親から子へ名義を変えるする2つの方法
親子間で不動産の名義を変更する方法には、
大きく分けて 「生前贈与」 と 「相続」 の2種類があります。
親族に名義を変える場合は生前贈与となる可能性大
生前贈与による名義変更とは、親が生きているうちに子へ不動産を贈与し、登記上の所有者名義を親から子に変更することです。
親子間で贈与契約を結び、不動産の所有権移転登記を行うことで完了します。相続と比べて手続きがシンプルで、親と子の間で贈与契約を締結し登記名義を変更するだけで完了するため、相続人同士で争う余地がなくトラブルを避けやすい方法です。
生前贈与で名義変更を行う際は、贈与契約書を必ず作成しましょう。
法律上は口頭の贈与でも成立しますが、契約書を作成しておけば贈与の事実を客観的に証明でき、後日のトラブル防止に役立ちます。
また、贈与税申告の際の添付資料にもなるため、公正証書にしておくとより安心です。 贈与契約書には以下の内容を盛り込みます：
・贈与契約を結んだ日付と贈与の日時
・贈与者（親）と受贈者（子）の氏名・住所
・贈与する不動産の表示（所在地、地番や家屋番号など明記）
・贈与者・受贈者双方の署名押印（実印が望ましい）
契約書を交わすことで「贈与の意思」が明確になり、親族間でも後日の認識違いを防げます。
「親子間売買」がみなし贈与になるリスク
親子間で名義を変える方法として、生前贈与ではなく売買契約を装うケースがあります。
例えば「親から子へ低い価格で売ったことにすれば贈与税を避けられるのでは？」と考える方もいます。
しかし、市場価格とかけ離れた低額で売買すると、差額分が「みなし贈与」と見なされ贈与税の課税対象になります。
具体的には、時価5,000万円の不動産を親が子に1,000万円で売った場合、差額の4,000万円が贈与とみなされ贈与税の対象となります。
このように形式上は売買でも実質的に利益を無償供与したと判断されれば贈与税が課されるので注意が必要です。適正価格とかけ離れた親族間売買は税務署に疑われやすいため、売買で名義変更したい場合でも不動産会社や税理士に適正価格の算定を依頼することが望ましいでしょう。
相続による名義を変える
相続による名義変更とは、親が亡くなった後にその不動産を相続人が承継し、登記名義を変更することです。
親が死亡するとその時点で法律上不動産の所有権は相続人に移転しますが、実際には相続人が法務局で相続登記の申請をしない限り名義は親のままです。
不動産の相続登記は義務ではありませんでしたが、2024年4月1日から法律で義務化され、放置すると罰則（過料）の可能性も生じました。つまり、相続が発生したらできるだけ速やかに名義変更手続きを行う必要があります。
遺言がある場合／ない場合の流れ
まず、親（被相続人）が遺言書を残している場合と残していない場合で相続手続きの流れが変わります。
・遺言がある場合：
遺言書の内容に従って財産分配を行います。不動産について「○○の土地は○○（子など）に相続させる」といった指定があれば、その受遺者（指定された相続人）が単独で相続登記を申請できます。
公正証書遺言であればそのまま法務局に提出し登記可能です。自筆証書遺言の場合は家庭裁判所の検認が必要ですが（法務局保管の遺言なら検認不要）、いずれにせよ基本的に遺言書の指示通りに名義変更手続きを進めます。
なお、遺言執行者が指定されている場合はその人が手続きを行います。
・遺言がない場合：
法定相続人全員で遺産分割協議（話し合い）を行い、誰がその不動産を取得するか決めます。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印で署名・押印します。この協議書に基づき、取得者が法務局で相続登記を申請します。話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所での調停・審判となりますが、いずれにせよ遺言がない場合は相続人全員の合意が必要になる点が生前贈与との大きな違いです。
法定相続人で話し合う「遺産分割協議」とは
遺産分割協議とは、法定相続人全員で亡くなった方の遺産の分け方について話し合うことです。遺言書がない場合、法律上は各相続人が法定割合で不動産を共有する形で相続します。しかし、そのままでは不動産を売却したり活用したりする際に相続人全員の同意が必要となり管理・処分が困難です。
そのため実務上は、相続人全員で話し合って「この不動産は長男が相続する」「預金は次男と長女で分ける」など具体的に分け方を決め、共有状態を解消するのが望ましいとされています。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作成します。協議書には不動産の所在地・内容と「誰が取得するか」を明記し、相続人全員が署名押印します（実印・印鑑証明書を添付）。この協議書が相続登記の際の添付書類となり、協議書通りの名義に変更できます。もし相続人の中に未成年者がいる場合は特別代理人の選任、行方不明者がいる場合は不在者財産管理人の選任など特別な対応も必要です。遺産分割協議は相続人全員の同意が原則ですので、一人でも反対者がいると協議書が作れず共同名義のままになってしまいます。円満に話し合いを進めるためにも、専門家（司法書士・弁護士等）のサポートを得ることも検討するとよいでしょう。
