リースバックとは
リースバックとは、自宅などの不動産を一旦第三者に売却し、その売却後に買主と賃貸契約を結んで家賃を支払いながら同じ家に住み続けられるという仕組みです。 簡単に言えば「家を売っても引っ越さずに済む方法」です。
売却によって住宅の所有権は買主（多くは不動産会社や投資家）に移りますが、元の持ち主だったあなたは賃借人（借主）としてその家に住み続けられます。住宅ローンや固定資産税の支払い負担を無くしつつ、まとまった売却代金を得られる一方、今後は家賃を払う必要があります。
このリースバックは、高齢者世帯を中心に近年利用が増えている取引です。たとえば老後資金の確保や事業資金・教育費の捻出、あるいは相続対策や住宅ローンの返済に行き詰まった場合の競売回避策として検討されるケースが多く見られます。自宅を売却して現金を得ながらも、生活環境（通勤通学、近所付き合いなど）を維持できる点が大きなメリットで、住み慣れた家を手放したくない方にとって魅力的な選択肢となっています。
一方で、リースバックは一般的な不動産売買と賃貸借を組み合わせた特殊な契約であり、取引内容が複雑です。十分に理解しないまま契約すると、後で「話が違う」とトラブルになる恐れもあります。そのため、リースバックを検討する際は必ず専門家に相談し、仕組みやリスクを把握した上で進めることが重要です。次章では、リースバックを専門家に相談するメリットについて解説します。
リースバックを相談するメリット
リースバックは普段なじみがない取引のため、自己判断だけで進めるのは不安が大きいでしょう。事前に専門家に相談することで、以下のようなメリットが得られます。
1．専門家によるアドバイスが受けられる
リースバック実績が豊富な不動産会社や相談機関であれば、リースバックに関するあらゆる疑問や不安に答えてもらえます。 契約手続きに必要な書類の準備方法から、将来の住まいに関する悩みまで、プロの視点でアドバイスを受けられるでしょう。自分では踏み切れずにいる場合も、専門家の助言によって前向きな一歩を踏み出せるかもしれません。
2．リースバックのメリット・デメリットを正しく理解できる
経験のない方にとって、リースバックが具体的にどんな契約なのか最初は分かりにくいものです。しかし事前に相談することで、リースバックの仕組みや利点・欠点について丁寧に教えてもらえます。十分な知識を持っていれば、「思っていたのと違った」というミスマッチを防ぎ、適切な判断がしやすくなります。過去に起こったトラブル事例やリスクについても教えてもらえるため、対策を立ててから契約に臨めるでしょう。
リースバック以外の方法も提案してもらえる
資金調達や住宅ローン問題の解決策はリースバックだけではありません。たとえば、高齢者向けのリバースモーゲージ（自宅を担保にお金を借りるローン）や、住宅を売却して賃貸に住み替える任意売却という方法もあります。相談時には、専門家があなたの状況に応じて「他の選択肢」の是非も教えてくれます。リースバックが本当に最適かどうか、ほかの手段と比較検討した上で判断できるのも大きなメリットです。
以上のように、リースバックはまず相談から始めるのが安心です。では具体的に、どこに相談すればよいのでしょうか。次の章では、リースバックの主な相談先と、それぞれの特徴について説明します。
リースバックの相談先
「リースバックを検討したいが、どこに相談すればいいか分からない」という声は少なくありません。以下に、主な相談先の種類とその特徴を紹介します。
（1）一般的な不動産会社はリースバックを扱わない
まず地元の不動産仲介会社や大手不動産会社ですが、実はリースバックを取り扱っていない場合が多いのが現状です。国土交通省の調査によれば、全国の宅建業者586社のうち、現在リースバック取引に取り組んでいる会社はわずか60社（約10％強）に過ぎません。多くの不動産会社は賃貸仲介や通常の売買仲介が主業務であり、リースバックのような特殊なスキームには対応していないのです。
そのため、最寄りの不動産会社に相談しても「当社では対応できません」と断られるケースが多いでしょう。リースバックの専門知識やノウハウがない会社では、そもそも契約を成立させることが難しいからです。
（2）リースバック専門の会社に相談する
近年はリースバックを専門に扱う不動産会社（買取業者）も登場しています。インターネット上で「リースバック〇〇」などと検索すると、リースバックを積極的に宣伝している企業が複数見つかるでしょう。こうしたリースバック専門会社に直接問い合わせて相談する方法があります。
