離婚したら住宅ローンはどうなる？
浮気や熟年離婚など理由はさまざまですが、離婚を考えている方の多くが心配するのは「離婚後の生活費」と「住む場所」です。
特に、持ち家があり住宅ローンを組んでいる場合、この問題は非常に大きく、離婚そのものをためらう原因になることもあります。
離婚後にトラブルを防ぐためには、正しい知識を持ち、離婚前に夫婦できちんと話し合うことが重要です。
とくに自宅の名義や連帯保証人、住宅ローンの扱いは慎重に確認しなければなりません。
一般的には自宅を売却し、その売却代金でローンを完済して財産分与を行いますが、売却してもローンが残るケースでは「任意売却」の制度を利用することが多くあります。
当協会には、離婚をきっかけに住宅ローンの返済に悩む方からのご相談が増えています。
共働きでローンを組んだ場合、一人の収入では返済が難しくなることも多く、「離婚破産」と呼ばれる問題も増加しています。
本記事では、離婚時に起こりやすい住宅ローン問題とその解決策を、当協会に寄せられる事例を交えて分かりやすく解説します。
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まず、離婚時は住宅ローンの返済状況、残ローン額を知ることが大切
まずは、住宅ローンがあといくらあるのか、そして、あと何年で支払う必要があるのかなど、住宅ローンの状況を把握します。
①住宅ローンの確認
住宅ローンの内容については、お金を借りた金融機関がお問合せ窓口になります。また、返済予定表という書類の中に、残債務額や最終返済予定日などの情報があります。夫婦で別々の住宅ローンを組んでいるケースも多く、その場合は二つとも確認するようにしましょう。
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②不動産の価格調査
お持ちの不動産がいくらで売れるのかを調査します。不動産の価格調査は協会でも無料で査定を行っていますのでご依頼ください。
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③一括返済可能かどうかの確認
想定売却価格から残ローンを引いた金額で、不動産を売却し一括返済が可能か（アンダーローン）、それとも住宅ローンの残債があるか（オーバーローン）確認してください。
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離婚時に住宅ローンが残っている場合のその他確認事項
住宅ローンは離婚時の財産分与の対象になる？
離婚時の財産分与では、夫婦が婚姻中に築いた財産を公平に清算しますが、債務そのものは通常、財産分与の対象にはなりません。ただし、住宅ローンのように資産形成のために負った債務は、家の評価額から残債を差し引く形で考慮されます。家の価値がローン残高を上回る「アンダーローン」なら、売却して残った純資産を分けることが可能ですが、売却額が残債を下回る「オーバーローン」の場合は分ける資産が無いので、財産分与請求自体が認められないことがあります。
住宅ローンの返済義務は名義人に課せられる
住宅ローンの支払い義務は、基本的にローン契約者（名義人）にあります。家の名義人とローンの契約者が同一とは限らないため、離婚時には ①家の名義人、②ローン契約者、③連帯保証人や連帯債務者の有無 を確認しておきましょう。名義と債務者が一致しないケースでは、名義変更や金融機関の承諾が必要になり、離婚後もローンに関する責任が残る可能性があります。
なお、そもそも住宅ローンの名義人はそこに居住する約束でお金を借りているため名義人がそこを退去する場合は、金融機関に確認が必要になります。
連帯保証人・連帯債務者について
住宅ローンを組む際、夫婦の片方が連帯保証人や連帯債務者になっていることがあります。連帯保証人は名義人が返済できなくなった場合に代わって全額返済する責務を負い、連帯債務者は主債務者と同等の返済義務を負います。離婚してもこれらの債務は消えないため、「離婚したから責任がなくなる」とは考えないようにしましょう。連帯保証を外したい場合は借り換えや債務引受などで金融機関の同意を得るしかありません。
離婚時に住宅ローンの残債がある場合の対処法
① どちらかがそのまま住み続ける