生前贈与で名義を変える場合（親が存命中）
親が健在なうちに名義変更する 生前贈与 のケースについて、具体的な手続きの流れや必要書類、税金、節税策、専門家依頼のポイントを説明します。
手続きフロー：事前準備→登記完了まで4ステップ
生前贈与による不動産名義変更は、以下の4つのステップで進めます。
・贈与契約書の作成：
前述の通り贈与内容を明文化した契約書を用意します。これは事前準備として重要です。
・添付書類の準備：
登記申請に必要な書類を揃えます。具体的には次の「必要書類チェックリスト」で示す書類一式を準備しましょう。
・登記申請書類の作成：
法務局に提出する所有権移転登記の申請書、および登記原因証明情報（贈与の日付や当事者を記載した書面）を作成します。法務局のウェブサイトに申請書様式の雛形や記載例がありますので参考にするとよいでしょう。
・法務局へ提出（申請）：
管轄の法務局へ必要書類一式を提出し、同時に登録免許税を納付します。登録免許税は収入印紙で納めるため、必要額の印紙を用意して申請書に貼付します。申請に不備がなければ受理され、概ね5日～2週間程度で名義変更の登記が完了します。完了後、法務局から新しい権利証（登記識別情報通知）が発行されます。
必要書類チェックリストと取得先
生前贈与による登記申請に必要な主な書類は以下の通りです。各書類の入手先も併記します。
・不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）：
物件所在地を管轄する法務局で取得。
・固定資産評価証明書：
贈与する不動産が所在する市区町村役場で取得（固定資産税課税額を証明する書類）。
・贈与者（親）の印鑑証明書：
親の住所地の市区町村役場で取得（発行後3ヶ月以内のもの）。
・受贈者（子）の住民票：
子の住所地の市区町村役場で取得。
・登記済権利証または登記識別情報通知：
親が当該不動産を取得した際に法務局から発行されたもの。これは再発行できない書類なので原本を用意します（紛失している場合は司法書士や法務局に相談してください）。
・贈与契約書：
前項で作成した契約書。必要部数を用意（登記申請用に原本提出または写し提出・原本提示）。
以上が基本的な必要書類です。ケースによっては親子関係を証明する戸籍謄本など補足書類が求められる場合もありますが、贈与登記では通常戸籍提出は不要です（相続と異なり贈与の場合は当事者からの申請で足りるため）。
不明な点は事前に法務局に問い合わせて確認しておきましょう。
かかる税金と計算方法
生前贈与で不動産の名義変更を行う際に発生する主な税金は、登録免許税・不動産取得税・贈与税の3種類です。それぞれ計算方法が異なりますので順番に説明します。
・登録免許税：
名義変更の登記申請時に支払う国税です。贈与による所有権移転登記の場合、税額は 不動産の固定資産税評価額 × 2% と定められています。例えば評価額1,000万円の土地なら20万円の登録免許税を納付することになります。登記の申請時に収入印紙で納め、誰が負担するか（親子どちらが支払うか）は当事者間の取り決めに任されています。
・不動産取得税：
不動産を取得した際に1回だけ発生する地方税（都道府県税）です。相続による取得には課税されませんが、生前贈与で取得した場合には後日自治体から納税通知書が届きます。
税額は原則として 固定資産税評価額 × 税率 で計算され、税率は 土地3％、住宅用家屋3％（※適用期限内の軽減税率）、非住宅家屋4％ が適用されます。例えば評価額2,000万円の家屋（住宅）なら本来80万円ですが、住宅用の軽減措置適用で60万円になる、といった具合です。現在この住宅用軽減措置は2027年3月31日まで延長されており、期間内に名義変更すれば税率の優遇を受けられます。ただし延長は今後確約されていないため、対象の不動産を贈与予定の場合は早めの手続きを検討しましょう。
・贈与税（暦年課税）：
年間の贈与額に応じて課税される税金です。1月1日～12月31日までの1年間で受け取った贈与額から基礎控除110万円を引いた残りに対して課税されます（110万円以下であれば贈与税はかからず申告も不要）。
課税価格に対する税率は累進構造で、例えば子が親から3,500万円相当の住宅を贈与された場合、基礎控除後の3,390万円に対し50％の税率が適用され控除額（控除415万円）を差し引いて約1,280万円の贈与税になる計算例が国税庁に示されています。贈与税は毎年の贈与額に応じて課税されるため、多額の不動産を一度に贈与すると非常に高額になる点に注意が必要です。
相続で名義を変える場合（親が逝去後）
次に、親が亡くなった後に相続によって名義変更する場合の流れや注意点を見ていきます。
一般的な相続手続きのタイムライン
相続発生から名義変更完了までには、多くの手続きが段階的に発生します。一般的なタイムラインを押さえておきましょう。
・死亡届の提出（7日以内）：
親が亡くなったら、死亡診断書を添付して死亡届を役所に提出します（戸籍上の死亡記載がされます）。
・相続の承認・放棄の選択（3ヶ月以内）：
プラスの財産よりマイナスの債務が多い場合などは、自己のために相続が開始したことを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で相続放棄または限定承認の申述を行います。何もしなければ単純承認（全て相続）したものとみなされます。
