離婚を進める前に、売却や住宅ローンの借り換え、財産分与に伴う所有権移転といった手続きを先に確定させておくことが重要です。
これらを曖昧なまま離婚してしまうと、残債を上回る価格で売れず自己破産に至る、あるいは財産分与を受ける側が借り換え審査に通らず、名義だけ外れてローンだけが一生残るといった事態が少なくありません。こうしたリスクを避けるためにも、離婚届を出す前に不動産と住宅ローンの整理を完了させることを強くおすすめします。
離婚時に家がオーバーローンだった場合の対処法
離婚時に住宅ローンの残高が家の評価額を上回る「オーバーローン」の状態だと、家の処遇をどうすべきか悩む方が少なくありません。
オーバーローンとは、住宅ローン残高が家の市場価値より高い状態を指します。
例えば、残りのローンが2,800万円なのに家の査定価格が2,100万円の場合、売却してもローンを完済できないため、足りない700万円をご自身達が捻出しなければ売却することができません。
このような家は離婚時の財産分与でどのように扱われるのでしょうか。
また、離婚後にローンが支払えなくなったらどうすれば良いのでしょうか。離婚協議中の方が悩みがちな「オーバーローンの家」の対処法について、専門知識のない方にもわかりやすく解説します。
離婚に際して自宅がオーバーローンだと、家を簡単に売却できず離婚手続きが宙ぶらりんになりがちです。住宅ローンの問題は養育費や慰謝料など他の離婚条件に原則影響しませんが、家とローンの問題を離婚前に整理しておかないと、後から大きな後悔を生む可能性があります。
例えば、財産分与の際に、「夫婦が婚姻中に築いた財産」を半分ずつ分けることが妥当であると判断された場合、
家の価値も半分ずつ、借金も半分ずつ双方が負うかたちになります。
そのため、オーバーローンの家については夫婦間で話し合い、誰が家を引き継ぎ誰がローンを支払うか、あるいは売却して清算するかといった取り決めをする必要があります。
以下では、離婚時にオーバーローン状態の家を処分・整理するための主な選択肢を4つ紹介し、その後で離婚後にローンが払えなくなった場合の対処法や、任意売却（にんいばいきゃく）の仕組み、離婚後も家に住み続けるケースについて説明します。
離婚時にオーバーローン状態の家を処分する3つの選択肢
離婚時に家がオーバーローンの場合、離婚手続きを進める前に不動産と住宅ローンの問題を解決しておくことが望ましいです。先に家とローンの整理をせずに離婚してしまうと、後になって「家だけが残りローンが一生付きまとう」ような事態にもなりかねません。最悪の場合、残債の返済に行き詰まり自己破産に至ってしまうケースもあります。そうならないために、離婚前に取れる主な対処法として以下の3つを検討しましょう。
1. 夫婦どちらかが家と残債を引き継ぐ
文字通り家と住宅ローンの両方を一方が引き受ける方法です。
財産分与の手続きで家の持ち分名義をどちらか一方にまとめ、引き受けた側が自分単独名義の住宅ローンに借り換えを行います（金融機関の同意が必要です）。
こうすることで、家もローン残債も一人が背負い、もう一方は住宅ローンの責任から解放される形になります。例えば夫婦共有名義・ペアローンで家を買っていた場合、夫が離婚後も住み続けるなら妻の持ち分を夫に譲渡し、夫が自分名義でローンを組み直すようなケースです。借り換えには新たなローン審査が必要で、引き継ぐ人に十分な支払い能力が求められます（今までとは別の金融機関で借りてくることが必要となります）。
2. マイナス分を自己資金で清算して家を売却する
家を売却して住宅ローンを完済し、すっきり清算してから離婚する方法です。
ただしオーバーローンの場合、売却代金だけではローン残債を返しきれないため、不足分を自己資金や貯蓄で補う必要があります。例えば、残債2,800万円・査定価格2,100万円の家をなるべく高く売ろうと努力した結果、運良く2,200万円で買い手が見つかったとします。
それでもローン全額返済にはあと600万円足りない計算です。夫婦で600万円を工面できればこの段階でローンを完済でき、抵当権も抹消して売却手続きを完了できます。自己負担が大きく痛手ではありますが、ローンを後に残さずに離婚後の生活をスタートできるメリットがあります。
ただし売却には仲介手数料や登記抹消費用など諸費用もかかるため、実際には不足額+αの資金が必要です。どうしても自己資金で不足分を補えない場合、次の選択肢として任意売却を検討します。
3. 任意売却でできるだけ高く売却する
