親族同士で不動産を売買しようと調べていると、「親族間取引だと贈与税の負担が発生する」「金融機関が住宅ローンを承認しにくい」といった情報を目にすることがあります。
なぜ取引相手が親族というだけで、このような問題が起こるのでしょうか。
また、そもそも親族間売買における「親族」とは、具体的に誰を指すのでしょうか。
この記事では、親族間売買でいう「親族」の範囲をはじめ、住宅ローン審査や贈与税への対応策までを詳しく解説します。
親族間売買とは？
そもそも親族間売買とはどのような売買なのかを説明します。
親族・家族間での不動産売買のこと
不動産における親族間売買とは、文字通り不動産を親族間で売買することです。親子間で売買を行う場合は「親子間売買」とも呼ばれます。
売買の形式そのものは通常の不動産売買と変わりませんが、よく知る相手が取引相手となることから、さまざまなメリットがあります。
下記の記事では親族間売買について詳細に解説しております。
➤不動産の親族間売買とは？メリットや流れ、注意点をプロが徹底解説
どのような場合に親族間売買をするのか？
・1. 住宅ローンを返済できないが自宅に住み続けたい
ローン滞納が続くと最終的には競売にかけられるため、その前に子どもや親族へ売却し、残債を減らしつつ住み慣れた家に居住し続けたいというご相談が最も多く寄せられます。
・2. 親が使わなくなった実家を子どもが継ぎたい
高齢の親がコンパクトな住まいへ転居を希望している場合などに、子どもが実家を受け継いで住みたいというケースがあります。このような場合にも親族間売買が活用されています。
・3. 生前に相続対策をしておきたい
将来、相続人同士で自宅の扱いを巡る争いを避けるため、存命中に希望する相続人へ自宅を売却し、家は特定の家族が保有し、代金は分けやすい現金に換えるという方法を取る方もいます。ただし、売買の時期や価格については、他の相続人にも事前に情報を共有し、合意を得ておくことがトラブル防止のカギとなります。
親族間売買と判定される「親族」の範囲
まず、親族間売買を考えるにあたり問題となるのが、税務署からマークされ銀行から警戒される「親族」の範囲です。
どこまでが親族の範囲なのか、なぜ親族間売買は厳しくチェックされるのか説明します。
6親等以内の血族と配偶者及び3親等以内の姻族
実際のところ、税務署は「この親族間の取引を重点的に調査する」といった具体的な基準を公表していません。
それでも親族間売買が警戒されるのは、相続税の回避を狙った取引ではないかと疑われやすいためです。
言い換えると、相続人となり得る親族の範囲こそ、税務署が注視している対象と考えられます。なお、親族の範囲については民法で次のように規定されています。
民法では、親族の範囲に関して以下のように定められています。
第七百二十五条 次に掲げる者は、親族とする。
一 六親等内の血族
二 配偶者
三 三親等内の姻族
引用元：民法第七百二十五条｜e-GOV法令検索
図で表記すると、上記のようになります。
しかしこれはあくまで一般的な定義であり、最終的には税務署が「みなし贈与」が発生するか判断するため注意が必要です。
親族間売買は贈与税が課せられることがある
親族間での売買は「相続税を回避するための取引ではないか」と見なされやすく、
税務署から厳しく監視されます。
そして、実態が売買ではなく贈与だと判断されれば、贈与税を課される場合があります。
法律上は、不動産の売買価格は当事者が自由に決められます。極端な話、双方が合意すれば100円での売買でも契約自体は成立します。
しかし、税務上は別問題です。取引額が時価から大きく乖離していれば、その差額は贈与と判定される恐れがあります。たとえば市場価格が2,000万円の物件を500万円で売買した場合、1,500万円のうち基礎控除を除いた額に贈与税が課される可能性があるのです。
このリスクを避ける鍵は「適正価格」での取引です。身内だけで価格を決めず、不動産会社など第三者の査定を受けて客観的な評価に基づく売買を行うことを強くおすすめします。
住宅ローン審査では売買の実態を懸念される
親族間で不動産を売買する場合、住宅ローンが組みにくい点も大きなハードルになります。実際、親族間取引に融資してくれる金融機関は、信用金庫や地方銀行など一部に限られ、メガバンクをはじめ多くの銀行では審査対象にすらならないケースがほとんどです。
その背景には、融資金が別の用途に流用されたり、相続税対策など不適切な取引に使われたりするリスクを銀行が懸念していることがあります。こうした事情から、多くの金融機関はリスクを避けるため、親子間や親族間での売買に対する融資を控えがちです。
この壁を乗り越えるには、親族間売買であることを適切に説明し、取引が正当であることを示す書類や査定書などを用意したうえで、対応可能な金融機関へローンを申し込む必要があります。
当協会の親族間売買の成功事例
ここでは、一般社団法人全国任意売却協会の事例を参考に、実際の成功例をご紹介します。
愛着ある家を子どもに売却したケース
ある方は、長年住み続けてきた愛着のある家を手放したくないという思いから、息子さんに売却して自分は住み続けたいと考えていました。
しかし、どのように進めればよいか分からず、専門家への相談を決断したそうです。
この方のケースでは、専門家のサポートにより親子間での適切な売買手続きが実現し、希望どおりの結果となっています。
売却後も住み続けられるセール＆リースバック方式を採用したことで、思い出の家に住み続けながらも、住宅ローンの問題を解決できました。
銀行が見つからなかったケースの解決例
東京都に住むAさんは、親族間売買を検討していましたが、融資を受けられる銀行が見つからず困っていました。
多くの金融機関では親族間売買に対応していないか、厳しい条件を設けているためです。
そんな中、長女さんが全国任意売却協会のホームページを見つけ、相談したところ、親子間売買に対応できる金融機関を紹介してもらえました。
専門家の知識と金融機関とのネットワークにより、希望通りの親子間売買が実現した事例です。
まとめ
親族間売買は、家族の資産を守りながら問題を解決する有効な手段ですが、適切な専門家のサポートなしでは失敗するリスクが高まります。
とくに住宅ローンの滞納問題を抱えている場合や、将来の相続トラブルを避けたい場合には、親族間売買の実績豊富な専門家に相談するのがおすすめです。
適正な価格設定、明確な契約書の作成、税金面の影響の考慮など、親族間売買特有の注意点を理解することで、将来のトラブルを避けスムーズな取引を実現できます。
ただし、親族間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。
一方当協会はこれまで多くの親族間売買を成功に導いてきました。
ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。
当協会の専門スタッフがご対応させていただきます。フリーダイヤル0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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