離婚で住宅ローンの名義変更は可能なのか
そもそも名義変更はできる？
基本的に、住宅ローン返済中に契約内容を変更することは難しく、離婚公正証書などを作成したとしても、多くの場合は金融機関に認めてもらえません。ローン契約は長期にわたる約束であり、一度組んだ契約の名義人を途中で変えることは原則としてできないのです。
ただし、例外的に変更が可能となるケースもあり、その代表的なものが「離婚」です
実際に、離婚をきっかけに夫婦のどちらか一方の単独名義へと住宅ローンを変更できた事例も存在します。
そのため、離婚の場合には特別に認められることが比較的多いといえます。
ただし注意したいのは、返済能力がない人へ名義を移すことはできないという点です。
離婚であっても、新たにローン名義人となる側に十分な収入や信用がなければ、名義変更が難しい場合もあります。
このように、原則不可能な住宅ローンの名義変更も、離婚時には比較的認められやすい傾向があるものの、最終的には新たな名義人の返済能力次第といえるでしょう。
住宅ローンの名義を自分に変更するには？
離婚に伴って住宅ローンの名義を自分に変更したい場合、
現在の契約をそのままスライドさせることはできません。
一般的には、新たに妻自身が別の金融機関で住宅ローンを組み直すことになります。
不動産業界ではこの手続きを「借り換え」と呼びます。
離婚をしたからといって、必ずしも住宅ローンの名義を変更できるわけではありません。
前述のとおり、新たに名義人となる側に十分な返済能力がなければ、金融機関は名義変更を認めてくれないのが一般的です。
では、どのような条件であれば住宅ローンの名義変更が認められやすいのでしょうか。
比較的承認されやすいケースとして、次のような例が挙げられます。
・購入した住宅に、新たな名義人が引き続き居住する場合（離婚後もその家に住み続ける）
・新たな名義人に安定した返済能力がある場合（継続的な収入が見込める）
つまり、元の契約者（夫）と新たな名義人（妻）の返済能力がおおむね同等であることが望ましいということです。
夫婦のどちらが契約者になる場合でも、安定した収入や勤務状況などが同程度であれば、金融機関としても安心感があり、名義変更を認めやすくなります。
一方で、妻が専業主婦であったり、収入が不安定な場合は、離婚を理由にしても名義変更は難しくなるのが実情です。
名義変更を認めてもらうためには、少なくとも上記の条件を満たしていることが前提となります。
そのため、夫婦それぞれの年収・勤続年数・職業などが同程度であることが重要です。
金融機関の立場から見ると、離婚後に新しい名義人が「単独で安定的にローンを返済できる見通しがあるかどうか」が最大の判断ポイントになります。
夫婦間で単独名義変更するケースとその流れ
住宅ローンの借り換え
借り換え（ローンの組み直し）とは、現在の住宅ローンを別の金融機関の新しいローンで完済してしまう方法です。
例えば、離婚後に家に住み続ける側（例：妻）が新たに別の銀行で住宅ローンを組み直し、その借入金で元のローン残高を一括返済します。こうすることで、旧ローンは完済されて消滅し、新しいローン契約が妻単独の名義でスタートします。結果として住宅ローンの債務者を切り替える（名義を変更する）ことが可能になるわけです。
ただし、この方法では新規に住宅ローンを申し込むことになります。
当然ながら、新しい金融機関での審査がありますので、収入や勤務状況、信用情報などについて一からチェックを受ける必要があります。
現在のローンより条件の良いローンに借り換えることができれば負担軽減にもつながりますが、希望どおりの融資を受けられるかは審査結果次第です。
また、借り換えには諸費用もかかりますので、その点は後ほど説明いたします。
金融機関で住宅ローンの名義変更が認められなかったら？
離婚時に住宅ローンの名義変更を希望しても、金融機関が承認してくれないケースは少なくありません。その場合でも諦めず、いくつかの代替策を検討することができます。ここでは、銀行での名義変更が難しかった場合の対処法を紹介します。
組み換えるために新たな金融機関を探す
例えば、家が夫婦共有名義でそれぞれ持分を持っている場合、離婚に際して片方の持分をもう一方が買い取る形でローンを一本化する方法です。
具体的には、現在の金融機関で残っているローンに追加融資などの形で対応してもらい、一方の配偶者が相手の持分を現金で清算し、その清算資金も含めてローンに組み込んでしまうイメージです。
こうすれば結果的にローン債務者を一人にまとめることができます。
ただし、このような組み換えに応じてくれるかどうかは
単独で払っていけるかの審査結果次第となります。
組み換えの条件
いずれの方法でも共通しますが、新たに単独で住宅ローンを引き受ける人に対して、
金融機関は厳しい審査を行います。ローンの組み換えや借り換えであっても、審査基準としては基本的に新規ローンと同じです。
新たな名義人に求められる主な条件は次のとおりです。
・十分な収入と安定性
年収の額だけでなく、その収入が継続的に得られる見込みが重要です。勤続年数や雇用形態（正社員か、自営業か等）も安定性を見るポイントになります。
・信用情報に問題がないこと
新たな名義人の現在の借入状況やクレジット履歴をチェックされます。他に多額のローンや延滞履歴がないかなど、信用力に不安がないことが条件です。
・物件の担保価値
金融機関によっては、融資額に対して物件の評価額（担保評価）が不足していないかも審査されます。離婚時点でローン残高が不動産の時価より大幅に高い（オーバーローンの）状態だと、ローンの一本化や借り換えはさらに難しくなるでしょう。