任意売却とは、住宅ローンが残っている家を金融機関の了承を得て通常の不動産市場で売却する方法です。ローン残高を完済できないオーバーローン状態でも、債権者である金融機関が「その価格で売却して構わない」と認めれば家を売ることができます。
例えば上記の家を2,100万円で売却し、不足する700万円のローンは売却後も名義人が支払い続ける形です。抵当権者の銀行にとっても、競売にかけるより任意売却の方が高値で売却できる可能性があるため、条件が整えば任意売却に応じるケースがあります。任意売却であれば市場価格に近い値段で売却できる可能性が高く、競売より債務圧縮に有利です。
また、知人に買い取ってもらう等の柔軟な対応もできる場合があります。もっとも売却後にローン自体は残るため、その支払いをどう続けるか計画が必要です。金融機関との交渉や手続きも複雑になるため、任意売却を行う際は任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談することをお勧めします。専門家のサポートを受ければ、債権者との調整や債務整理の手続きを円滑に進められるでしょう。
以上が主な3つの対処法です。なお、離婚時点でオーバーローンだからといって必ずしも家を手放さなくてはいけない訳ではありません。夫婦の話し合いでどの方法を取るか合意できれば、それを実行に移す形になります。
離婚後に「こんなはずじゃなかった」とならないよう、住宅ローンの清算方法や負担者を明確に決めておくことが重要です。
離婚後に住宅ローンを払えなくなったときの対処法
離婚前には大丈夫と思っていても、離婚後に収入減や生活費増加で住宅ローンの支払いが行き詰まるケースもあります。そのような場合に取るべき主な対処法を順に説明します。
連帯保証人（元配偶者）がいる場合は早めに連絡する
離婚時点で住宅ローンの契約者がローンを支払えなくなると、金融機関は連帯保証人に支払いを求めます。もし元配偶者が連帯保証人に入っているなら、支払いが滞る前に事情を伝えて協力や相談をしておきましょう。突然督促が元配偶者に及べばトラブルになりますし、保証人にも迷惑がかかります。離婚後であっても連帯保証人の責任は消えませんので注意が必要です。
金融機関に返済について相談する
毎月の返済が厳しくなったら、すぐにローンを借りている金融機関に相談しましょう。銀行によっては一時的な返済猶予や返済計画の見直しに応じてくれる場合があります。放置して延滞を重ねるより、早めに事情を説明してリスケジュール（条件変更）できれば、競売など最悪の事態を避けられる可能性があります。
経済状況の回復が難しいときは任意売却を検討する
今後も収入改善が見込めずローン返済が困難な場合、前述の任意売却による処分を前向きに検討しましょう。任意売却なら家を失うことにはなりますが、金融機関と合意の上で進めるため競売より柔軟に売却条件を調整できます。残った債務の分割払いについても相談に乗ってもらえることが多いです。親族に資金援助を頼めそうなら早めに頼むなど、可能な手はすべて打ち、無計画に延滞を放置する事態だけは避けてください。延滞が続くと競売開始の通知が来てしまい、強制的に家を手放す結果になってしまいます。
なお、それでもどうにもならない場合は自己破産という最後の手段も考えられます。ただし自己破産をすると住宅は競売で処分され退去せざるを得なくなり、信用情報にも記録が残ります。できれば避けたい手段ですので、まずは上記のような対応策から検討してみてください。
オーバーローンの家を売却できる「任意売却」とは？
任意売却（にんいばいきゃく）とは、住宅ローンの支払いが困難になった場合に、債権者である金融機関の同意を得て物件を市場で売却し、ローン残債の一部または全部を返済する方法です。通常、住宅ローンが残っている家を売却するにはローン完済が条件ですが、オーバーローン状態では売却代金で完済できません。しかし任意売却なら、売却代金をローン返済に充てた上で残債は後から分割で払い続けることを前提に、抵当権者に売却を許可してもらうことができます。
では、任意売却と競売は何が違うのでしょうか。大きなポイントを整理します。
支払えないと最終的には競売になる
住宅ローンの滞納が続くと、債権者である金融機関は担保である不動産を差し押さえて競売（強制的なオークション形式の売却）にかけます。競売になると市場価格より安く落札される傾向が強く、一般に競売落札価格は市場相場の5～7割程度とも言われます。借主の意思は考慮されず、家は第三者に売却され退去せざるを得なくなります。
