収入が減少して住宅ローンの返済が厳しくなり、「この家を売却するしかないのか」と思い悩んでいませんか？
そんなときに候補となるのが、自宅を売却した後もそのまま賃貸として住み続けられるリースバックという方法です。リースバックを利用すれば、引っ越しやお子さんの転校を心配せずに済み、まとまった資金も確保できます。
しかし、住宅ローンが残っている場合にはリースバックの利用が難しくなるケースもあるため、事前に条件や注意点を理解しておくことが重要です。
本記事では、住宅ローンの残債がある状態でリースバックを利用するための条件や注意点について詳しく解説します。
リースバックは住宅ローン残債があってもできるのか？
住宅ローンが残っていても、リースバックの利用自体は可能です。ただし、住宅ローンの残債が自宅の売却価格より少ない「アンダーローン」か、逆に多い「オーバーローン」かによって、リースバックができるかどうかや手続きの流れが変わってきます。なぜなら、自宅を売却する際には住宅ローンを全額返済して金融機関が設定した抵当権を抹消しなければならないからです。
それぞれの状況や確認方法について、以下で詳しく解説していきます。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却価格を上回っている状態を指します。
例えば、自宅の売却価格が2,000万円であるのに対し、住宅ローンの残債が3,000万円残っている場合などが該当します。
このようなケースでは、自宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、リースバックの利用は困難です。ただし、「任意売却」という方法を利用することで、リースバックを実現できる可能性があります。
アンダーローンとは？
アンダーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却価格を下回っている状態を指します.
例えば、自宅の売却価格が2,000万円で、それに対して住宅ローン残債が1,500万円と少ない場合などがアンダーローンの例です。
このようなケースでは、売却代金だけで住宅ローン残債をすべて返済できるため、抵当権も無事に抹消され、問題なくリースバックを利用することが可能です。
オーバーローンかアンダーローンかを調べるには？
自分のケースがオーバーローンかアンダーローンかを確認するには、「住宅ローンの残債」と「自宅の売却価格」の2点を把握する必要があります。
住宅ローンの残債は、金融機関が発行する残高証明書や返済予定表で確認可能です。もしこれらの書類が手元にない場合でも、金融機関に直接問い合わせれば残債額を教えてもらえます。一方、自宅の売却価格については、不動産会社に査定を依頼することでおおよその金額（査定価格）を知ることができます。
そのうえで、査定価格から住宅ローン残債を差し引いてみて、差額がプラスであれば状態は「アンダーローン」であり、リースバックを問題なく利用できる可能性が高いと言えます。逆に差額がマイナスになってしまう場合は「オーバーローン」と判断され、任意売却などの選択肢を検討する必要があります。
オーバーローンでもリースバックを実現するには？
自宅の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い、いわゆるオーバーローンの場合は、現状のままではリースバックの利用が難しいです。リースバックを実現するには、売却代金で足りない分を自己資金で補ってローン残債を完済する方法か、任意売却を行う2通りの方法が考えられます。以下では、その2つの方法について説明します。
1. 不足分の資金を自己資金で用意する
オーバーローンでも、不足分を自己資金で補って住宅ローンを完済できれば、リースバックを利用することは可能です。
例えば、自宅の売却価格が2,000万円、住宅ローン残債が3,000万円の場合、不足する1,000万円を自己資金で用意すればローンを完済できます。
ただし、不足額が大きい場合には、その資金をすぐに準備するのは容易ではありません。特に、すでに住宅ローンの返済を滞納しているような状況では、不足分を自己資金で補う余裕がないケースがほとんどでしょう。
2. 任意売却後にリースバックする
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関（債権者）の同意を得て自宅を売却する方法です。金融機関に承諾を得て抵当権を解除してもらったうえで、通常の売却手続きを進めます。
