住宅ローンは支払いを猶予してもらえる場合がある
コロナ禍以降、住宅ローンの返済に悩む人は増加傾向に
新型コロナウイルス感染拡大による経済への打撃で、収入が減少して住宅ローンの返済が難しくなるケースが近年増えています。 実際、住宅金融支援機構（フラット35）への返済相談件数は2020年春に1,000件超まで急増したと報告されています。コロナ禍で勤め先の業績悪化や倒産・解雇などに見舞われ、「ローンが払えない」といった相談が各地で相次ぎました。
早めの相談で「返済を待ってもらう」対応が受けられることも
住宅ローンの返済が厳しくなりそうな場合は、滞納する前に借入先の金融機関に相談することが重要です。早期に相談すれば、金融機関も状況を理解した上で、返済条件の見直し（リスケジュール）や一時的に元金の返済猶予といった柔軟な対応に応じてくれる場合があります。金融庁からの要請もあり、金融機関は状況に応じて返済額の減額や返済猶予など柔軟な措置を取ってくれる可能性があります。
一度滞納してしまうと信用情報にも傷が付くため、「払えそうにない」と感じた時点で早めに金融機関へ相談しましょう。
銀行に支払いを待ってもらうための相談・申請の流れ
金融機関に返済猶予を申し出る際の一般的な流れを押さえておきましょう。まず、自分の現在の収支状況や今後の見通しを整理し、どのように返済負担を軽減したいかを検討します。選択肢には後述するように返済期間の延長、一定期間の返済額減額、元金据え置き（利息のみ支払い）などがあります。希望内容が決まったら、借入先の窓口や電話で返済条件変更の相談を行いましょう。金融機関の担当者と現在の収入・家計の状況、新しい返済計画について協議し、正式に返済方法変更の申請を行います。その後、金融機関による審査が行われ、問題なければ契約内容の変更手続きへと進みます。審査には収入証明書など一定の書類提出が必要となるため、事前に確認のうえ準備しておきましょう。
住宅ローンを待ってもらう（返済猶予）対応の主なパターン
住宅ローンの返済猶予にも複数のパターンがあります。金融機関やローン商品によって名称や細部は異なりますが、おもな方法として次のようなものが認められています。
返済期間を延ばして月々の負担を減らす（リスケジューリング）
現在のローン返済期間をさらに長く延長し、毎月の返済額を引き下げる方法です。例えば当初の返済期間が25年だったものを35年に延ばせば、月々の支払い額を大きく抑えられます。ただし返済期間が長くなる分、利息を支払う期間も延びるため総返済額は増加する点に注意しましょう。また、延長には完済時の年齢上限（多くの金融機関では80歳程度）が設定されています。無理のない返済額に減らせても、完済時に高齢になりすぎないよう計画する必要があります。
一定期間だけ返済額を減らしてもらう
一時的に毎月の返済額を減額してもらい、その期間終了後に元の額（または増額後の額）に戻す方法です。収入減が一時的で将来的に回復が見込める場合に有効でしょう。例えば「来年には収入が元に戻る見込みがある」など、将来的な改善が期待できるケースに適した方法です。減額期間中は家計に余裕が生まれますが、その分不足した元金の返済を後で埋め合わせる必要があるため、期間終了後には月々の返済額が増えたり返済期間が延びたりします。適用期間終了後にきちんと返済を続けられるか、事前にシミュレーションしておくことが大切です。
ボーナス返済額を変更してもらう
ボーナス払いを利用している場合、ボーナス月の負担を軽減する変更も可能です。具体的には、ボーナス払いの月を変更したり、ボーナス払いの配分割合を見直す（ボーナス月の支払額を減らし、その分を毎月払いに振り替える）といった方法が挙げられます。
場合によってはボーナス払い自体を取り止め、今後は毎月均等払いのみに変更することも可能です。昨今のコロナ禍で「ボーナスが大幅カットされ支払いが厳しい」という方には有効な手段でしょう。ただし、ボーナス分を減らせばその分毎月の返済額が増えるか、返済期間を延長する必要があります。変更後の返済計画で無理がないか、よく確認しておきましょう。
一定期間、元金の支払いを待ってもらう