任意売却は競売より有利に売却できる
任意売却はあくまで借主の意思に基づく売却です。金融機関と話し合いながら、市場でできるだけ高く買ってくれる相手を探します。時間的猶予が許されれば複数の不動産会社に査定を依頼して高値で買ってくれる買主を見つけることも可能ですし、内覧対応なども通常の売却と同じように行えます。その結果、競売より高い価格で家を売れる可能性が高く、残るローンの額を減らせる利点があります。また、売却後の引っ越し時期なども競売より融通が利きやすいです。
任意売却は実績豊富な専門機関に相談を
任意売却を成功させるには金融機関との調整が不可欠です。債権者との交渉や必要書類の準備、買主との契約調整など専門知識が求められるため、任意売却の経験が豊富な専門機関に相談することが重要です。プロのサポートにより、売却可能な期限内で最良の条件を引き出せるよう動いてくれるでしょう。なお、任意売却を行うと信用情報にその旨が登録され、今後しばらく新たなローンが組みにくくなる可能性があります。しかし競売に至るよりダメージは少ないと言われています。少しでも高く売却し債務を減らすためにも、支払いが難しいと感じた段階で早めに任意売却の検討に入ることをおすすめします。
離婚後も今の家に住み続けることは可能？
離婚して夫婦関係が解消しても、離婚後もどちらか一方（または子どもと一方の親）が今までの家に住み続けるケースは多く見られます。特に住宅ローン名義人がそのまま家に残り、引き続き返済を続ける場合は、一見状況が大きく変わらないため実際によく選択されるパターンです。
名義人が自分一人の収入でローン返済を維持できるならば、家を手放さずに済む分、子どもにも環境の変化が少なくメリットがあります。ただし、離婚によってこれまで夫婦二人で返していたローンを一人で担う負担は重くなります。生活費の増加や収入の減少も考慮し、本当に支払いを続けられるか慎重に判断しましょう。また連帯保証人になっていた元配偶者の扱いも確認が必要です。前述のとおり、離婚後も連帯保証の義務は残るため、可能であれば金融機関に相談して保証人から外れる手続きを取ることが望ましいです。
一方、名義人でない側が離婚後も家に住み続けるケースもあります。例えば妻が子どもとその家に留まり、夫（ローン名義人）は別に住居を借りてローンだけ支払い続ける場合です。この場合、家の所有名義を妻に移すかどうかや、ローン支払いを妻が夫に立替えてもらう形にするのか等、取り決めが必要になります。
名義人でない人間が住み続けること自体は物理的には可能ですが、やはり支払いのリスク管理が問題です。ローンを払い続ける元夫側が経済的事情で滞納してしまえば、妻子は住む家を失いかねません。また夫側からすれば自分は住んでいない家のローンを払い続けるわけで、負担に感じて途中で支払いをやめてしまう恐れもあります。
こうした不安定さから、この方法を取る場合は「住宅ローンの支払いを●●が負担し、滞ればどうする」といった約束事をきちんと文書で交わしておくことが重要です。公証役場で離婚公正証書を作成し、万一支払いが滞った場合には強制執行も辞さない旨を盛り込んでおくと安心です。
ちなみに、競売にかけられた後もその家に住み続けられるケースも皆無ではありません。競売で第三者が落札した家でも、新所有者と賃貸借契約を結べば引き続き賃借人として住める可能性があります。
また任意売却の場合でも、親族や知人が買い取って新たな貸主となり、いわゆる「リースバック」（売却後に賃貸として借り戻す）で住み続けるケースもあります。ただし、これらは新しい持ち主の意向次第ですし、自宅を手放すことには変わりありません。「どうしても今の家に住みたい」と考える場合でも、所有権や居住権が将来的に保証されるわけではない点には注意が必要です。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
離婚がきっかけで任意売却したご相談
離婚をきっかけに、住宅ローンの問題を抱えてしまった方、母子家庭/父子家庭で住宅ローンの支払いを困窮されていた方など、 「自分と同じような状況の人はどのようにして解決したの?」、「こんなに住宅ローンが残っているけど売却できるの?」といった質問がよくございます。それぞれの状況によって問題や解決方法は異なります。事例の一部をご紹介します。
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