最終更新日:2025年7月5日
住宅ローンの滞納が続いてしまい、督促状が届いている状況では、一刻も早い対処が必要です。しかし、「どこに相談すればよいのかわからない」「恥ずかしくて誰にも話せない」と一人で悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの滞納問題は、適切な相談先を選んで早期に対処することで、競売を回避し、家を守れる可能性があります。
放置すればするほど選択肢は狭まり、最終的には自宅を失うリスクが高まるものです。
この記事では、住宅ローン滞納時の具体的な相談先とそれぞれの特徴、さらに滞納を放置した場合のリスクについて詳しく解説します。
現在滞納中の方はもちろん、今後の返済に不安を感じている方も、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンを滞納した時の相談先
住宅ローンを滞納した際の相談先は複数ありますが、それぞれ特徴や対応できる内容が大きく異なります。以下の表で主な相談先の特徴を比較してみましょう。
| 相談先 |
主な対応内容 |
適用時期 |
| 金融機関 |
リスケジュール（返済猶予・条件変更） |
滞納前～3ヶ月以内 |
| 弁護士 |
債務整理（個人再生・自己破産） |
法的手続きが必要な場合 |
| 不動産会社 |
任意売却による競売回避 |
売却を検討する場合 |
| 支援団体・社団法人 |
包括的サポート |
全期間対応可能 |
それぞれの相談先について、以下で詳しく解説します。
金融機関：リスケジュール相談（返済猶予・条件変更）
金融機関への相談は、住宅ローン滞納の初期段階で最も重要な選択肢です。
金融庁の指導により、金融機関は返済困窮者に対して柔軟な対応を取るよう求められています。
主なメリットとデメリットは、以下の通りです。
| メリット |
デメリット |
・無料で相談可能
・返済期間延長による月額減額
・一時的な元金返済猶予
・滞納初期段階では柔軟な対応 |
・猶予期間は半年前後のみ
・その後の支払いは従来以上に増額
・根本的な解決にならない
・滞納3ヶ月超では対応困難 |
金融機関への相談のタイミングは滞納から3ヶ月以内が重要で、この期間を超えると対応が困難になります。
また、これらの措置は一時的な解決策に過ぎず、経済状況が改善されない限り再び滞納に陥るリスクに注意が必要です。
弁護士：債務整理（個人再生・自己破産）や法的手続きに強い
弁護士は借金に対する債務整理の専門家として、法的な解決策を提案してくれます。
ただし、あくまで残った債務に対して法的手続きを取ることが仕事であるため、
家を残す、などの手続きは宅地建物取引業者を介さないと実現ができません。
債務整理を行う場合、住宅ローンの債務は自宅の不動産が担保に入っているため、当然競売にかけられてしまうことから、住み続けることはできません。
不動産会社
不動産会社への相談は、任意売却による競売回避を検討する場合に有効です。
任意売却は競売と比較して、市場価格に近い金額での売却が期待できるため、残債務を減らせます。
通常の不動産業者に依頼する場合の主なメリットとデメリットは、次の通りです。
| メリット |
デメリット |
・競売より高値での売却（市場価格の7～8割）
・売却時期や条件の調整が可能
・近隣に滞納が知られにくい
・残債務を減らすことができる |
・オーバーローン状態では対応困難
・大手仲介会社は複雑なケースに限定的
・会社によって専門性に大きな差
・売却後も残債が残る可能性 |
ローン残債が売却価格を大幅に上回る場合（オーバーローン状態）では、通常の不動産会社での対応が困難になります。
とくに大手仲介会社では、複雑なケースへの対応が限定的な傾向があるため、住宅ローン滞納問題に特化した専門業者の選定が重要です。
支援団体・社団法人
支援団体・社団法人は、最も中立的で包括的なサポートを受けられる相談先です。
全国任意売却協会などの専門団体では、営利を目的としないため、相談者にとって最適な解決策を提案してくれます。
メリットやデメリットは、以下を参考にしてください。
| メリット |
デメリット |
・中立的な立場での無料相談
・複数の解決策を組み合わせた提案
・金融機関との交渉代行
・ワンストップでの包括的サポート |
・団体によって対応レベルに差がある
・営利目的ではないため迅速性に欠ける場合
・地域によっては対応できない場合 |
支援団体では、売却査定から親族間売買、リースバック、実務手続きまでワンストップでサポートを受けることができ、残債務に対する適切なアドバイスや法務対応も提供されます。