専門会社であればリースバック取引に特化した経験とノウハウがあるため、話が早く具体的です。相談から査定、そのまま契約手続きまで一貫して進められることも多く、リースバックを前向きに実行したい場合には有力な相談先となります。例えば、相談後にそのまま無料査定を受けて具体的な買取金額や家賃の提案をもらう、といった流れです。
ただし、複数の業者を比較検討したい場合には注意が必要です。専門会社に一社ずつ個別に相談・交渉する必要があり、各社で提示される条件（売却価格や賃料、契約期間など）を自分で理解して比較しなければなりません。リースバック契約の細かい点まで理解した上で条件交渉をするのはハードルが高く、労力もかかります。したがって、最初から特定の1社に依頼を決めているのでなければ、第三者の立場で複数社を紹介・仲介してくれる相談窓口（次項で述べる支援団体など）を利用するのも良いでしょう。
（3）住宅ローン滞納中なら任意売却の専門会社に
ご相談者の中には「住宅ローンの返済が滞り、このままだと競売になりそう」という方もいます（まさに冒頭のケースです）。このように住宅ローンを滞納中で、物件の市場価格よりローン残高が多い状態（オーバーローン）では、リースバックの相談先にも注意が必要です。
結論から言えば、オーバーローン状態でもリースバックは可能ですが、成功率は非常に低いのが実情です。債権者である金融機関の同意を得て任意売却を成立させ、その上でリースバックの買い手を見つける必要があります。しかし債権者は少しでも多く返済を回収したい立場、買い手（リースバック業者）はできるだけ安く買い取りたい立場であり、両者の思惑が折り合わず成立しないケースが多くなってしまいます。経験豊富なプロの力を借りても、成功するのは3割程度とも言われるほどハードルが高いのです。
このため、住宅ローン滞納中でリースバックを検討する場合は、任意売却とリースバック両方に精通した不動産会社に相談することが不可欠です。債権者（銀行等）との交渉や調整が必要になるため、個人で手続きを進めるのはほぼ不可能といえます。実績豊富な専門会社であれば、債権者との間で売却許可を取りつけ、債務の残額や家賃のバランスを考慮しながら競売を回避してリースバックを成立させる道筋を探ってくれるでしょう。
（4）トラブル発生時は消費生活センター等に相談を
万一、リースバック契約の過程や契約後の賃貸関係でトラブルが生じた場合は、迷わず公的な相談窓口を利用しましょう。代表的なのはお住まいの地域の消費生活センターです。消費者庁の調べによれば、ここ数年リースバックに関する相談が全国の消費生活センターに数多く寄せられており、特に契約当事者の約7割が70歳以上の高齢者だといいます。例えば「何時間も強引に勧誘され、怖くなって家を売る契約をしてしまった」「『売却後もずっと住み続けられる』と言われたのに、途中で家賃を値上げされ払えなくなった」等、深刻なケースも報告されています。
このような消費者トラブルに直面したときは、一人で悩まず早めに専門機関に相談することが大切です。「おかしい」「納得できない」と思ったら、消費生活センターの無料相談窓口（電話番号 188「いやや」）や消費者ホットラインに連絡しましょう。強引な契約勧誘であればクーリングオフ（ただし不動産売買には適用されません）や契約解除のアドバイスも受けられますし、事業者への指導・斡旋をしてもらえる場合もあります。
また、必要に応じて国土交通省の相談窓口や法務局所管のADR（裁判外紛争解決機関）を利用する方法もあります。国土交通省は近年リースバックのガイドライン策定などに乗り出しており、宅建業者（多くのリースバック業者は宅地建物取引業者です）に関する苦情相談窓口も設けています。都道府県ごとに担当窓口がありますので、事業者の対応に明らかな不備や悪質性がある場合は問い合わせてみると良いでしょう。ADRについては、不動産分野のトラブル解決を扱う認証ADR機関が多数ありますので、法務省のADR情報を参照しつつ適切な機関に相談できます。
リースバックの相談先を選ぶ際のポイント
リースバックの相談先候補がいくつか見つかったら、どの会社・団体に相談すべきかを判断する基準を押さえておきましょう。信頼できる相談相手を選ぶために、以下のポイントを確認することをおすすめします。
リースバックの実績があるか確認する
まず第一に、その会社がリースバックの取扱実績を十分持っているかを調べましょう。リースバックは通常の不動産売買とは異なる特殊な知識や調整力が要求されます。不慣れな会社だと、せっかく相談しても契約成立まで至らなかったり、条件交渉で不利になったりする可能性があります。逆に豊富な実績がある会社なら、多数のリースバック案件を解決してきた経験から、あなたに合った解決策や適切な買い取り業者を紹介してもらえるでしょう。
