自己破産をする際に「住宅ローンはもう組めなくなるのか」「住宅ローン返済中に自己破産をしたら家はどうなるのか」といった疑問を持つ方は少なくありません。結論から言えば、自己破産をすると一定期間は新規の住宅ローンを組むことができず、返済中のマイホームも原則として手放すことになります。ただし、いくつか条件を満たせば破産後も家に住み続ける方法が存在し、また自己破産以外の債務整理手段を選ぶことで自宅を維持できる可能性もあります。
本記事では、自己破産と住宅ローンの関係や、自宅を残すための方法について詳しく解説します。
自己破産と住宅ローンの関係性
まず、自己破産の基本的な仕組みと住宅ローンへの影響を確認します。自己破産をすると、税金など一部の例外を除き借金の返済義務は全て免除されます。その代わり、破産者本人が持つほとんどの財産は処分され、お金を貸していた債権者への配当に充てられます。つまり、自己破産では借金が帳消しになる代わりに財産も手放すことになるのです。ただし、処分されるのはあくまで破産者本人名義の資産のみであり、家族名義の財産（配偶者の持ち家など）は影響を受けません。
住宅ローンをすでに完済しているケース
住宅ローンを完済し、自分名義の持ち家となっている場合でも、自己破産ではその自宅を維持することはできません。自宅は高価な資産にあたるため、他の財産と同様に破産管財人が売却して現金化し、債権者への返済に充てる手続きが行われます。完済後であっても、自己破産すれば自宅は換価処分されてしまいます。
ローン返済の途中で自己破産するケース
住宅ローン返済中に自己破産をする場合、マイホームを手放すことは避けられません。住宅ローンには通常、家に抵当権（担保）が設定されています。ローンの支払いが滞ると金融機関は抵当権を実行して不動産を競売にかけ、売却代金を残りのローン返済に充当します。したがって、自己破産を申立てる時点で住宅ローンが残っていると、ローン債権者によって自宅が競売にかけられ、最終的には退去せざるを得なくなるのです。なお、夫婦でペアローンを組み共有名義で住宅を所有している場合、名義人の片方でも破産すれば家全体が処分対象となります（家を物理的に分割できないため、破産者の持分が売却されると他方も持分を手放さざるを得ません）。
競売前に任意売却を検討する重要性
住宅ローンの支払いが困難で自己破産を検討しているなら、競売に至る前に任意売却を検討しましょう。任意売却とは、債権者（ローンの金融機関）との合意のもとで不動産を市場で売却する方法です。競売より高値で売却できる可能性が高く、残ったローンの残債務を減らしやすいメリットがあります。また、任意売却は話し合いによる合意で行うため、引っ越し時期や費用の面でも債務者に有利です。ただし、任意売却ができるのは競売の手続きが完了するまでの期間に限られます。マイホームを失うことになりそうな場合は、早めに弁護士など専門家へ相談し、任意売却の可否を確認すると良いでしょう。
自己破産しても家を守るための選択肢
自己破産をすると多くの場合自宅を手放すことになりますが、条件次第では破産後も同じ家に住み続ける方法があります。以下では、自己破産後に自宅を確保するための代表的な選択肢を紹介します。
親族への任意売却後に家を借りる方法
任意売却の仕組みを利用し、家族や親族に自宅を買い取ってもらった上で、その家を賃貸として借り続ける方法があります。親族に十分な資金があることが前提になりますが、実現できれば破産後もマイホームに住み続けられる現実的な方法と言えます。
リースバック制度を活用する方法
リースバックとは、不動産業者などに自宅を買い取ってもらい、その家を賃貸で借りる仕組みです。一定期間家賃を支払いながら住み続け、後に資金を用意できれば自宅を買い戻すことも可能です。ただし、物件の条件や自身の収入状況によっては利用が難しいケースもあります。
自宅を失いたくない場合に選べる他の債務整理手続き
マイホームを残したまま借金問題を解決したいのであれば、自己破産ではなく任意整理や個人再生といった別の債務整理手続きを検討する方法もあります。これらの手続きは自宅を処分せずに済む可能性が高いため、条件が合えば自宅を維持できるかもしれません。それぞれの概要を見てみましょう。
任意整理で負担を減らす方法
任意整理は、裁判所を介さずに債権者と交渉し、利息カットや返済期限の延長などで返済負担を軽くする手続きです。債権者を選択できるため、住宅ローン以外の借金だけを任意整理して住宅ローンは今まで通り払い続けることも可能です。ただし、任意整理では借金の元本までは減らせないため、他の借入額が過大な場合や住宅ローン自体が既に滞納状態の場合は効果が限定的です。
個人再生で住宅を維持する方法
個人再生（個人民事再生）は、裁判所を通じて借金を大幅に減額し、残額を3～5年で分割返済する手続きです。住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用すれば、住宅ローンは従来通り返済を続けつつ、クレジットカードや消費者金融からの借入など他の債務だけを大幅減額することが可能になります。住宅ローン以外の返済負担を減らすことで、マイホームを手放さずに済むのです。ただし、自宅に一定以上の価値がある場合は返済額が増えるため注意が必要です。
自己破産後に再び住宅ローンを組むことは可能？
破産により泣く泣く自宅を手放した方や、将来マイホーム購入を目指す方にとって「破産後に住宅ローンを組めるようになるのか」は重要な関心事でしょう。自己破産後は約7年間、住宅ローンの審査に通りません（信用情報に事故情報が登録されているためです）。ただし、事故情報が消えれば住宅ローン申込のチャンスは巡ってきます。しかし審査では信用情報以外にも年収・勤続年数・健康状態など様々な要素が考慮されるため、収入不足や雇用が不安定な状態ではブラック明け後でも審査に通らない場合があります。破産後に住宅ローンを目指すなら、安定した職に就き頭金を十分に準備しておくなどの努力も必要です。
住宅ローン審査に通りやすくするポイント: ブラック情報が消えた後にローン審査へ臨む際は、次の点に注意しましょう。
信用情報の事前確認: 事前に自身の信用情報を開示請求し、事故情報が確実に抹消されていることを確認します。情報が残ったまま申し込むと審査は通らず、落ちた記録（申込履歴）が新たに残ってしまうため注意が必要です。
申込先とタイミング: 破産前に借入があった金融機関への申込みは避け、それ以外の比較的審査が緩やかな銀行を選びます。また、一度審査に落ちたら6ヶ月以上間隔を空けてから再チャレンジしましょう（短期間に何件も申し込むと「申込ブラック」とみなされ不利になります）。
まとめ:
自己破産をすると原則としてマイホームは手放すことになります。しかし、親族による買い取りやリースバックといった方法で破産後も住み慣れた家に住み続ける道が残されている場合もあります。また、任意整理や個人再生など他の債務整理を利用すれば家を処分せずに借金問題を解決できる可能性が高まります。住宅ローン返済中で「自宅を失いたくない」という方は、早めに法律の専門家へ相談し、自分の状況に合った最善策を検討することをおすすめします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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