任意売却であれば、競売にかけられて裁判所主導で売却が進んでしまう事態を回避でき、さらに相場より3～5割も安い価格で自宅を手放すといったリスクも抑えられます。
任意売却後に残ってしまったローン残債についても、金融機関と交渉することで生活に支障のない範囲で返済計画を立て直すことが可能です。任意売却の詳細については、こちらのガイド記事をご覧ください。
住宅ローンの残債があるままリースバックを利用するメリットとは？
住宅ローンの残債を抱えたままリースバックを利用することには、まとまった資金を確保できることや、住み慣れた家にそのまま住み続けられることなど、いくつかのメリットがあります。これらのメリットを理解しておくことで、リースバックの魅力が明確になり、利用するかどうかの判断もしやすくなるでしょう。
まとまった現金を調達できる
リースバックでは、自宅を売却した後にその家と賃貸契約を結び直して住み続けるため、売却代金を手にすることができます。その結果、生活費や医療費、老後の資金など、必要な用途にまとまった現金を充てることが可能になるでしょう。
今の家にそのまま住み続けられる
リースバックでは、自宅を売却すると同時にその家と賃貸契約を結ぶため、売却後も現在の家に住み続けることができます。引っ越しの必要がなく、住み慣れた環境で安心して生活を続けられる点は大きなメリットです。
また、新たな住居を探す手間や引っ越し・入退去にかかる費用もかかりませんし、家を売却したことが周囲に知られにくいという利点もあります。さらに、お子さんの転校などの心配も避けられます。
将来、家を買い戻せる可能性がある
リースバックは本来「セール＆リースバック」と呼ばれるもので、この「バック」には買い戻すという意味が含まれています。売却先の業者や契約内容（買い戻し特約など）によっては、一定期間賃貸として住んだ後に自宅を買い戻すことも可能です。
ただし、リースバック利用中に家賃の支払いを滞納すると信用情報に傷がつき、将来的に住宅ローンの審査が通りにくくなる恐れがあるため注意しましょう。
住宅ローンが残ったままリースバックを利用する際の注意点
住宅ローンが残っている状態でリースバックを利用する場合には、二重返済のリスクや家賃の負担、買い戻し時の価格など、いくつか注意すべき点があります。
事前にこうした注意点を理解しておけば、リースバックに伴うリスクを把握でき、適切な対策も立てやすくなるでしょう。それでは、それぞれの注意点について確認しておきましょう。
売却価格と残債のバランス次第では二重返済が発生する可能性もある
任意売却などで住宅ローンが残ったままリースバックを利用すると、家賃と住宅ローンの両方を支払わなければならず、二重の支払い負担が生じます。
住宅ローンについては、金融機関と交渉して無理のない返済計画を立てることもできますが、それでも家賃との二重負担で家計が圧迫される恐れがあります。
そのため、事前に返済シミュレーションを行い、家計への影響を十分に確認しておくことが重要です。
家賃が相場より割高に設定される場合がある
リースバックでは、家賃が一般的な相場よりも割高になるケースがあります。
家賃の額は物件を買い取った買主が決定し、購入価格に対してどれくらいの収益を得たいかを基準に月々の家賃が設定されます。そのため、買取価格が高くなればなるほど、それに比例して家賃も高額になりがちです。
買い戻し価格が売却時より割高になる可能性がある
リースバック後に自宅を買い戻す場合、売却時の価格よりも1～3割ほど割高になるのが一般的です。
これは、買取業者が自らの利益を上乗せした再販売価格を設定するためです。そのため、買い戻しを検討している場合は、あらかじめ余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。
そもそもリースバックができない物件とは？
すべての物件がリースバックに対応できるわけではなく、物件の条件によっては利用できないケースもあります。リースバックの利用が難しい物件に共通する特徴を事前に理解しておくことが大切です。
物件に重大な瑕疵や修繕リスクがある場合
物件に重大な瑕疵や大きな修繕リスクがある場合、リースバックが利用できない可能性があるため注意が必要です。
瑕疵とは物件の欠陥のことで、例えば、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾き、さらには過去に事件・事故が起きた物件などが該当します。