リースバック実績は多くの場合、各社の公式サイトに掲載されています。過去の事例や相談件数、「○○件以上の相談実績」などの記載をチェックしてみてください。実績豊富なところほど具体的な事例紹介が載っており、安心材料となります。
任意売却の実績があるか確認する
物件がオーバーローン状態に該当する場合や、ローン滞納が絡むケースでは、任意売却（にんばい）の知識・実績も重要です。任意売却とは、債権者（金融機関）の合意を得て競売を避ける形で物件を売却することです。リースバックと任意売却を組み合わせるには、債権者との調整や許可取りが不可欠であり、通常の売買には無い難しさがあります。
したがって、住宅ローン問題に強い会社かどうかもチェックしましょう。公式サイトに「任意売却○件以上成功」などの記載がある会社は信頼できます。また、弁護士や司法書士と連携して債務整理までワンストップ対応しているところもあります。そうした体制が整っている会社なら、競売寸前の状況でも適切にサポートしてもらえる可能性が高まります。
無料相談ができるか確認する
最後に無料相談の有無も大切なポイントです。初回相談が無料で受けられるなら、料金を気にせず気軽に問い合わせできますし、万一その会社の対応や雰囲気が合わなくても経済的な損失はありません。特にリースバックのようなデリケートな相談では、担当者の説明態度や親身さといった相性も重要です。無料相談の場は、その会社を信頼して任せられるかを見極める絶好の機会といえます。
無料相談可能かどうかは、公式サイトの「お問い合わせ」欄などに明記されているでしょう。「相談無料」「○○相談室」などと書かれていれば安心して連絡できます。また、電話相談・メール相談・オンライン面談など相談方法の選択肢が多いかも確認すると良いでしょう。自分が相談しやすい体制が整っている先を選ぶことで、不安な点を十分に質問でき、納得いくまで比較検討が進められます。
※なお、相談する際は一社だけで即決せず複数社の意見を聞くことをおすすめします。リースバックや任意売却では経済的に追い詰められた消費者に付け込む悪質業者も報告されています。例えば「相談料や着手金など高額な費用を前払いで要求する」「初回から契約を急かす」「『絶対大丈夫』『必ず買い戻せる』など都合の良いことしか言わない」業者には注意が必要です。複数の相談先を比較することで、相場からかけ離れた条件や不自然な提案を見抜きやすくなりますし、何より自分にとってベストの解決策を選びやすくなるでしょう。
リースバックのトラブル事例と注意点
リースバック契約は普通の不動産取引と異なる点が多いため、事前に十分確認しておかないと思わぬトラブルにつながる恐れがあります。 ここでは、リースバック利用者によくあるトラブル事例を3つ挙げ、その教訓と注意点を解説します。
（1）「長く住みたい」と思っていたのに契約を更新できなかった
事例: 子供が高校を卒業するまで今の家に住み続けたいと考えてリースバックしたが、契約が2年で終了してしまい退去を求められた。
解説: リースバック後に結ぶ賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家契約であれば契約満了時に更新が可能で、借主が家賃を払い続ける限り基本的に長期居住できます。一方、定期借家契約では契約期間（一般に1～5年）に定めがあり、原則として契約満了後の更新はできません。期間終了とともに契約は終了し、退去しなければならないのです。
リースバックを扱う会社の多くは、貸主側の投資回収計画が立てやすい定期借家契約を採用する傾向にあります。そのため、何も知らずに契約すると「思ったより早く出て行かなければならなくなった」という事態になりかねません。対策としては、最初に住みたい期間を明確にし、契約形態を選ぶことが重要です。例えば「あと2年だけ住めればよい」という明確な期限がある場合は、定期借家契約でその期間の賃貸を前提に契約し、買い取り価格や賃料を有利に交渉するといった方法もあります。逆に「期限を決めず、できるだけ長く住み続けたい」場合は、多少条件が厳しくなっても普通借家契約でリースバックしてくれる買い手を探すべきでしょう。
注意点: 賃貸借契約の種類と期間をよく確認し、自分の希望する居住期間に合った契約にすること。定期借家契約の場合、再契約が可能かどうか（可能でも貸主の任意である点）も理解しておき、更新できないリスクを織り込んだ計画を立てましょう。
（2）買い戻しの費用が思った以上に高かった
