結論から言えば、住宅ローンが残っている家でも売却（手放すこと）は可能です。ただしそのためには、売却前に「抵当権の抹消」という手続きを行う必要があります。抵当権とは金融機関が住宅ローンの担保として設定する権利であり、もし借主が返済不能に陥った場合には、金融機関がその家を差し押さえて競売にかけることができるというものです。
抵当権が付いたままでは物件の所有権を買主へ移転できないため、売却に先立って抵当権を抹消しなければなりません。抵当権抹消の条件はシンプルで、住宅ローンを完済することです。つまり、売却代金でローン残高をすべて返済するか、不足分があれば自己資金で補って完済する必要があります。
実際にその家を売却できるかどうかは、売却予定価格と住宅ローン残高との兼ね合いによって決まります。以下の 2 つのケースに分けて考えましょう。
売却価格がローン残高以上の場合: 売却代金で残債を完済できるため、抵当権を問題なく抹消でき、通常の売却手続きが可能です。
売却価格がローン残高を下回る場合: この場合は金融機関（債権者）の同意を得て「任意売却」という方法で売却する必要があります。任意売却では債権者の了承のもと抵当権を外し、残債があっても売却を進めることができます（詳細は後述）。
いずれにせよ、抵当権が残ったままでは正式な売買契約に伴う登記手続きも行えません。スムーズな売却成立のためには事前の入念な準備と適切な手続きが肝心と言えるでしょう。
住宅ローン返済中の家を手放したい場合の方法 ― 抵当権を抹消するには ―
上述のとおり、住宅ローンが残っている家を売却するためには抵当権の抹消が不可欠です。ここでは、抵当権を抹消するために取り得る主な 4 つの方法について解説していきます。
1．売却代金を用いて住宅ローンを一括返済する
まず考えられるのは、売却代金をそのまま充当して住宅ローンを完済する方法です。売却予定価格がローン残高を上回る場合、売却代金によってローンを一括返済（完済）することで抵当権を抹消できます。この方法であれば手続きは比較的スムーズに進み、買主への所有権移転も滞りなく行えます。
このケースでは、売却に先立って自身のローン残高や売却時にかかる諸費用を正確に把握し、不動産会社から提示された査定額と照らし合わせておくことが重要です。特に、住宅購入からある程度年数が経過してローン残高が十分減っている方や、当初多めに頭金を支払っていた方にとって現実的な方法と言えるでしょう。
なお、売却によって譲渡所得（売却益）が発生した場合には、翌年の確定申告が必要になるケースもあります。税務上の手続きも忘れずに確認しておきましょう。
2．自己資金を用いて住宅ローンを一括返済する
次に、売却代金だけではローンを完済できない場合の方法です。売却価格がローン残高に届かない場合でも、不足分を自己資金で補ってローンを完済すれば、抵当権を抹消して家を売却することが可能です。
ここでいう自己資金には、手元の預貯金はもちろん、親族からの経済的支援や退職金の一部なども含まれます。ただし、教育費や生活費まで圧迫してしまわない範囲で賄えることが前提となります。家計に無理のない範囲で不足分を補填できるか慎重に見極めましょう。
この方法は、ローン残高が数百万円程度と比較的小さい場合で、なおかつ一定の貯蓄や親族からの援助が見込める方に適しています。もし自己資金を投じてもなお完済に届かない場合には、後述する住み替えローンの利用や任意売却など他の手段を検討する必要があります。
3．住み替えローンを活用する
住み替えローンとは、現在の自宅を売却しても住宅ローンが完済できない場合に、残債分と新居購入資金をまとめて新たに借り入れることができる制度です。現在の住宅に設定された抵当権を新しく購入する住宅へ付け替える形となるため、今の家に残る抵当権を気にせず売却を進めることができます。
ただし、住み替えローンの利用には注意点もあります。審査基準は通常の住宅ローンより厳しく、借り手の勤続年数・収入・信用情報などがより厳格に問われます。また、一度の借入額が大きくなる分、将来的な返済負担も増大しますので、その点も十分留意しなければなりません。