こうした重大な瑕疵や修繕リスクがある物件は、買主にとって賃貸運用や再販売が困難になるため、リースバックの対象として敬遠されがちです。
土地が市街化調整区域にある物件、借地権付き物件、再建築不可の物件の場合
物件が市街化調整区域に所在する場合や、借地権付き物件、再建築不可物件の場合には、リースバックの利用が難しくなる可能性があります。
例えば、市街化調整区域では建築に関する制限が厳しく、借地権付きの物件は権利関係が複雑です。また、再建築不可の物件は現行の建築基準法に適合しておらず、将来的に建て替えができません。
このように、買取後にリスクやデメリットが大きい物件は、買取業者に敬遠される傾向があります。
共有持分がある物件で共有者全員の同意が得られない場合
自宅が共有名義（共有持分）になっている場合、リースバックを利用するには共有者全員の同意が必要です。
そのため、名義人のうち一人でも同意していないと、リースバックを進めることはできません。
たとえ共有者がその家に住んでいない場合でも、リースバックを実施するには必ず全員の承諾を得なければならない点に注意しましょう。
個人の信用状況に問題があり、審査に通らないケース
リースバックを利用する際には審査が行われます。そのため、信用情報に問題があると審査に通らない可能性があります。
審査では主に家賃の支払い能力がチェックされます。過去に滞納や自己破産などの履歴があって信用情報に傷がついている場合、支払い能力がないと判断されてしまうこともあります。そのため、信用情報に不安がある場合は特に注意が必要です。
なお、現時点で信用情報に問題がなくても、将来的に家賃の滞納などで信用に傷がつかないよう注意して生活することも大切です。
リースバックで後悔しないために確認しておくべきポイント
リースバックで後悔しないためには、契約内容や買い戻し条件などの重要ポイントを事前に確認しておくことが欠かせません。これを怠ってしまうと、不利な条件で契約してしまったり、後々に思わぬトラブルへ発展する可能性があります。
リースバック契約の内容と家賃設定の基準
リースバックを利用する際には、契約内容と家賃の設定基準を事前に確認しておくことが重要です。
例えば、賃貸契約が普通借家契約なのか定期借家契約なのかを確認しましょう。また、事前に取り決めた内容が契約書に正しく反映されているかどうかも見落とせません。こうした点をしっかりチェックしておけば、契約手続きがスムーズに進み、思わぬトラブルの防止につながります。
さらに、家賃がどのような基準で設定されたのか、その根拠を把握しておけば、不当に高い家賃を提示されるリスクを避けることも可能です。
将来の買い戻し条件は明確になっているか？
リースバックで後悔しないためには、将来の買い戻し条件が明確に定められているか事前に確認しておくことが不可欠です。
買い戻しが可能なケースでは、多くの場合、契約書に特約やオプションという形で盛り込まれ、買い戻し可能な期間・価格・手続き方法などが取り決められています。
これらの条件があいまいなままだと、後々トラブルに発展しかねません。契約前にしっかり確認し、少しでも不明な点があれば業者に質問して解消しておきましょう。
契約期間・更新条件・退去時期の取り決め
リースバックを利用する際には、賃貸契約の期間や更新条件、退去時期などを事前に確認しておく必要があります。
自分たちの認識や希望と契約条件が食い違っていると、思いがけないタイミングで退去を求められるなど、トラブルに発展する恐れがあります。
疑問点や不明点があれば、その場で質問し、すべてに納得した上で契約を進めることが大切です。
リースバックは専門家に相談しましょう。
リースバックを利用するにあたっては、住宅ローンの残債額や自己資金の有無、将来のライフプランなどによって、最適な進め方や満たすべき条件が変わってきます。
特に任意売却を伴うケースでは、手続きが複雑化し専門的な知識が求められるでしょう。
そのため、住宅ローンの返済が厳しくリースバックを検討している場合には、できるだけ早めに専門家に相談し、アドバイスやサポートを受けながら進めていくことが大切です。
当サイトを運営する一般社団法人 全国任意売却協会では、状況に合わせた的確なアドバイスとサポートを提供しています。リースバックをお考えの方は、どうぞお気軽にご相談ください。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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