子どもの学校区を変えたくないなどの理由で、一方がそのままマイホームに住み続けるケースがあります。その場合、住み続ける人がローン契約者であれば手続きは比較的シンプルです。ただし共有名義の場合は、単独名義へ変更するための登記手続きと金融機関の承諾が必要になります。住み続ける人がローン契約者でない場合は、名義人の支払いが滞ると住む権利を失う危険があり、実務上は名義人とローン契約者を一致させることが求められます。
しかし、この方法には注意が必要です。離婚後、それぞれが新しい生活を始める中で、家を出た元配偶者にとって、自分が住んでいない家の住宅ローンはどうしても優先順位が低くなりがちです。特に、再婚などを機に支払いが滞ってしまうケースは少なくありません。また、住み続ける側が家賃として支払いの一部を負担する場合でも、養育費や生活費の圧迫から支払いが難しくなり、結果的にローンが滞納されることも珍しくありません。長期的に見ると、支払い継続が困難になるリスクが高い選択肢と言えます。
② 家を売却する
①で述べたように、離婚後もどちらかがローンを払い続けることには長期的な滞納リスクが伴います。こうした将来のトラブルを未然に防ぎ、金銭的な関係を完全に清算するため、自宅を売却する方法が最も確実な解決策の一つとなります。
最も単純な方法は自宅を売却し、その代金でローンを完済することです。家の査定額がローン残高を上回るアンダーローンなら清算が容易ですが、残高の方が大きいオーバーローンの場合は自己資金を追加しなければならない可能性があります。売却する際は、夫婦の共有名義であれば双方の同意が必要であり、オーバーローンの場合は金融機関との調整も求められます。
離婚後もどうしても今の家に住み続けたい場合
離婚を考えているけど、自宅を既に住宅ローンで購入してしまっている、離婚しても子供を転校させたくない、生活環境を変えず子供と今の家に住み続けたい、という方はたくさんいらっしゃいます。特に女性は離婚後、母子家庭となると、仕事と家事の両方を一人でこなさなければならず、安定した収入を得るのが難しいという場合も良くあります。
- ①元妻と子供が住み続け、住宅ローン名義と不動産名義は元夫のまま、住宅ローンも夫が支払う
- ②元夫が住み続け、住宅ローン名義と不動産名義も元夫のまま
- ③元妻が住み続け、住宅ローンを元妻の名義で借り換え、不動産名義も妻に変更
- ④「任意売却」後、元夫の親がその家を購入、元妻と子供が今の住み続け、毎月の家賃として返済する
- ⑤住宅ローン名義も不動産名義も元夫のままで、元妻がそのまま住み続けるが、家賃として元夫に毎月支払う
- ⑥夫婦で連帯債務者となっているため、離婚後も夫婦共同で住宅ローンを払い続ける
- ⑦どちらかの親が代わりに残りの住宅ローンを全額支払い、親に毎月の家賃として返済する
このような離婚と住宅ローンに関する不安は様々ですが、最適な解決方法は、離婚前か離婚後か、名義は誰か、連帯保証人の問題、収入があるのか、慰謝料、養育費の問題など状況により全て違います。
下記の記事では、離婚後も住み続けたい場合の方法について詳しく解説しております。
離婚後もどうしても今の家に住み続けたい場合
離婚時に自宅を売却し住宅ローン問題を解決したい場合
アンダーローン、オーバーローン、預貯金や親に援助してもらうなど、離婚を機に家を売却し、住宅ローン問題を解決する方法を説明します。
自宅売却で一括返済ができる場合（アンダーローン）
一括返済が可能な場合は、不動産を売却する際に、残りの住宅ローンを一括で返済します。もし、お金が残る場合は、夫と妻で財産分与することが、様々な問題が後を引かず一番オススメの方法です。このように自宅を売却しても残債が残らないことを一般的に「アンダーローン」といいます。
自宅売却＋預貯金で一括返済ができる場合
仮に自宅の売却だけでは住宅ローンが完済できない「オーバーローン」の場合でも、預貯金で残債務が返済できるのであれば、離婚後に住宅ローン問題を長引かせないためにも、売却されることをお勧めいたします。また、自分の親から援助を受けて住宅ローンを完済できるケースもあります。預貯金が足りない場合でも、ご両親に援助の相談する、無担保ローンを活用して残債務を返済するなどできれば、離婚後に住宅ローンで悩まされることもありません。
自宅売却をしても一括返済ができない場合（オーバーローン）
