住宅ローンがあるけど離婚したい場合どうすればよい？
結論としては、住宅ローン返済中であっても離婚することはできる。
ただし、売却や住宅ローンの借り換えといった手続きや財産分与における所有権の譲渡などの手続きを確定させてから、離婚の手続きを進めないとローン残債以上の金額で売却できない場合は自己破産をすることになったり、財産分与を受ける側の方がローンの借り換えができなかった場合、一生ローンだけは残っていってしまうケースが数多く散見されます。
最悪の場合、相続時に上記の内容が判明し、子や孫に大きな負担を強いることになる場合もよくあります。必ず離婚手続きを行う前に不動産や住宅ローンの問題を解決することが望まれます。
▼離婚時の住宅ローン対応・主な選択肢（詳細は後述）：
家を売却して住宅ローンを完済する – 離婚と同時に家を手放し、売却代金でローンを清算する方法。ローンの重荷から解放され離婚後のトラブルも避けやすい。
一方が家を引き取り住み続ける – 夫婦のどちらかが離婚後も家に住み、引き続きローンを支払う方法。名義人など条件によっては契約上の問題があり注意が必要。
住宅ローンの借り換えを行う – 他の金融機関などでローンを組み直し、返済負担を減らす方法。ただし申込者の収入等の審査をクリアする必要があります。
以下、これらの対処法と離婚時の注意点について、養育費との関係も踏まえながら詳しく解説します。
方法1：自宅を売却して残りの住宅ローンを清算する
離婚時に確実に住宅ローンの問題を解決するには、家を売却してローンを完済してしまうのが最もすっきりした方法です。離婚後に家とローンのトラブルを残したくない方には有力な選択肢と言えます。売却額がローン残高を上回れば、ローン完済後に余剰金が出て夫婦で分けることもできます。一方、売却額が残債を下回る場合は不足分を補填する必要があります。まずは以下のポイントを確認し、売却で完済できるか検討しましょう。
家と住宅ローンの名義を確認する
家を売却できるのは登記上の名義人だけです。まず登記簿やローン契約書を確認し、自宅の所有者が誰か、住宅ローンの契約者は誰かを把握しましょう。同じ人が家とローンの名義人ならその人の判断で売却可能です。しかし共有名義の場合、名義人全員の同意がないと売却できません。夫婦共有名義の家だと、片方が反対すれば家を売ることは難しくなります。離婚に向けて家を処分するなら、まず名義人全員が売却に同意しているか確認が必要です。
また、住宅ローンの支払義務は基本的にローン名義人にあります。例えば夫がローン契約者なら、家を売って完済するまでは夫に返済義務があります。名義を確認することで、「誰がローンを返す責任を負うのか」も明確にしておきましょう。
住宅ローンの残債額を確認する
次に、現在の住宅ローン残高がいくらかを調べます。売却代金でローンを完済できるか判断するためです。残債は、銀行のウェブサービスやローン残高証明書、返済予定表などで確認できます。例えばネットバンキングを利用すれば24時間いつでも残高照会が可能です。ただし銀行によってはオンライン非対応の場合もあるため、自身の借入先での確認方法を把握しておきましょう。
ポイント： 離婚時点でローン残高が大きいほど、家を売っても完済が難しい可能性があります。完済が無理な場合は、後述の方法2（どちらかが住み続ける）も視野に入れる必要があります。
家のおおよその売却価格を調べる
自宅が現在いくらで売れそうか把握することも重要です。近隣の成約事例や不動産会社の査定によっておおよその売却額が分かります。インターネット上の簡易査定ツールでシミュレーションしたり、不動産会社に正式査定を依頼したりしてみましょう。査定額は市場動向や物件の個別要因で変わりますが、不動産会社に複数社査定してもらうことでより精度の高い売却見込み額が掴めます。離婚後の生活設計のためにも、売却でいくら手に入るか事前に確認しておきましょう。
売却額と残債から「オーバーローン」か「アンダーローン」か判断
