自宅が競売にかけられそう…競売を避けるための現実的な対処法
住宅ローンの返済を滞納したまま放置すると、最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。
しかし、「競売開始決定通知」が届いてからでも、まだ手立てが残されているケースは少なくありません。
ここでは、競売を回避するための具体的な方法や、自宅に住み続けるための選択肢を詳しく解説します。
1．競売の手続きが始まっても止められる？その可否と期限
債権者が申立てを取り下げれば競売を止められる
競売の申立ては、債権者（銀行など）の判断で取り下げることが可能です。
ただし、単に「止めてほしい」と伝えるだけでは応じてもらえません。
債務をどのように返済するのか、具体的な返済計画を提示して債権者を納得させる必要があります。
競売の取り下げができる期限
取り下げができるのは、開札日の前日までです。
開札日以降に買受人（落札者）が決まると、現実的に取り消しはほぼ不可能です。
したがって、競売を避けたい場合は、通知を受け取った段階で即行動することが重要です。
2．合法的に競売を避ける4つの手段
① 住宅ローンを全額返済する
最も確実な方法は、ローン残高を一括で完済することです。
完済により抵当権が消滅するため、競売の根拠そのものがなくなります。
ただし、滞納に至っている状況では現実的に難しいケースが多いでしょう。
② 自己破産を申立てる
自己破産をすると、裁判所を通じて借金を清算できます。
手続き中は競売が中断され、免責が認められれば借金はゼロになります。
ただし、自宅を手放す必要がある点は注意が必要です。
③ 任意売却で競売を回避する
債権者の同意を得て、自宅を市場価格に近い形で売却できるのが任意売却です。
開札日前日までに成立すれば競売を中止でき、競売よりも高く売れる可能性もあります。
場合によっては、売却後も自宅に住み続けることも可能です。
④ 個人再生（住宅ローン特則）を活用する
住宅ローン以外の借金を減額しながらマイホームを守る制度が住宅資金特別条項です。
一定の条件（保証会社の代位弁済から6か月以内など）を満たせば、裁判所が競売を一時停止させることもできます。
ローン以外の借金が多い人に有効な選択肢です。
3．競売が実際に進むまでのスケジュールを把握する
競売は通知から売却完了まで通常4〜9か月程度で進みます。
その間の主な流れは次のとおりです。
競売開始決定通知の送付
現況調査の実施（裁判所の執行官による査定）
売却基準価格の決定と期間入札通知の送付
入札公告（BITサイトで公開）
入札期間の開始（約8日間）
開札・落札者の決定
売却許可決定と代金納付
明け渡し・退去手続き
この流れを理解しておくことで、「いつまでに行動すべきか」が明確になります。
4．競売物件でも住み続けたいときの選択肢
競売が進行していても、工夫次第で自宅に住み続ける方法は存在します。
① 個人再生（住宅ローン特則）を利用する
住宅ローン以外の借金を減額し、マイホームを維持する方法です。
ただし、再生計画どおりに返済を継続できなければ、最終的に競売に戻るリスクもあります。
② 任意売却＋住み続ける（親族間売買・リースバック）
親族間売買：親や兄弟に買い取ってもらい、家賃を払って住み続ける。
リースバック：不動産投資家などに売却し、賃貸契約を結んで住み続ける。
どちらの場合も、債権者の承諾を得て任意売却を行うことで、条件を緩和しつつ実現性を高められます。
5．任意売却や個人再生後に注意すべきポイント
任意売却や個人再生で競売を防げたとしても、借金が完全に消えるわけではありません。
残った債務は分割返済として残るのが一般的です。
ただし、任意売却専門の業者に依頼すれば、
「月5,000円〜1万円程度の分割払い」に調整してもらえる場合もあります。
無理のない範囲で再出発できるよう、早期の相談が重要です。
6．まとめ：競売を止めるには「早めの行動」と「専門家への相談」が鍵
競売は時間との勝負です。
任意売却や個人再生など、法的な制度を活用すれば競売を防げる可能性は十分あります。
ただし、開札日が迫るほど選択肢は限られます。
「競売を止めたい」「今の家に住み続けたい」などのお悩みがある方は、
全国任意売却協会に早めのご相談を。
住宅ローン滞納問題や任意売却に関する豊富な実績をもとに、
あなたに最適な解決方法をご提案します。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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