実際このローンは、転勤や家族構成の変化などでどうしても住み替えが必要となった中堅世代の方によく利用されている傾向があります。自分の場合に本当に必要か、将来の負担に耐えられるかを踏まえて慎重に判断するとともに、利用する際は金融機関の担当者と十分に相談しましょう。
4．任意売却を行う
任意売却とは、住宅ローンの滞納が続いていたり、売却代金でローンを完済できなかったりする場合に、債権者である金融機関の同意を得て物件を売却する方法です。
任意売却は競売を回避するための救済策とも言えます。金融機関など債権者の了承のもとで抵当権も抹消されるため、市場に近い価格で売却できる可能性が高く、競売に比べてプライバシーも守られやすい点がメリットです。
しかし、任意売却には押さえておくべきデメリットや注意点もあります。例えば、任意売却を行うと信用情報に傷が付いてしまう（いわゆるブラックリストに載る）ことや、連帯保証人がいる場合はその同意が必要であること、さらには手続きを進められる期間に制約があること等です。そのため、任意売却を成功させるには早めに専門家へ相談しながら進めることが重要となります。
任意売却についてさらに詳しく知りたい場合は、専門の解説サイトや公的機関の資料も参考にしてみてください。競売との違いや具体的な進め方など、事前に理解を深めておくと安心です。
住宅ローン返済中の家を手放す際のポイント
住宅ローン返済中の家でも、所定の手続きを踏み適切な条件を満たせば売却は可能です。ただし、売却に至るまでにローン完済（抵当権の抹消）や各種費用の準備など、スムーズな売却のために押さえておくべきポイントがいくつかあります。事前に十分な情報収集を行い、計画的に準備を進めることが円滑な売却の鍵となるでしょう。以下では、家を手放す際に知っておきたい基本的なポイントを確認していきます。
1．複数の不動産会社から査定を取る
不動産会社による査定額は、会社ごとに大きく異なる場合があります。そのため、査定は 1 社だけでなく必ず複数の不動産会社に依頼するのが基本です。複数社の査定結果を比較することで、市場において自分の不動産がどの程度の価格で売れそうかという相場観をつかみやすくなります。また、査定価格が住宅ローン残高を上回るかどうかという判断材料にもなります。
さらに、査定額そのものだけでなく、各社の担当者の対応や提案される販売方針、広告戦略なども合わせて比較検討することで、より有利な条件で売却を進めることができます。なお、インターネット上には複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる一括査定サイトもあります。そうしたサービスを活用すれば、効率よく複数社から査定を取得できるでしょう。
2．売却時にかかる諸費用を事前に把握しておく
住宅を売却する際には、売却代金からさまざまな費用が差し引かれます。こうした費用を把握せずにいると、「思った以上に手元にお金が残らない」といった事態になりかねません。そのため、事前に必要な費用を正確に洗い出し、資金計画に織り込んでおくことが重要です。
主な費用の例は以下のとおりです。
不動産仲介手数料: 売却価格の 3％＋6 万円（＋消費税）が上限
抵当権抹消登記費用: 登録免許税（物件 1 件につき 1,000 円）＋司法書士報酬（数千～数万円程度）
印紙税（売買契約書用）: 売却価格に応じた税額（例：売却価格 1,000 万円超～5,000 万円以下＝1 万円）
司法書士報酬: 登記手続き代行を司法書士に依頼する場合の報酬。依頼内容や地域によって異なるが 1～5 万円程度が目安
これらの費用は基本的に売却代金から差し引いて精算されることが多いものの、ケースによっては自己資金から支払わなければならない場合もあります。したがって、売却の是非を判断する前に、これらコストを差し引いた実質的な手取り額を試算しておくことが大切です。
3．売却益に対する税金について理解しておく
マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その譲渡所得に対して税金が課される可能性があります。税務面で損をしないためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。
課税対象: 不動産売却で得た譲渡所得には所得税および住民税が課税される。