調べた家の売却予想額とローン残高を比較し、売却で完済できるかを判断します。売却額が残債以上であれば「アンダーローン」と呼ばれ、売却金でローンを完済しなおかつ余りが出る状態です。この場合、ローンを清算しても資金が手元に残るため、その余剰金は夫婦の財産分与の対象にもなります。できるだけ高く売却できれば、その後の生活資金に充てる余裕も生まれるでしょう。したがって離婚時に家を売るなら、可能な限り高値で売却しローン残債を上回ることが理想です。
反対に、売却額が残債に満たない「オーバーローン」の場合は注意が必要です。不足分を自己資金で補って完済できれば問題ありませんが、自己資金が足りない場合は家を売ってもローンが残ってしまいます。この状態で無理に売却すると、多額の借金だけが残りかねません。現実にはオーバーローンの家は「売りたくても売れない」ことが多く、経済的に問題なければそのまま返済を続ける選択肢も一般的です。しかし離婚で家を手放したい場合、そのままというわけにもいきません。
▼アンダーローンの場合
通常の売却の通りとなるため、売却時に必要な契約諸費用や引っ越しに伴う諸経費、ローンの残債を
売却価格から差し引いた手残りのお金の按分方法を離婚時に定めれば、手続きは完了です。
▼オーバーローン物件を売却する場合の選択肢：
不足分を自己資金で支払って完済する: 貯蓄などから差額を補填できれば、ローンを完済して家を売却可能です。離婚時に他の財産分与で調整するなどの工夫も考えましょう。
任意売却（ニンバイ）を検討する: 自己資金で補えない場合、金融機関の承諾を得て任意売却する方法もあります。任意売却とは、市場価格に近い価格で家を売却し、その代金をローン返済に充てる手続きです。競売より高く売れる可能性があり、残債も減らしやすいメリットがあります。ただし任意売却を行うにはローン滞納が前提となるため信用情報に傷がつき、今後数年間は新たな借入やクレジットカード作成が難しくなるデメリットがあります。【注意:】競売になれば家は市場価格より大幅に安く処分されてしまうため、どうしても返済が難しい場合は競売になる前に任意売却を検討した方が有利なケースもあります。状況が悪化しそうなときは早めに金融機関や任意売却の専門業者に相談すると良いでしょう。
方法2：夫婦のどちらかが離婚後も家に住み続ける
「家を売りたくない」「子どもの生活環境を変えたくない」などの理由から、離婚後もどちらか一方が自宅に住み続けるケースも多く見られます。実際、売却してもローンが残るオーバーローン時は、夫婦の一方が家を引き取って返済を続ける選択が現実的なこともあります。この場合、家と住宅ローンをどちらが引き受けるか、そして引き受けなかった側には代わりにどの財産を渡すか等、財産分与の取り決めが必要です。以下では、家に住み続ける人と住宅ローン名義人の組み合わせによるパターン別に注意点を解説します。
ケース① 名義人本人がそのまま住み続けローン返済を続ける
住宅ローンの契約者（名義人）が引き続き自宅に住むパターンです。例えば、夫が家とローンの名義人である場合、離婚後も夫がその家に住み続けてローンを払い続けるケースに相当します。このケースは契約上もっとも問題が少ない方法です。住宅ローン契約は「借りた本人がその住宅に居住する」ことが前提なので、名義人がそのまま住む限り契約違反にはなりません。ローン返済も従来通り継続でき、金融機関との関係でも特別な手続きは不要です。
名義人自身が家に残ることで、離婚後も安定して返済が続けられるでしょう。トラブルの可能性も比較的低く、安全な選択肢といえます。もっとも、この方法を取る場合でも財産分与の考慮は必要です。たとえば夫が家とローンを引き受けるなら、その代わりに妻へ預貯金を多めに渡す等、住宅の価値や残債も踏まえて公平に資産を分配しましょう。
ケース② 家には妻（夫）が住み続け、ローン名義人である元配偶者が返済を担当
住む人（占有者）と住宅ローンの名義人（債務者）が異なるパターンです。典型例は「妻と子どもが家に住み続け、ローン名義人である元夫が住宅ローンを払い続ける」というケースでしょう。夫婦間で「養育費代わりに夫が住宅ローンを負担する」と取り決めることもあります。しかし、この方法には大きなリスクが潜んでいます。
まず、住宅ローン契約の観点では契約違反となる可能性があります。多くの住宅ローン契約では「借入人本人が居住すること」が条件となっており、ローン名義人が家に住んでいない状況は契約上問題となり得ます。金融機関によっては一括返済を求められたり違約金が発生したりする恐れもあるので注意が必要です。
