最終更新日: 2026年2月4日
住宅ローンの支払いが厳しくなり、売却を検討しても「なかなか売れない」と悩む方は少なくありません。その原因は、「オーバーローン」にあるかもしれません。
オーバーローン状態では通常の売却が難しく、放置すれば滞納から競売へと進んでしまう恐れがあります。この記事では、オーバーローンの定義から解決策である任意売却まで詳しく解説します。
住宅ローンでのオーバーローンとは？
オーバーローンとは、不動産を売却しても住宅ローンの残債（残り）を完済できない状態を指します。
収入減などで返済が苦しくなり、家を手放して解決しようとしても、売却想定価格が残債を下回っていれば借金だけが手元に残る可能性があります。この場合、金融機関が設定した「抵当権」を抹消できないため、通常の不動産仲介では売却を進められません。
オーバーローンになっている人は多い
実は、新築をフルローン（頭金なし）で購入した場合、25年以内に売却しようとすると約9割がオーバーローン状態と言われています。反対に、売却価格が残債を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。
オーバーローンかどうかを確かめる方法
売却を検討するなら、まずは現状の把握が不可欠です。「ローンの残債」と「家の売却予想価格」の2つを照らし合わせましょう。
住宅の売却価格を確かめる
価格を調べるには、以下の3つの方法が有効です。
- 一括査定サイト – 複数の会社の査定を比較し、相場を掴む
- 不動産会社へ直接依頼 – より精度の高い実売価格を確認する
- ポータルサイトの確認 – 近隣や同マンションの売り出し事例を参考にする
当協会では、地域の不動産事情に精通したパートナー会社が中心となり、正確な査定調査を実施しています。
⇒査定調査のご依頼はこちら
住宅ローンが払えず、滞納すると競売にかけられる
オーバーローン状態で売却するには、不足分を現金で補う必要があります。しかし、それができずに滞納を6ヶ月ほど続けると、金融機関から一括返済を求められます。
最終的には裁判所による競売が開始され、家は強制的に売却されます。競売は市場価格より安くなる傾向があり、かつ強制退去となるため、引越し時期の調整もできません。
任意売却で競売を回避する
競売を回避する有力な選択肢が「任意売却」です。これは、オーバーローンであっても債権者の同意を得ることで、競売より有利な条件（市場価格に近い価格）で売却する方法です。
任意売却は誰でもできるわけではなく、金融機関との高度な交渉が必要です。不動産売買だけでなく、住宅ローン問題の専門知識を持つ業者に依頼することが成功の秘訣です。
オーバーローンで任意売却を行なう際の注意点
任意売却を成功させるためには、以下の3点を確認しましょう。
- ローン契約のルール遵守 – 契約違反があると手続きが難航します。
- 関係者の合意 – 共有名義人や連帯保証人、全ての債権者の承諾が必要です。
- 専門業者選び – 債権者ごとの対応ルールを知り尽くした実績豊富な業者を選びましょう。
任意売却の流れ
- STEP 1【相談】 住宅ローン滞納や資金繰りの悩みを専門相談員へ。
- STEP 2【現状把握】 弁護士や税理士と連携し、最適なスケジュールを立案。
- STEP 3【査定】 競売を避けるため、迅速かつ適正な価格査定を実施。
- STEP 4【債権者交渉】 専門家が引越費用の控除や残債の返済方法を金融機関と協議。
- STEP 5【販売活動】 条件に合う買主を探し、売却活動を進めます。
- STEP 6【売買契約】 引越し日の調整を含め、専門家が契約準備を担当。
- STEP 7【引越し準備】 新居探しのサポートも当協会で行います。
- STEP 8【清算・引渡し】 代金決済と同時に鍵の引渡し。引越費用もここで支払われます。
任意売却には通常3～6ヵ月ほどかかります。競売の期限があるため、早めの行動が大切です。
任意売却以外にも取りうる選択肢
任意売却以外にも、状況によっては以下の2つの方法で家を守れる可能性があります。
親族間売買
親子や親族に家を買い取ってもらう方法です。同じ家に住み続けられるメリットがありますが、市場価格と乖離した価格での取引は贈与税の対象となるため注意が必要です。
リースバック
投資家などに家を売却し、その後は家賃を払って住み続ける仕組みです。将来的な買い戻しも検討できますが、住宅ローン残高が多いと利用できないケースもあります。
まずは早めにご相談を
オーバーローンで住宅ローンが払えない状況は、放置すればするほど選択肢が狭まります。「もうダメかも」と思う前に、まずは専門家へご相談ください。当協会はご相談者様の立場に立ち、再出発を全力でサポートします。
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記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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