一定期間元金の返済を据え置き、利息のみ支払う猶予措置です。コロナ禍を受けて多くの金融機関が導入した救済策で、返済額を大幅に圧縮できるため家計の立て直しに役立ちます。元金据え置き期間中はローン残高が減らないため、猶予終了後に返済負担が増えてしまう点は認識しておきましょう。据え置き可能な期間は各金融機関や個々の事情によりますが、半年～1年程度がひとつの目安で、状況によって最長2年程度まで延長されるケースもあります（フラット35の場合は最長3年間の元金据え置きが設定されています）。
どのくらいの期間、待ってもらえるのか？
返済猶予を受けられる期間は、ケースバイケースで金融機関によって異なります。目安として、フラット35では前述のとおり元金据え置きは最長3年間、返済期間の延長は最長15年（ただし完済時年齢80歳以内・借入期間35年以内に収まる範囲）といった上限が示されています。
民間の住宅ローンでも、一時的に利息のみの支払いを半年～1年程度認め、その後の状況に応じて延長する対応が一般的です。
住宅ローンが払えないときに活用できる国の支援制度（生活福祉資金貸付など）
収入の激減などで住宅ローンがどうしても返せない場合、厚生労働省の生活福祉資金貸付制度など公的支援を検討しましょう。低所得世帯や障害者・高齢者のいる世帯を対象に、各地の社会福祉協議会を通じて生活資金を無利子または低利で貸し付けてもらえる制度です。借りた資金で一時的にローン返済に充てることも可能ですが、あくまで応急措置に過ぎないため、並行して根本的な収支改善策を講じることが大切です。
住宅ローンの返済が厳しいときにやってはいけないこと
返済が苦しいからといって、誤った対処をすると状況がさらに悪化する恐れがあります。以下の2つは特にやってはいけないNG行為として覚えておきましょう。
無断で滞納してしまう
金融機関に何も相談せず住宅ローンを滞納するのは、絶対に避けるべきです。たとえ一度の滞納でも遅延損害金というペナルティが発生します。住宅ローンでは多くの場合、年利14％〜15％程度という高い利率が設定されています。
例えば8万円の支払いを20日遅らせれば約600円の損害金が発生します。金額は小さく感じるかもしれませんが、滞納が長引けば利息と同様に雪だるま式に増えていきます。
また、何度も滞納を繰り返すと金融機関から「返済の意思なし」とみなされ、信用情報（いわゆるブラックリスト）に事故情報が登録される恐れがあり、延滞の記録は5年間残ります。
さらに無断滞納が長期化すれば連帯保証人への請求や、分割払いの猶予も認められなくなります。最終的には自宅が競売にかけられるリスクも高まります。そうなる前に必ず金融機関へ相談し、適切な手を打つことが大切です。
他の借り入れで一時的にしのごうとする
もう一つ避けたいのが、住宅ローン返済のために新たな借金をすることです。他のクレジットカードのキャッシングや消費者金融から資金を借りてローン支払いに充てても、根本的な解決にはなりません。
むしろ住宅ローンより金利の高い借入を増やしてしまい、月々の利息負担が急増して家計がさらに悪化する恐れがあります。例えば消費者金融の金利は年利15～18％前後が一般的で、住宅ローンよりはるかに高金利です。
その場しのぎで借りた結果、多重債務に陥ってしまうケースも少なくありません。唯一例外的に考えられるのは、現在より低金利で返済条件の良い住宅ローンに借り換えることですが、失業や収入減少で返済が厳しい状況では新規ローンの審査も通りづらいのが現実です。安易に別の借金で凌ぐのではなく、前述のように返済条件の変更や公的制度の利用など根本的な解決策を模索しましょう。
待ってもらっても返済が難しいときの最終手段
金融機関に返済猶予をしてもらっても状況が好転せず、それでも返済が難しい場合はどうすれば良いでしょうか。ここでは、最終的な手段として検討すべき対処策を紹介します。
滞納が続くと自宅が競売にかけられるリスク
まず大前提として、住宅ローンの滞納が長期化すると最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。金融機関としては、債務者から返済が見込めない以上、担保の不動産を裁判所を通じて強制売却し、債権回収するしか方法がないからです。