初回相談先として最も適している選択肢といえるでしょう。
住宅ローンの滞納を放置するとどうなる？放置した際のリスクを紹介
住宅ローン滞納を放置した場合、最終的には競売にかけられてしまい自宅を強制的に売却されます。
そのため、一日でも早く対処に向けて動き出すことが重要です。
滞納を放置すると以下のようなリスクがあります。
契約者や連帯保証人に督促が行われる
優遇金利などの適用が解除される
遅延損害金が発生する
ブラックリスト入りする
一括返済を求められる（期限の利益の喪失）
最終的に競売にかけられる
以下で詳しい内容を見ていきましょう。
契約者や連帯保証人に督促が行われる
滞納が始まると、まず金融機関から電話や書面による督促が行われます。
滞納が2～3ヶ月続くと状況は変わり、金融機関から返済を促す催促状が届きます。
さらに催促の電話が入り、催促状を何度か無視すると催告書が届く流れです。
催告書は、ローンを滞納し続けると最終的に競売になる旨が書かれた実質的な最後通告です。
連帯保証人がいる場合は、債務者と同時期に催告が行われ、返済義務を求められます。
遅延損害金が発生する
滞納期間中は、通常の金利に加えて遅延損害金が発生します。
期限の利益喪失前（滞納4ヶ月前後まで）は毎月の返済額に対して年率14％程度の遅延損害金がかかりますが、期限の利益喪失後は残債務全額に対して遅延損害金が発生するのが一般的です。
例えば残債2,500万円の場合、期限の利益喪失後は1ヶ月で約30万円の遅延損害金が発生し、競売終了まで約1年間で数百万円の損害金が積み上がります。
ブラックリスト入りする
滞納が1~3ヶ月を超えると、個人信用情報に事故情報が登録されます。
いわゆる「ブラックリスト」入りの状態となり、以下に影響を与えます。
新規ローンの借入れ
クレジットカードの作成・利用
賃貸住宅の契約
携帯電話の分割払
この状態は完済後5～7年程度継続し、日常生活に大きな支障をきたします。ただし、勤務先に知られることはありません。
一括返済を求められる（期限の利益の喪失）
滞納が3~6ヶ月を超えると、金融機関から「期限の利益喪失通知書」が送付されるのが一般的な流れです。
また、ローンの契約（金銭消費貸借契約）の内容に違反した場合などは、分割払いの権利を失い、ローン残債の一括返済を求められます。
一般的に債務者が一括返済することは困難なため、保証会社による代位弁済が行われます。
代位弁済後は保証会社が債権者となり、債務者は保証会社に対して返済を行うのが通常の流れです。
この時点で債務者がローンを返済する方法は任意売却と競売のみとなります。
最終的に競売にかけられる
代位弁済後、保証会社は債権回収のため裁判所に競売の申立てを行います。
滞納から6ヶ月目になると、裁判所から「競売開始決定通知」が届き、8ヶ月目には現地調査が行われる流れです。
10ヶ月目には「期間入札決定通知書」が届き、競売が開始されます。
競売での売却価格は市場価格の5～7割程度となることが多く、売却後も多額の残債が残る可能性もあるでしょう。
競売開始決定から約6ヶ月〜1年で競売が実行され、強制退去となります。
まとめ
以上の説明にあった内容が住宅ローン滞納した場合のトラブルやリスクとなります。
弊会の特徴は、他の不動産会社や類似団体とは違い、
残債に対する 今の家の価値である売却査定や
親族間売買を行う場合のローンの査定や借入審査、
リースバックを行ってくれる企業や投資家の募集といった初期の相談から
実際の売買契約や引っ越しおよび引き渡しといった実務上の手続き
をそれぞれ異なる業者や不動産会社をワンストップでご紹介できることが可能です。
また、手続きにおいて、残債が残る場合においても全国の提携弁護士とともに、残った残債務に対する適切なアドバイスや法務対応を行わせていただいております。
任意売却も含め、住宅ローンのトラブルは専門家に相談すればさまざまなアドバイスをしてもらえるでしょう。後悔しないためにも早めに専門家に相談することをおすすめします。
当協会は任意売却をはじめとしたローン債務を専門に対応を続けてきたプロ集団です。
１人で悩まずに、まずは無料相談にお問い合わせください。
相談者様の状況を確認し、何ができるか一緒に考えさせていただきます。他社に依頼したが売れない、不手際が多すぎるなど他にご相談したが上手くいかない場合なども多くご相談頂き、解決に導いております。
相談の際はフリーダイヤル0120-963-281へお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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