保有期間による区分: 物件の保有期間で税率が異なる。5 年以下の保有は短期譲渡所得（高税率）、5 年超の保有は長期譲渡所得（低税率）。
主な税制優遇: マイホームを売却した場合、「3,000 万円の特別控除」が適用されるケースがある（適用には要件あり）。
確定申告: 譲渡所得が生じた場合は翌年の確定申告が必須。
税制は複雑なため、「売って終わり」ではなく、税金面の確認や手続きまで含めて計画を立てておくことが後悔しないためのポイントです。
住宅ローン返済中の家を手放す際の手順
住宅ローン返済中の家を手放すと決めたら、感情に流されず現状を冷静に整理しながら進めることが大切です。特に、現在のローン残高と予想される売却価格とのバランスは、今後取るべき行動を大きく左右します。まずは、手放すために取り組むべき基本的なステップを順を追って見ていきましょう。
1．住宅ローン残債額を正確に把握する
現時点で住宅ローンがあとどれだけ残っているかを確認します。残債額が分からないままでは、売却が可能かどうか、またどの手段を選ぶべきか判断できません。確認方法は以下のとおりです。
毎月届く返済明細書や返済予定表で残高を確認する
借入先の金融機関に直接問い合わせ、最新の残高を確認する
あわせて、抵当権抹消に必要な完済額（元本＋利息の合計）も確認しておきましょう。
2．不動産会社に自宅の査定を依頼する
次に、自宅が現在の市場でどの程度の価格で売却できるかを把握する必要があります。不動産会社に査定を依頼し、複数社の査定額を比較して相場をつかみましょう。査定額がローン残高を上回れば通常売却が可能ですが、下回る場合は不足分の自己資金や住み替えローン、任意売却など別の選択肢を検討する必要があります。
3．自宅の売却代金で住宅ローンが完済可能かを確認する
不動産会社の査定結果と住宅ローン残高を照らし合わせ、売却代金で完済できるかどうかを確認します。仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸費用を差し引いた実質的な手取り額を基準に判断することが重要です。完済が難しい場合は、自己資金の投入や住み替えローン、任意売却などを検討しましょう。
売り先行型で進めるのがおすすめ
住宅ローン返済中の家を手放す場合は、現在の家を売却してから新居を探す「売り先行型」で進める方法がおすすめです。売却代金が確定したうえで次の住まいを探せるため、資金計画が立てやすく、ローン残債の整理もスムーズに行えます。
一方、買い先行型（先に新居を取得し、後から自宅を売却）では、売却が思うように進まない場合に住宅ローンが二重になるリスクがあります。特に残債があるケースでは資金面・精神面ともに負担が大きくなるため、買い先行型は避けるのが無難です。
売り先行型で一時的に仮住まいが必要となるケースもありますが、「リースバック」を利用すれば、売却後も賃貸として同じ家に住み続けることが可能です。売却価格や時期の見極め、引っ越しスケジュール、新居探しの方針などを不動産会社と相談しながら進めることが成功のポイントとなります。
まとめ
住宅ローン返済中の家でも、手放す方法は一つではありません。売却代金による一括返済、自己資金の補填、住み替えローンの活用、任意売却など、状況に応じた選択肢があります。大切なのは、早めに情報を集め、冷静かつ的確に判断することです。
家を手放すことは「失敗」でも「終わり」でもありません。むしろ、新しい生活を始めるための前向きな一歩として捉えられる選択肢です。
「何から始めればいいか分からない」「誰に相談すればいいか不安だ」という方は、住宅ローン返済に悩む方を専門にサポートしている中立的な団体 一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会 へ相談することをおすすめします。経験豊富な専門家が無料相談を行い、あなたとご家族にとって最も負担の少ない選択を一緒に見つけてくれるはずです。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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