競売で売却された場合、家は強制的に手放すことになり、売却代金も住宅ローン返済に全額充当されるため手元に残りません。しかも競売での落札価格は市場相場の5～7割程度といわれ、売却額が少ない分だけローン残債が多く残ってしまう傾向があります。買い手が代金を支払った時点で即座に退去しなければならず、引っ越し費用の援助も受けられません。こうした不利益を考えれば、競売に至る前に別の手段で対処することが望ましいでしょう。
任意売却や通常売却での対処を検討
競売を避けるため、自宅を任意売却または通常の方法で売却することも選択肢に入ります。まず、住宅の時価がローン残高以上であれば、早めに一般の不動産市場で売却してローンを完済する方法が有効です。
市場で通常売却すれば時間に余裕を持って売却活動ができ、納得のいく価格で売却できる可能性があります。売却代金でローンを全額返済できれば残債務も発生しません。一般的に家を売却するには3～4ヶ月程度かかるといわれていますので、売却を検討するなら滞納が深刻化する前に早めに不動産会社に査定を依頼しましょう。
なお、住宅の市場価値がローン残高を下回る場合は通常の売却では完済が難しいため、次項で述べる任意売却も視野に入れる必要があります。
多重債務なら個人再生で返済負担を減らすことも
住宅ローン以外にも多額の借金（カードローンや消費者金融など）があり、返済が立ち行かなくなっている場合には、法的手続きである個人再生（個人債務者再生）を検討する方法もあります。個人再生は裁判所に再生計画案を提出し、借金の元本を大幅減額してもらい、原則3～5年で分割返済する制度です。
この手続きで住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用すれば、住宅ローン以外の借金だけ減額してもらうことが可能です。他の返済負担が軽くなれば住宅ローンを払い続けやすくなり、自宅を手放さずに済む可能性があります。
専門家へ依頼する費用や手間はかかりますが、他に打つ手がない多重債務状態であれば検討の価値があるでしょう。
リバースモーゲージで住み続けながら返済する方法
高齢者の場合、リバースモーゲージへの借り換えも選択肢です。
自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者の生存中は利息のみ支払い、元金は亡くなった後に自宅売却で一括返済する仕組みです。毎月の返済負担を大幅に減らせますが、利用には年齢や自宅評価額など一定の条件があるため、家族ともよく話し合った上で検討しましょう。
競売を回避できる任意売却という選択肢
前述のとおり競売は債務者に大きな不利益をもたらします。
そのため、競売を避ける最後の手段として任意売却があります。任意売却とは、債権者（金融機関）の同意を得て、滞納中の住宅ローン物件を市場で売却する手続きです。
競売に比べ高値で売却しやすく、情報が公開されないためプライバシー面でも安心というメリットがあります。売却額でローンを完済できなかった場合、その残債務は売却後に分割で返済を続ける必要があります。
任意売却を成功させるには金融機関との交渉や専門的な手続きが伴うため、
経験豊富な専門支援機関のサポートを仰ぐことが大切です。
まとめ：住宅ローンの支払いが厳しいときは早めに専門家へ相談を
住宅ローンの返済が厳しくなった場合でも、一人で悩まず早めに金融機関や専門の相談窓口に相談することが肝要です。銀行に相談すれば、返済期間の延長や一定期間の支払い猶予など状況に応じた救済措置を提案してもらえる可能性があります。今回ご紹介したように、返済額の軽減策から公的融資制度、売却や法的整理まで対処法は様々です。早期に適切な手を打てば、競売という最悪の事態を避け、生活再建のための時間を稼ぐことも十分可能でしょう。住宅ローンの支払いに不安を感じ始めたら、一日でも早く行動を起こしてください。自治体の無料相談窓口や住宅ローンに詳しい専門家など、頼れる先はいくつもあります。適切なサポートを受けながら、無理のない返済計画への修正と生活再建を目指しましょう。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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