以上のような条件を満たして初めて、金融機関は「この人なら一人でも返済していける」と判断します。裏を返けば、条件を満たせない場合は組み換えや借り換えも難しいため、他の対策を検討する必要があります。
親族に協力してもらう
夫婦間での名義変更やローン引き受けがどうしても難しい場合、第三者である親族に協力してもらう方法も考えられます。
例えば、妻がローンを引き継げないなら妻の両親に家を親族間売買という形で買い取ってもらい、両親が代わりに住宅ローンを組むという選択肢です。このように親や兄弟姉妹に新たな債務者になってもらえれば、夫婦間で直接やり取りをする必要はなくなります。
しかし、現実には金融機関の審査ハードルはさらに高くなります。親族間での売買やローン借入は形式上赤の他人との取引と同様に扱われますが、実態として家計が密接に絡むため銀行も慎重になります。
また、親の世代が新たに長期の住宅ローンを組むこと自体、年齢や収入の面で難しいケースが多いでしょう。親族による名義変更（買い取り）は理論上の選択肢ではありますが、金融機関から見ればリスクが高いため、よほど条件が整わない限り実現は容易ではないと心得てください。
住宅ローンの名義を変える場合に注意したいこと
最後に、離婚に際して住宅ローンの変更や借り換えを検討する際に注意すべきポイントを押さえておきましょう。スムーズに手続きを進めるためにも、以下の点に十分気を付けて計画を立てることが大切です。
名義変更できなかった場合を考える
まず大前提として、名義変更や借り換えを試みても最終的にすべて認められなかった場合のシナリオを想定しておく必要があります。
仮に金融機関からどの方法も認めてもらえなかった場合、残された選択肢は家を手放す（売却する）ことになるかもしれません。
離婚後にどちらもローンを払い続けられないのであれば、早めに不動産業者に売却を相談するか、任意売却を検討する必要があります。そういった次善策について、離婚協議の段階で夫婦間であらかじめ話し合っておくことが重要です。「名義変更がダメだったら最終的にはどうするか」を共有認識として持っておけば、いざという時に慌てず適切な判断ができるでしょう。
借り換えをする場合の注意点
実際に借り換えや債務者変更の手続きを行う際には、下記のような具体的な注意点があります。
・諸費用が発生する
新たにローンを組んだり契約変更をしたりする場合、事務手数料や保証料、司法書士への報酬、そして抵当権の設定・抹消や移転にかかる登記費用など、様々な費用が別途必要です。これらの費用は合計で数十万円単位になることもあります。
事前にどの程度の費用がかかるか見積もり、離婚後の家計に無理のない範囲で賄えるか確認しておきましょう。
・金利変動による返済総額の増加
借り換えをする時点の住宅ローン金利が、元のローンを契約した時より高い場合、新しいローンでは月々の返済額や最終的な総返済額が増えてしまう可能性があります。特に、近年は金利が上昇傾向にある局面もあるため、借り換えることで返済負担が軽くなるのか増えるのかを冷静に試算することが大切です。
必要であれば金融機関の担当者にシミュレーションを依頼しましょう。
・手続きに時間がかかる
離婚に伴う住宅ローンの借り換えや名義変更の審査・手続きには相応の時間がかかります。書類の準備から銀行の審査結果が出るまで数週間〜数か月要することも珍しくありません。離婚の話し合いや成立時期と並行して進める場合、離婚成立後に住む場所や支払いの取り決めに支障が出ないようスケジュール管理が必要です。離婚届の提出時期や財産分与の時期とローン手続きのタイミングをよく調整し、計画的に進めるようにしましょう。
以上の点に注意しつつ進めれば、手続き上の思わぬトラブルや費用面での誤算を減らすことができます。離婚という大きなイベントの中で、住宅ローンに関する判断を誤ると将来の生活に大きな影響が出かねませんので、慎重に検討しましょう。
離婚による住宅ローンの変更はプロへの相談がおすすめ
離婚時の住宅ローン問題（名義変更・借り換え・売却など）の対応には、法律・税金・不動産に関する幅広い知識と判断が求められます。夫婦間だけでは解決が難しいケースも多く、手続きを誤ると財産を損ねたり予期せぬ税負担が発生したりする可能性もあります。非常に複雑な分野だからこそ、手遅れになる前に専門家へ相談することを強くおすすめします。
具体的には、離婚と不動産の問題に精通した弁護士や司法書士、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントなどのプロフェッショナルに早めに相談すると良いでしょう。専門家であれば、夫婦の状況に応じて最適な方法（ローン名義変更が可能か、難しければ売却すべきか、その際の手順や留意点など）をアドバイスしてくれます。第三者の視点を入れることで冷静な判断もしやすくなりますし、複雑な手続きを安心して進めることができます。
共有名義の問題を任意売却で解決した事例
名義変更が難しいため、養育費の代わりにローンを支払う約束をして離婚したものの支払ってくれないなど離婚後もトラブルが多いのが特徴です。離婚の際はなかなか、顔を合わせて話し合うことは難しいし避けたい面もありますが、お金の問題は放置するほど大きくなってしまいます。離婚前に夫婦で話し合い、住宅ローン問題を先送りしないことで離婚後のトラブルを減らすることができます。第三者を入れることで感情的に話し合うことが減るかも知れません。
全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
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