最終更新日: 2025年5月1日
競売にかけられると最終的に退去しなければなりません。
退去が確定した後も家に残っていると法的に強制退去しなければならない状態となります。
強制退去となってからばたばたと引っ越しするのではなく、競売が決まっているのであればスケジュールを把握したうえで余裕を持って引っ越しするようにしましょう。
本記事では、競売にかけられた場合の引っ越しまでの流れと退去期限、スケジュールの目安などご紹介します。
競売の手続き開始から退去までの流れ
競売の通知が届いたからといって直ちに退去が必要なわけではありません。
競売開始決定通知が届いてから明け渡しまでの期間は、ケースにもよりますが5～6か月ほどが目安です。
競売開始が決定してから退去までは、大まかに以下のステップを踏みます。
・競売開始決定通知が届く
・現況調査が行われる
・インターネット上に査定結果および入札日と開札日が掲載される
・開札・売却許可決定
・明け渡し、強制執行
住宅ローンの返済が滞り督促などを放置していると、債権者は裁判所に競売を申し立て残債の回収を計ります。
家庭裁判所が競売を認めると、その旨が「競売開始決定通知」として届き、競売開始に向けて本格的に進み始めます。
競売開始決定通知後は、1～2週間ほどで裁判所の執行官による不動産の確認（現況調査）が行われ、さらに3か月から5か月ほどで物件情報や開札時期が開示され入札が始まります。
1ヵ月ほどの入札時期を経て買受人が決まり代金が支払われると、家の所有権が移転されるため明け渡しが必要です。
なお、買受人への所有権移転以降住み続けると不法占拠に該当し、買受人が申し立てることで強制退去させられます。
強制退去になると、家財道具が強制的に運び出される・退去にかかった費用の請求も受けるなど、よりダメージが大きくなるので、その前に対処することが大切です。
競売にかけられたらいつまでに引っ越せばいい？退去期限と実務的な目安
競売後の引っ越し期限としては、入札前もしくは開札期日までが一つの目安です。
買受人が代金を支払い、所有権が移転すると退去が必要です。
退去しない場合、買受人は裁判所に引き渡しを申し立て、その後裁判所から引き渡し命令書が届きます。
ここまで、入札終了から2週間ほどが目安です。
引き渡し命令に従わなければ、買受人は強制退去の手続きに移行し、明け渡し催告を経て強制執行となります。
入札終了から強制退去までは長くて2ヵ月ほどでしょう。
強制退去まで粘るならプラス1～2ヵ月ほどの猶予があります。
とはいえ、強制退去や引き渡し命令まで伸ばすのは、リスクも大きくおすすめできません。
所有権が買受人に渡るまでは住むことは可能ですが、これも避けた方がいいでしょう。
物件を引き渡すには新居の用意や引越しが必要です。
しかし、競売にかけられてる経済状況では賃貸の審査落ちや引越し費用の工面に時間がかかるなどの事態も考えられます。
競売による引き渡しでは思いがけない事態が発生するケースが多いため、できるだけ早い段階で引っ越しを進めることが大切です。
実務としては、どんなに遅くても入札もしくは開札の期日までに引っ越しまで完了するくらいの余裕を持ったスケジュールをおすすめします。
競売を回避するための方法
競売になると負担も大きくなるためできるだけ避けることが大切です。
競売を回避する方法としては、「競売の申し立て自体を回避する」「競売の実行による強制退去を回避する」の2つの方法が検討できます。
競売の申し立て自体を回避する方法
すでに住宅ローンを滞納している状態であっても、債権者が競売を申し立てる前に対処することで競売の回避が可能です。
具体的には、期限の利益を喪失する前に滞納分を解消することになります。
住宅ローンの滞納をスタートすると、電話やハガキなどでの請求からスタートし、督促状や催告書まで放置していると期限の利益の喪失通知が届きます。
期限の利益とは分割払いする権利のことで、この権利を喪失することで分割払いできなくなる、つまり一括返済を請求されるのです。
一括返済が請求されるとほどんとのケースで対応できずに競売に進むことになります。
そのため、期限の利益が喪失する前の段階で対処しておくことが大切です。
期限の利益を喪失するのは、一般的に6回ほどの滞納が目安です。
滞納回数が増えるほど対応が難しくリスクも大きくなるので、できるだけ早い段階で返済する・金融機関に返済計画の見直しを相談するなど対策しましょう。
競売の実行による強制退去を回避する方法
競売開始決定通知が届いても入札期日までであれば、まだ競売回避の対策が可能です。
この場合は、競売を申し立てた債権者に依頼して競売を取り下げてもらうことになります。
とはいえ、ただ依頼しても取り下げてもらえる可能性は低く、基本的には債権者が望む金額を納めることが必要です。
金額を納める方法としては、「一括返済」または「任意売却」を検討することになります。
一括返済
一括返済とは、住宅ローンの残債をすべて一度に支払う方法です。
住宅ローン残債を一括返済できれば、債権者は取下げに応じてくれます。
しかし、毎月の返済が滞っている状況で、一括返済を選択するのは難しいのが一般的です。
滞納が進んでいる状態では住宅ローン残債に加えて、延滞による追加の金利（多くの場合、遅延損害金として年利14.6%）も上乗せされるため、必要な金額が予想以上に大きくなっている点にも注意しましょう。
一括返済ができるケースとしては、親族や身近な人からの援助により資金を工面できるようになったなどが挙げられます。
資金援助を受けられるのであれば最も確実な解決方法となるので、相談してみるとよいでしょう。
また、ある程度資金を用意できるならリースバックや親族間売買を検討するのもおすすめです。
リースバック・親族間売買であれば、返済資金を確保したうえでそのまま家に住み続けられる可能性があります。
任意売却
任意売却とは金融機関の合意を得て住宅ローンの残っている自宅を売却する方法です。
親族からの支援が難しい場合は、自宅を売却して住宅ローンの返済に充てる「任意売却」を検討します。
任意売却は、金融機関の合意が必要という点以外は、通常の不動産売買のように自分で買主を探しての売却が可能です。
金融機関と合意した価格で売却し、入札開始前日までに手続きが完了すれば、競売を取り下げてもらえます。
金融機関との交渉が必要ですが、競売に比べて高い価格で売れることが多く、金融機関にとってもメリットのある方法のため、合意を得られる可能性は十分あるでしょう。
また、競売には買主を選べない・引っ越し費用などを捻出できないといったデメリットがありますが、任意売却では買い主の選択や引っ越し費用の捻出が可能です。
ただし、任意売却後も住宅ローンの一部が残れば、残り部分の返済義務が続きます。
この場合は、返済条件を見直して分割での支払いを続けることになるため、将来の返済も継続できるよう無理のない返済プランを金融機関と交渉することが大切です。
また、任意売却は金融機関との交渉など専門的な知識やノウハウが必要な手続きです。
可能な期限も開札前日までと限定的なので、スムーズに進めるためにも一般的な不動産会社ではなく、住宅ローン問題を専門に扱う業者に相談することをおすすめします。
まとめ
任意売却、親族間売買、リースバックは、どの協会・企業が行っても一緒ということはありません。
専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引だからです。
住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却、親族間売買、リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をお薦め致します。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。
当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。
メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。
お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。
ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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