親族間売買では、「価格の妥当性」が重要
親族間売買では、売買価格が適正かどうかが最大のポイントです。
市場相場に比べてあまりにも低い価格で取引すると、形式は売買でも実質は贈与とみなされてしまいます。
一般的に、不動産の時価（市場価格）よりも安い価格で取引された場合には、税務署からみなし贈与と判断される可能性が高いとされています。
例えば、時価1,000万円の不動産を親から子へ700万円未満で売却した場合などは、差額部分を「贈与」と見なされるリスクが高まるわけです。
一度みなし贈与と認定されると、時価と売買価格の差額に対して贈与税が課税されます。
贈与税率は課税額に応じて最高55%にも及ぶため、想定外の多額な税負担が発生し得ます。
こうしたリスクを避けるには、適正な価格で取引することが何より重要です。
みなし贈与については下記の法律が根拠となっています。
「相続税法第７条（贈与又は遺贈により取得したものとみなす場合）
著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては当該財産の譲渡があった時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があった時における当該財産の時価（当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合にはその規定により評価した価額）との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与（当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈）により取得したものとみなす。」
親族間売買で適正価格を決める4つの方法
親族間売買で客観的に物件価格を評価するには、主に以下の4つの方法があります。
1．不動産鑑定士による鑑定評価
親族間売買の適正価格を算定する方法として最も確実なのは、
不動産鑑定士に正式な評価を依頼することです。
不動産鑑定士は国家資格を持つ不動産評価の専門家であり、依頼すると「不動産鑑定評価書」という公的な鑑定書を作成してくれます。鑑定評価書にはその不動産の詳細な評価根拠と適正な価格が明示されるため、税務署に対する説得力が非常に高いと言えます。
実際、税務調査で価格の妥当性を問われた際にも、鑑定士のお墨付きがあれば強力な根拠となります。また鑑定評価は市場動向や個別要因を反映した精緻な評価が行われる反面、費用がかかる点には留意しましょう。鑑定料は不動産の規模や種類によりますが、一戸建てでも20～40万円程度が相場とされています。費用負担はありますが、「適正価格の証明」を重視するなら鑑定士への依頼が最善策となります。
2．不動産会社の査定価格（実勢価格）
鑑定費用をかけられない場合や手軽に相場を知りたい場合は、不動産仲介会社など不動産会社による査定を活用する方法があります。
ただし、あくまで不動産業者の出す価格は、不動産業界としての価格であり、
税務署や不動産鑑定士が算出する価格とは根拠が違うため、不動産業者の算出した価格を採用することは非常に危険です。
不動産会社は日頃から多数の物件売買に関わっているため、対象物件と類似条件の取引事例を踏まえておおよその市場価格（実勢価格）を算出してくれます。
この査定額は最近の取引動向を反映したリアルな売出価格の目安となるため、親族間売買の価格決定にも参考になります。
ただし注意点として、あくまで簡易な査定であり公式な鑑定評価ほどの信頼性はありません。
不動産会社の査定書は無料で取得できるケースが多く、複数社に依頼して相場観を掴むのも有効です。最終的にはこれら査定結果を踏まえつつ、他の指標も参考にして価格を決定すると良いでしょう。
3．相続税路線価
土地の価格を判断するうえで役立つ公的な指標に「相続税路線価」があります。相続税路線価とは、国税庁が相続税や贈与税の算定基準とする目的で毎年公表している道路沿いの標準地価のことです。
簡単に言えば、その土地が面する道路1㎡あたりの評価額で、相続税評価額のベースになります。
路線価図は国税庁のウェブサイトで公開されており、地点ごとの価格（千円単位）と借地権割合が記載されています。
一般に路線価は時価（地価公示価格）の約80％程度とされており、親族間売買でも一つの価格基準として用いられます。
過去の判例でも、路線価相当額での売買は適正と認められた経緯があるため、「路線価 ≒ 適正価格」の目安は比較的使いやすい指標です。
ただし注意点として、路線価は画一的な基準値であり、土地の形状や個別事情によって実勢価格とは差異が出る場合があります。
極端に地価が上昇して路線価との乖離が大きい場合などは、鑑定評価で実勢に近い価格を把握する必要がある点に留意しましょう。
4．固定資産税評価額（建物価格や土地価格の目安）
不動産の建物部分の適正価格を考える際によく参照されるのが「固定資産税評価額」です。
固定資産税評価額とは、その不動産に課される固定資産税や都市計画税の算定基準となる評価額で、原則として3年ごとに見直されます。
各市区町村長（23区は東京都知事）が総務省の評価基準に基づき決定したもので、毎年春に届く固定資産税の納税通知書に記載されています。
この評価額は一概に建物の市場価値とは言えませんが、新築時の建築費や経年減価を反映しており、建物の最低限の価値指標にはなります。一般に木造戸建て住宅などは年数とともに評価額が下がっていきますので、親族間売買で古い建物を取引する際は「現在の評価額はいくらか」を確認しておくと良いでしょう。
調べ方は、納税通知書の参照のほか、役所で固定資産課税台帳を閲覧するか評価証明書を取得する方法があります。
親族間売買の専門家に相談するメリット
1. 贈与認定のリスクを低減できる
親族間の取引では、価格が不当に低いと贈与と見なされ課税対象になる恐れがあります。親族間売買の専門家に依頼すれば、市場相場をふまえた適正価格の設定が可能になり、税務署に対しても取引が正当であると説明しやすくなります。また、売買契約書を含む必要書類の作成も一任できるため、手続き面で安心です。
2. 親族間のトラブルを防ぎやすい
当事者だけで売買契約を結ぶと、
他の親族から「相続回避のためではないか」「実際はもっと安く売買したのでは」と
疑念を抱かれることがあります。
専門家に相談すれば、契約書を提示することで、第三者の目を経た適正価格であると説明しやすく、周囲の理解を得やすくなります。
親族間売買をお考えの方は当協会にご相談ください。
親子間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。
一方当協会はこれまで多くの親子間売買を成功に導いてきました。
ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。当協会の親族間売買専門スタッフがご対応させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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