事例: 将来資金に余裕ができたら自宅を買い戻すつもりでリースバックしたが、いざ買い戻そうとしたら提示された金額が売却時よりも何百万円も高く、結局買い戻せなかった。
解説: リースバック契約では「将来、元の家を買い戻せるオプション」を付けられることがあります。しかし、その買い戻し価格は事前にしっかり取り決めておかないと、後になってトラブルになりがちです。一般的に、買い戻し時の価格相場は売却時の価格の1.1倍～1.3倍（10～30％増し）程度に設定されます。リースバック業者にとっては投資取引ですから、売却・買戻しの一連で利益が出る金額でなければ応じられないためです。そのため、「売ったときと同じ価格で買い戻せる」と考えていると大きな誤算になります。
また、賃貸期間中に支払った家賃は買戻し費用の前払いではない点にも注意が必要です。時々誤解されますが、「家賃を〇年払ったから、その分買戻し価格を安くしてもらえる」ことはありません。家賃はあくまで賃貸借契約上の対価であり、買い戻し代金とは切り離されたものです。
注意点: 将来的に買い戻しを強く希望する場合は、契約時に買戻しの条件を書面で取り決めておくことが重要です。「再度購入する場合はいくらで」「期限はいつまで有効か」といった内容を盛り込んだ再売買の予約契約を締結しておけば、後から「そんな話は聞いてない」という事態を防げます。また、その際には買戻し価格が適正か慎重に判断しましょう。ケースによりますが、先ほど述べた相場以上に高額な条件を提示してくる業者もあり得ます。契約前に複数の業者から査定を取り、相場観をつかむことも有効です。
（3）契約途中で所有者が変わり、約束が守られなかった
事例: リースバック後も順調に家賃を払っていたが、ある日突然「家のオーナー（所有者）が変わった」と通知が来た。その結果、当初前のオーナーと口頭で合意していた買い戻しの話が無効になってしまった。
解説: リースバックでは、売却後の物件オーナー（貸主）がさらに別の第三者に物件を転売する、いわゆるオーナーチェンジが起こる場合があります。法律上、物件が賃貸中であっても所有権の移転は自由にできますし、新しい所有者に対して借主の承諾を得る義務もありません。したがって、借主にとっては「いつの間にか持ち主が変わっていた」ということが起こり得ます。
オーナーチェンジ自体は珍しいことではなく、契約自体（賃貸借契約）はそのまま新所有者に引き継がれるのが通常です。家賃額や契約期間も基本的には維持され、借主の居住権は守られます。しかし問題は、前のオーナーとの間で交わした口約束や細かな取り決めが、新オーナーには引き継がれない可能性があることです。例えば「○年後に○○円で買い戻していいよ」と以前のオーナーが非公式に言っていたとしても、新オーナーにその義務はありません。あるいは、契約更新時期になっても新オーナーの連絡先がわからず手続きが滞る、といったケースも報告されています。
さらに、新オーナーの方針次第では家賃の値上げや契約更新の拒否が起こる恐れもあります。極端な場合、買い戻し特約を契約書に明記していたにもかかわらず、新オーナーがその履行を渋るといったトラブルも考えられます（法的には契約書の特約は引き継がれますが、交渉が必要になるかもしれません）。
注意点: オーナーチェンジの可能性を念頭に置き、重要事項は必ず書面に残すことです。買い戻しに関する特約や契約更新の条件など、後々問題になりそうな点は契約時に取り決め、契約書や覚書として残しておきましょう。また、万一所有者が変わった場合でも慌てないよう、新オーナーからの通知内容を確認し、分からないことはすぐ問い合わせることが大切です。家賃の振込先変更などの連絡が遅れてトラブルになるケースもありますので、新旧オーナー双方からの通知や連絡先情報は見落とさずチェックしてください。何か不審な点があれば消費生活センター等に早めに相談することも検討しましょう。
リースバック以外の選択肢
リースバック以外にも、住宅ローンの問題解決や資金調達の手段はいくつか存在します。状況によっては、以下のような選択肢がリースバックより適している場合もあります。 それぞれ簡単に概要を紹介します。
任意売却（住み替え）
任意売却とは、住宅ローンを滞納し競売開始の恐れがある場合に、債権者（銀行など）と協議して競売を回避しつつ物件を売却する方法です。競売にかけられると市場価格より安値で落札されるうえ強制退去となりますが、任意売却ならできるだけ高く売却して残債務を減らし、引っ越し費用の捻出や引越先の猶予も得やすくなります。売却後は基本的に他所へ転居する必要がありますが、競売よりも債務者に配慮された方法といえます。リースバックと組み合わせ、任意売却で自宅をリースバック業者に買い取ってもらうケースもあり得ますが、その場合は前述の通り専門家のサポートが不可欠です。