さらに、元夫がローンを滞納した場合のリスクが深刻です。このケースでは家には元妻と子が住んでいますが、ローンの担保として家には抵当権が設定されています。もし元夫が返済不能に陥れば、銀行は抵当権を行使して家を差し押さえ、競売にかけることができます。たとえ住んでいるのが妻子でも、ローン名義人の滞納で家を失う可能性があるのです。現に「元夫が再婚してローンの支払いが滞り、知らないうちに家が競売寸前になった」というトラブルは珍しくありません。元妻の立場としては、元夫がきちんと住宅ローンを払い続けているか定期的に確認する必要があります。
もう一つ、この方法には心理的・人的な負担もあります。離婚後も長期にわたり元夫婦間で金銭に関する関係が続くため、どちらかが再婚したり収入状況が変わったりすると揉め事に発展しかねません。元夫からすれば自分の住んでいない家のローンを払い続ける負担がありますし、元妻からすれば元夫の経済状況に生活を左右される不安があります。双方にとってリスクがある方法だと認識しておきましょう。
ケース③ 家には妻（夫）が住み続け、元配偶者に家賃相当額を支払う
こちらも住む人とローン名義人が別々ですが、ローン返済を住む側が肩代わりする形です。例えば元妻がその家に住み続け、元夫（名義人）に毎月家賃という形でローン相当額を支払っていく取り決めです。一見、住む人が支払うことで公平に思えますが、課題は少なくありません。
この方式の場合、元夫は賃貸の大家さんに当たることから、受領する賃料に対して所得とみなされ現在の収入に賃料収入を加えた所得に対して確定申告を行うことが決められており、税金の負担が重く乗り掛かってまいります。
また、妻が夫に家賃を支払っても、それは夫がローンを返済する原資になるだけで金融機関から見れば債務者は夫です。もし妻が家賃支払いを滞らせれば夫がローンを立て替えねばならず、夫が滞納すれば前述の通り家が差し押さえられ妻が退去を迫られる結果になります。つまり、どちらか一方の事情で破綻すると連鎖的に問題が波及するのです。
加えて、離婚後も密な連絡を取り合う必要が出てきます。家賃支払いのやりとりやローン残高の確認など、ローン完済まで定期的に元夫婦が連絡を取り合わざるを得ません。離婚後はできるだけ関わりを減らしたいと考える人にとって、この状況は大きなストレスになるでしょう。したがって元夫婦間の関係性によっては現実的でないケースも多いです。
以上のように、住宅ローン名義人以外が家に住み続ける形は原則おすすめできません。契約上も心理的にも問題が多く、どうしてもという場合は金融機関へ事前に相談し許可を得るべきです。
原則：住宅ローンの名義変更は他から借りてくる以外に方法はない
離婚を機に「自分が住むのだからローンも自分名義に変えたい」と思うかもしれません。しかし、住宅ローンの契約者名義を途中で変更することは原則として金融機関が認めていません。ローン契約時の審査は借入人の返済能力や信用に基づいており、第三者への名義変更はリスクが高いためです。たとえ夫婦間であっても、夫から妻へローン名義を切り替えることは極めて難しいと考えておきましょう。
どうしても名義を変更したい場合は、新たにローンを組み直す（借り換えする）必要があります。例えば妻が家を引き取るなら、夫から妻へ不動産の所有権移転登記を行い、妻名義の新しい住宅ローンで夫の残債を一括返済するといった手続きが必要です。その際、妻自身の収入や勤務状況などが審査され、返済能力が十分と認められなければローンは組めません。特に夫より年収が低いケースでは、新たな融資を受けられない可能性が高いです。
以上を踏まえると、離婚後も家に住み続けたい場合は「家とローンの名義人が同一」であることが理想です。名義人本人が住めない事情があるときは、名義変更を伴う借り換え（後述）を検討しましょう。それ以外の形で無理に居住を続けると、思わぬリスクに直面しかねません。
方法3：住宅ローンの借り換えで返済負担を減らす