・遺産調査・遺産分割協議（随時）：
相続人全員で財産と相続人を確定し、誰が何を相続するか協議します。遺言があればその内容を確認し、ない場合は遺産分割協議書を作成します。預貯金の解約や不動産以外の名義変更もこの間に順次行います。
・被相続人の所得税確定申告（4ヶ月以内）：
被相続人が死亡した年の1月1日から死亡日までの所得について、必要に応じ相続人が準確定申告を行います（相続開始を知った日から4ヶ月以内）。
・相続税の申告・納付（10ヶ月以内）：
相続税が発生する場合、相続開始を知った日（通常は死亡日）から10ヶ月以内に管轄税務署へ相続税申告書の提出と納税を行います。基礎控除以下なら申告不要ですが、課税見込みがある場合は早めに税理士に相談しましょう。
・相続登記の申請（※2024年以降は3年以内）：
後述のとおり、2024年4月1日以降は不動産を相続で取得した人は3年以内に名義変更登記を申請することが義務付けられました。罰則を避けるためにも期限内の登記申了を目指しますが、実務的には不動産の売却予定がなくてもできるだけ早く名義を書き換えておくことが望ましいです。
以上が主な流れです。その他にも、生命保険金の請求（3年以内）や相続人が未成年の場合の特別代理人選任など個別事情に応じた手続きがありますが、大枠のスケジュールを把握し計画的に進めることが大切です。
親子間で名義を変える際、トラブルを防ぐポイントとよくある失敗例
親子間の名義変更でトラブルを防ぐために、以下のポイントに気を付けましょう。
早めの話し合いと情報共有
特に相続では、親が亡くなってから急に相続人同士で遺産分割の話をするのは大変です。生前から親子である程度方向性を話し合ったり、親が遺言を用意しておくと円滑です。相続人間でも不動産の扱いについて認識を合わせ、コミュニケーション不足による誤解や争いを防ぎましょう。
専門家への相談を躊躇しない：
名義変更手続きや税金計算は複雑な部分も多いです。判断を誤ると余計な税負担や手戻りが生じることがあります。例えば「贈与税の申告を忘れて延滞税を課された」「法律的に無効な協議書を作ってしまい登記できなかった」などの失敗例もあります。大きな不動産が絡む場合は、司法書士や税理士に早めに相談して適切なアドバイスを受けるのが得策です。
契約書や証明書類の不備に注意
生前贈与では贈与契約書を作らなかったため親族間で「本当に贈与したのか」揉めたり、相続では相続人の一人を協議書に入れ忘れて後で無効になった、という失敗もあります。書類は形式もしっかり整えて、押印漏れや記載漏れがないよう確認しましょう。必要なら専門家にチェックを依頼することも検討してください。
名義を変えることを放置すると起こるリスクとデメリット
最後に、親子間の不動産名義変更を放置した場合のリスクについて触れておきます。名義を書き換えずにいることで生じる主なデメリットは次のとおりです。
固定資産税の納税義務者が曖昧になる
不動産の固定資産税は毎年1月1日時点の登記上の所有者に課税されます。名義変更を怠ると、いつまでも亡くなった親名義で納税通知書が届き続けるケースがあります。法律上は相続人全員が連帯して納税義務を負うものの、実務上は代表相続人が支払うことになるため、他の相続人との間で「誰が税金を負担すべきか」不公平感が生じることもあります。また、役所から名義人死亡の情報が入れば「納税管理人の届出」を求められることもありますが、この届出では所有権自体は移転せず納税通知先が変わるだけです。根本解決には至らないため、やはり正式に登記名義を相続人へ変更するのが望ましいでしょう。
共有状態による売却・担保設定の制限
相続登記をしないまま長期間放置すると、相続人全員の共有財産という扱いになります。共有不動産は売却や担保設定に共有者全員の同意が必要です。不動産を売りたくても相続人の一人が反対すれば売れませんし、住宅ローンの担保に入れることも困難です。また相続人の中に高齢者や行方不明者が出てくると意思確認自体ができず、最悪裁判手続きを経ないと処分できなくなります。名義変更を怠った結果、いざという時に不動産を有効活用できないリスクは大きなデメリットです。
時間経過で手続きが困難に
名義変更を先延ばしにするほど、相続人の高齢化や二次相続の発生などで手続きが複雑化します。相続人が増えると協議がまとまりにくくなり、必要な戸籍収集の範囲も広がります。特に次世代に持ち越すと相続登記の負担は何倍にもなるため、早めに済ませておくに越したことはありません。
以上のように、名義変更の放置は百害あって一利なしです。固定資産税の支払いひとつとっても手間が増えますし、不動産をいざ処分・活用したいとなった時に身動きが取れなくなります。
2024年の法改正で義務化もされていますから、名義変更は後回しにしないようにしましょう。
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記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
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