親族間売買
親族間売買は、自宅を自分の親族（子や兄弟など）に買い取ってもらう方法です。身内に買ってもらえれば信頼性が高く、売却後も賃貸ではなく実質的に家族の持ち家に住まわせてもらう形で住み続けられる可能性があります。ただし、親族が住宅ローンを組んで購入する場合、通常の売買に比べて金融機関の審査が厳しくなります（親子間売買に対応する銀行自体が少ない）。また売買価格を適正に設定しないと後で税務上の贈与と見なされるリスクもあります。親族に資力と購入意思がある場合のみ現実的な選択肢となります。
個人再生
個人再生（個人民事再生）は、裁判所を通じて借金を大幅に減額し、残額を原則3～5年で分割返済する法的な債務整理手続きです。住宅ローン以外にも多重債務がある場合に有効で、住宅資金特別条項（いわゆる住宅ローン特則）を利用すれば、住宅ローンは従来通り支払い続けてマイホームを維持しつつ、他の借金だけ減額することもできます。収入が一定あり、減額後の返済を継続できる見込みが条件となりますが、マイホームを手放さずに借金問題を解決できる可能性がある点で、リースバックの代替となり得る手段です。
債務整理
「債務整理」という言葉は広義には任意整理・個人再生・自己破産といった借金整理全般を指します。ここでは特に住宅ローン以外の無担保債務（カードローンや消費者金融など）の返済が困難な場合の対処として触れます。任意整理であれば将来利息のカットや長期分割交渉、自己破産であれば返済義務の免除（ただし住宅は手放す）が図れます。リースバックはローンを借りずに自宅を現金化できる点で債務整理中でも利用可能なことがありますが、債務整理の進行状況によっては制約も生じます。例えば自己破産手続き中に資産処分として競売に至る前にリースバックを試みる、といったケースもありますが専門家の助言が欠かせません。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、主に高齢者を対象とした不動産担保ローンの一種で、自宅を担保に金融機関からお金を借りる制度です。借りた本人が亡くなった後に自宅を売却して一括返済する仕組みで、存命中は利息のみ支払うため毎月の負担が小さいという特徴があります。リースバックとの違いとして、リバースモーゲージでは自宅の所有権は持ち続ける点が挙げられます。また利用には年齢制限（多くは60歳以上）や利用資金の用途制限がある場合が多く、融資審査も必要です。自宅を売却しない代わりに、借入限度額は不動産評価額の50％程度に抑えられることも一般的です。高齢で収入が少ない方でも自宅を活用して資金を得られる点で、リースバックとよく比較検討される手段です。
以上のように、状況によって様々な解決策があります。リースバックがベストなのか、それとも他の方法が適切かは、専門家と相談しながら総合的に判断するとよいでしょう。
リースバックは全国任意売却協会に無料相談しましょう！
リースバックを成功させるには、信頼できる相談相手を選び、十分な知識を持って手続きを進めることが何より大切です。本記事で解説したとおり、リースバックにはメリットも多い反面、注意すべきポイントやリスクも存在します。「本当にこのまま住み続けられるのか？」「どの会社に頼めば安心なのか？」といった疑問は、専門の相談機関でしっかり解消してから契約に臨みましょう。
リースバックの相談先として特におすすめなのが、一般社団法人 全国任意売却支援協会です。全国任意売却支援協会は、住宅ローンの滞納問題や競売回避のエキスパートとして全国の相談者を支援している団体で、リースバックの相談にも無料で応じています。競売の恐れがある方や、まだリースバックを本当にすべきか決めかねている段階の方でも、まずは協会の専門員に相談してみるとよいでしょう。相談は個別面談形式で約60分程度、費用は一切かからず安心です。
全国任意売却支援協会では、多くのリースバック・任意売却の実績を持つスタッフが、相談者それぞれの状況や希望を丁寧にヒアリングした上で、生活再建まで見据えた最適な解決策を提案してくれます。「住宅ローンが払えないけれど、できれば住み慣れた自宅にこのまま住み続けたい」という方は、ぜひ早めに専門家へご相談ください。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
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