離婚時点で住宅ローンを一括完済するのが難しい場合、別の金融機関で住宅ローンを借り換える方法もあります。現在より低金利のローンに切り替えられれば月々の返済額が減り、家計の負担軽減につながる可能性があります。特に、離婚後は収入が減ったり一人で生活費を賄ったりすることになるため、返済計画を見直す意味でも借り換えは有効な選択肢です。
借り換えのポイント： 借り換えとは、新しいローンで現在の残債を一括返済し、以後は新ローンを返していく仕組みです。離婚に伴って借り換える場合、以下の点に注意しましょう。
新たなローン申込人と不動産の名義を統一する: 借り換え先の金融機関は、申込人がその住宅の所有者であり実際に居住していることを条件とします。例えば妻が借り換えるなら、事前に夫から妻へ家の名義を移す必要があります。名義変更には登記や贈与税の問題も絡むため、専門家と相談しながら進めましょう。
十分な返済能力が求められる: 借り換えには新規の審査があり、年収や雇用形態、勤続年数、信用情報など厳しくチェックされます。離婚後は単独の収入になるケースが多いため、審査のハードルは思った以上に高いと考えましょう。特に既存ローンがある状態でさらに借り換えローンを組むのは容易ではなく、金融機関によっては申し込み自体を断られる場合もあります。無事借り換えできたとしても、金利優遇が小さくなる可能性もあります。
諸費用も考慮する: 借り換えには事務手数料や保証料、抵当権設定し直しの登記費用などがかかります。これらを支払ってもメリットが出るか、事前に試算して検討しましょう。
借り換えによって毎月の返済額が減れば、養育費など他の支出との両立もしやすくなるかもしれません。ただし、借り換えは誰にでもできる万能策ではありません。現在の金利や残債、自身の信用力など総合的に判断し、可能であれば選択肢の一つとして検討する価値があるでしょう。【参考:】離婚する元夫婦同士で住宅ローンの債務を引き継ぐ場合、残債をまとめて一本のローンに借り換える方法も考えられます。金融機関によって対応は異なるため、詳細は直接相談してみてください。
離婚時に住宅ローンが残っている場合の注意点
離婚後に住宅ローンだけが残る状況では、さまざまなリスクやトラブルが潜みます。特に家に住み続けるケースでは、前章で述べた通り契約上の問題や人間関係の問題が起こりやすくなります。ここでは、離婚時にローン完済できなかった場合に注意すべき主なポイントをまとめます。
住宅ローン滞納で自宅が差し押さえ・強制退去のリスク:
ローン名義人が返済を滞らせると、住んでいるのが元配偶者でも容赦なく家が競売にかけられる恐れがあります。住宅ローンには抵当権が設定されており、契約者が支払不能となれば金融機関は抵当権を行使して物件を処分できます。例えば元夫が支払いを怠れば、家に残った元妻と子どもは突然住まいを失う可能性があります。離婚後もローン返済状況は把握し、滞納を放置しないことが大切です。
連帯保証人は支払い義務を免れない:
夫婦の一方がローン契約者、もう一方が連帯保証人になっている場合にも注意。離婚しても連帯保証人の義務は残ります。契約者が返済できなくなれば、保証人だった元配偶者に請求が及びます。よくある例が「夫が養育費代わりにローンを全額払う約束をしたが、経済状況が悪化して払えなくなり、連帯保証人の元妻に請求が来た」というケースです。当人同士でどんな約束をしていても金融機関には関係なく、連帯保証人である以上返済義務を負うことを忘れないでください。残念ながらローン残債がある状態で勝手に連帯保証人だけ抜けることはできないため、リスクを承知の上で早めに対応策を検討しましょう。
契約違反でローンの一括返済を求められる可能性:
前述のように、ローン名義人が家に住んでいない状況は契約違反と見なされる場合があります。金融機関によっては、離婚で名義人が退去する際に届け出を義務付けているケースもあります。黙って別居を続けていると後から発覚し、ローンの一括返済や契約の見直しを迫られることも考えられます。離婚時に名義人が家を出る場合は、必ず事前に金融機関へ相談し指示を仰ぐようにしましょう。
元配偶者に家を勝手に売却される恐れ:
家の登記上の所有者が元夫で、元妻が住み続けているような場合、所有者である元夫は勝手に家を売却できてしまいます。不動産の処分権は名義人にあるため、たとえ自分が住んでいても名義人でなければ法的には止められません。極端な話、元妻が住む家を元夫が第三者に売却し、「出て行ってくれ」と一方的に告げられるケースもありえます。こうした事態を防ぐには、後述する公正証書に「勝手に売却しない」旨の取り決めを盛り込むなどの対策が有効です。離婚協議の段階でしっかり話し合っておきましょう。
養育費と住宅ローンの負担調整:
住宅ローン返済と同時に養育費も支払う状況では、経済的負担が非常に大きくなります。支払いが苦しくなった場合でも、養育費を勝手に止めるのはNGです。養育費の未払いが続くと差押えなど法的手段を取られる可能性があり、自分の生活が破綻するだけでなく子どもの生活にも悪影響を及ぼします。どうしても両立が難しい場合は、家庭裁判所に養育費の減額調停を申し立てることも検討しましょう。養育費は離婚時の取り決め後でも、事情の大きな変更があれば減額が認められる可能性があります。典型的な減額理由には「支払う側の収入減少」や「支払う側に新たな扶養家族（再婚等）が増えた」「受け取る側の収入増加」などがあります。心当たりがあれば一度専門家に相談してみる価値があります。ただし、子どもの生活を守る観点から安易な減額は認められにくい点には留意してください。
以上のように、離婚時に住宅ローンが残っている場合は法的・経済的リスクの管理が不可欠です。お互いに「こんなはずではなかった」という事態を避けるためにも、最後に述べる公正証書の活用などでトラブル防止策を講じておきましょう。
離婚時の取り決めは公正証書で残すことが重要
離婚に際して住宅ローンや養育費など継続的な支払いの約束をする場合、公正証書の作成を強くおすすめします。公正証書とは、公証人が法律に基づいて作成する公文書で、高い証明力と執行力を持つものです。離婚公正証書には財産分与、養育費、慰謝料、住宅ローンの支払い方法など夫婦間の合意内容を盛り込むことができます。
公正証書にしておく最大のメリットは、相手が約束を履行しなかった場合に直ちに強制執行できる点です。例えば「夫が離婚後も住宅ローンを返済し、妻と子どもが住み続ける」という取り決めをしたとします。これを公正証書に記し、「夫（債務者）が任意の返済を怠ったときは直ちに強制執行に服する」旨の文言を入れておけば、もし夫がローンを滞納した場合に裁判を経ずして夫の給与や財産を差し押さえることも可能です。養育費や慰謝料についても同様で、公正証書化しておけば未払い時に速やかな回収措置が取れます。
一方、公正証書には作成費用が数千～数万円程度かかります。しかし、離婚後のトラブル防止という観点では必要経費といえるでしょう。特に住宅ローンや養育費のように長期にわたる取り決めをする場合は、公正証書にしておく安心感は大きいものがあります。「約束が違う」「払う払わない」で揉めて再び裁判沙汰…という事態を避けるためにも、離婚時には多少費用をかけてでも公正証書を作成するのが賢明です。
公正証書の作成にあたっては、公証役場で手続きを行います。事前に離婚協議書案を用意し、公証人と打ち合わせの上で文章を整える流れです。自分で手続きをするのが不安な場合は、弁護士や司法書士に依頼することもできます。専門家に相談しながら、離婚後の履行確保策を万全にしておきましょう。
まとめ：住宅ローンと離婚問題は専門家と早めに相談を
住宅ローンが残った状態での離婚は、夫婦にとっても大きな不安要素ですが、適切な対処法を取れば解決は可能です。おさらいすると、主な選択肢は「家を売却してローン完済」「どちらかが家を引き取りローン返済継続」「ローンを借り換えて負担軽減」の3つでした。それぞれにメリット・デメリットがあるため、家の名義人や残債額、夫婦それぞれの経済状況に応じて最適な方法を選ぶことが大切です。
住宅ローンと養育費など複数の支払いを抱えて苦しい場合でも、決して放置せず然るべき手続きを取りましょう。養育費の減額調停やローン返済計画の見直しなど、法的・経済的に取れる手段があります。自分一人で悩まず、専門機関に早めに相談することで道が開けることも多いものです。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
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