと判断したら、できるだけ早めに金融機関や不動産会社に相談することが重要です。
任意売却を成功させるには、実績豊富な不動産会社のサポートが不可欠です。債権者との交渉や手続き調整が伴いますので、信頼できる専門家に依頼しましょう。
住宅ローンの滞納を放置すると競売になるリスク
住宅ローンの支払いが苦しいからといって滞納を放置することは絶対に避けましょう。延滞が続けば、最終的には自宅が競売にかけられ強制的に手放す事態になりかねません。ここでは、住宅ローンを滞納し続けた場合に起こる一般的な手続きの流れを説明します。
期限の利益喪失 – およそ3ヶ月以上ローンを滞納すると、分割で支払う権利（期限の利益）を失い、残債の一括返済を求められます。この段階に至ると金融機関もリスケジュールなどの相談には応じてくれなくなるのが通常です。
代位弁済の実行 – 借入先と保証会社の契約内容にもよりますが、ローンに保証会社が付いている場合、期限の利益を喪失した債務者に代わって保証会社が残債を立て替え返済（代位弁済）します。借金の肩代わりが行われることで、債権者（返済先）が金融機関から保証会社へと移ります。
保証会社から一括請求 – 債権を引き継いだ保証会社は、代位弁済によって債務者に代わり返済した分について債務者本人に一括返済を要求します。保証会社から督促状が届きますが、経済的に困窮している場合、一括返済に応じることは困難でしょう。
競売の申立て – 一括返済の要求にも応じられない場合、保証会社は担保不動産について競売の手続きを裁判所に申し立てます。裁判所から競売開始決定が出ると、自宅は強制的に売却されるプロセスへ移行します。
競売になれば、市場相場より低い価格で家を手放すことになるのが一般的です。しかも裁判所主導で手続きが進むため、引っ越しや退去のタイミングも強制的に決められてしまいます。競売公告によって物件情報が公にさらされるため、近隣や知人に経済状況を知られてしまうリスクもあります。こうした事態を避けるためにも、滞納しそうだと感じた段階で早期に金融機関や専門家へ相談し、任意売却など競売回避の手段を検討することが肝心です。
病気で住宅ローンが払えなくても自宅に住み続ける方法
「病気やケガで収入は減ったが、できれば家を手放さずに住み続けたい」という希望をお持ちの方も多いでしょう。実は、自宅を売却して住宅ローンの問題を解決しつつ、その家に住み続ける方法も存在します。代表的なものとしてリースバックと親族間売買という二つの手段があります。
リースバックで自宅に住み続ける
リースバックは、自宅を売却して住宅ローン問題を整理しつつ、賃貸契約を結んでそのまま住み続けられる方法です。以前の収入水準までは戻らなくても、一定の収入がある場合に検討しやすい選択肢です。家賃を支払えるかどうかが大きな判断基準になります。
収入源としては、パートや在宅勤務、障害年金、傷病手当金、労災給付などが想定されます。たとえば交通事故で車いす生活となり、就労制限がある場合でも、公的給付と在宅収入を組み合わせれば家賃をまかなえるケースもあります。
ただし、家賃は相場より高く設定されやすく、買い戻しが可能か、契約更新時の条件はどうなるかといった契約内容を必ず確認すべきです。オーバーローンの場合は「任意売却＋リースバック」という形で進められる場合もありますが、債権者の同意が不可欠です。信頼できる事業者を選び、家計全体で無理のないキャッシュフローになるか慎重に検討しましょう。
親族間売買で家に住み続ける
親族間売買とは、その名の通り親族間で不動産を売買することです。信頼できる親族に自宅を買い取ってもらい、引き続きその家に住ませてもらう方法になります。「赤の他人には家を売りたくない」「思い出のある我が家に住み続けたい」といった希望がある場合に検討される手段です。
親族間売買を利用すれば形式上は売却なので住宅ローンを清算できますし、その後も親族所有の家に住み続けられます。ただし、一般的な不動産取引とは異なる注意点が多い点に留意しましょう。まず、親族同士の売買は住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。金融機関によっては親族間売買への融資自体を行っていないところもあり、融資を受ける場合も取引の実態や担保評価を厳しく見られることが多いです。銀行からすれば、親族間売買は「相続税や贈与税の回避のために行われるのではないか」と疑われがちであり、貸したお金が別用途に流用されるリスクなども懸念するためです。
さらに、売買価格にも注意が必要です。相場より安すぎる価格で売買すると「みなし贈与」と見なされ贈与税の課税対象となる可能性があります。税務上、適正価格での売買であれば課税されませんが、適正な価格の判断は難しく、極端に低い価格設定は避けるべきです。一般には市場価格のおおむね7～8割程度が「妥当な範囲」とされます。いずれにしても、親族間売買は契約手続きや税務面で複雑になりやすいため、不動産取引や税務に詳しい専門家に相談しながら進めることが重要です。
住宅ローン問題は早めの相談が肝心です
病気やケガで住宅ローンの返済が難しくなっても、何もしないで放置すれば最終的に競売に至るリスクがあります。しかし、適切な対策を講じれば競売を回避し、生活の再建を図ることは十分可能です。そうならないためにも、早い段階から取れる手段を検討し、専門家へ相談することが大切だと言えます。
まず、団信や就業不能保険、傷病手当金や労災など、利用できる保険金・給付金がないか確認しましょう。これらで返済をカバーできる場合は、家を手放さずに済む可能性が高まります。もし保険や制度では対応しきれない場合でも、リスケジュールによる返済計画の変更、親族からの資金支援、任意売却やリースバック、親族間売買といった対処法があります。本記事で紹介したように、状況に応じた様々な選択肢が存在します。
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記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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