自宅を売却しても住宅ローンの一括返済ができない場合、債権者（お金を貸した金融機関）の承諾なしには不動産を売却することは出来ません。住宅ローンを借りる際に、金融機関は「抵当権」という権利をあなたの自宅に設定しており、この「抵当権」を無くすことができないと、不動産売買が実質できないためです。自宅の売却ができないため、離婚後もどちらかが（住宅ローンの種類によっては夫婦で）住宅ローンを払い続けることが原則です。
ただし、離婚後も元夫婦が協力して住宅ローンを完済できるケースはそう多くは有りません。住宅ローンの一般的な返済期間は20年以上。それだけの期間、お互いが安定的な収入を得て、今の生活より何よりも住宅ローン返済を優先させることができるかというと、なかなか難しいのが現実です。
そこで、協会ではオーバーローンの住宅ローンを抱えている方に向けて、債権者の許可を得て自宅を売却する「任意売却」という方法をご提案しています。自宅を売却しても残債務（返しきれなかった住宅ローン）が残りますが、月々5千円からの返済で住むなど、離婚後の生活に負担をかけない形での解決が可能です。
離婚したら住宅ローンが払えない
「任意売却」で不動産を売却する方法
一般的に、家の売却査定価格より住宅ローンの返済額が上回っている（オーバーローン）場合、自分の意志だけでは自宅を売却できません。そのため、離婚後もこのページで説明したような、今の家に住み続けながら住宅ローンを返済する方法が知られています。これからの長い人生、収入が減少したり、ボーナスカットなど、何が起きるか分かりません。住宅ローンをそのままの状態にしてしまうと、離婚後も、この住宅ローン問題に悩まされてしまう可能性があるのです。
そこで、協会では、「不動産を売却」することで、離婚後の住宅ローン問題を解決できると考えています。ここでは、住宅ローンの返済額が家の売却査定価格より上回っていても、自宅を売却できる「任意売却」で離婚後の住宅ローン問題を解決できる方法をご説明します。
任意売却とは？
任意売却とは、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産（債務超過物件）を
債権者の合意を得て売却することです。
任意売却とは
任意売却のメリット
・市場相場に近い価格で売却できる
・残債を収入に応じて5千円～2万円程度を毎月返済可能
・周囲に事情を知られずに売却可能
・今の家に住み続けることができる
任意売却のメリット
任意売却のリスク・デメリット
・自宅を買い取ってくれる人を見つけなければいけない
・家賃の支払い負担が発生する
任意売却のデメリット
共同名義の場合の離婚と住宅ローン
どちらかの名義の場合は、上記のような解決が考えられますが、複雑になってくるのが共同名義の場合です。
最近は共働きをしている家庭も多く、夫婦共同名義での住宅ローンが増えています。夫・妻がそれぞれ住宅ローンを組むこともありますし、収入を合算して1本の住宅ローンを組む場合もあります。どちらの場合でも、金融機関は二人の収入を合わせた支払能力を見てお金を貸しています。そのため、離婚したとしても、住宅ローンを一つの名義にすることは原則できません。 ただ、住宅ローンが完済されていない場合でも、住宅ローンの名義変更は一般的には可能といわれています。しかし、名義変更する際には金融機関で改めて住宅ローンの審査が必要になります。
以下に詳細を記載しています。
離婚をした場合、共有名義住宅ローンの名義変更はできるの？
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
離婚がきっかけで任意売却したご相談
離婚をきっかけに、住宅ローンの問題を抱えてしまった方、母子家庭/父子家庭で住宅ローンの支払いを困窮されていた方など、 「自分と同じような状況の人はどのようにして解決したの?」、「こんなに住宅ローンが残っているけど売却できるの?」といった質問がよくございます。それぞれの状況によって問題や解決方法は異なります。事例の一部をご紹介します。
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離婚がきっかけで任意売却したご相談一覧
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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