最終更新日:2025年7月5日
「住宅ローンを滞納したから競売にかけられるのでは」と不安を抱えている方もいるでしょう。
滞納が続くと最終的には競売になり退去しなければなりません。
しかし、すぐに競売になるわけではないため、早い段階で対処することで競売を避けられる可能性があります。
この記事では、競売の仕組みや期限の利益喪失前と喪失後の滞納への対処法などを詳しく解説します。
住宅ローンを滞納するとどうなる？
結論を言えば、住宅ローンを滞納し続けると最終的には家を差し押さえられ、強制的に競売で売却されます。
競売により落札者が決まれば家を退去する必要があり、仮に退去せずにいても裁判手続きによる強制退去が待っているだけです。
なお、競売の売却金で住宅ローンを完済できなければ、競売後も返済義務も続きます。
ただし、滞納したからといって即、競売、退去となるわけではなく、競売までは一定のステップを踏んで進んでいきます。
基本的に滞納を放置し何も手を打たなければ、ほぼ競売になるでしょう。
反対に、滞納していても早い段階で対処すれば競売を避けられる可能性があります。
滞納が進む前ほど競売回避の対処が難しくなるため、滞納しだしたらできるだけ早い段階で行動に移すことが大切です。
ちなみに6回目の滞納をすると、今までの分割払いはできず、
残った残債を一括で払う以外支払いを受け付けてくれなくなります。
つまり、まとまった資金を用意する必要があるため、何かしかの手続きを取る必要が出てきます。
競売の仕組み
住宅ローンを滞納し続けるといずれは競売にかけられ、自宅が強制的に売却される可能性が高くなります。
では、そもそも競売とはどのような手続きで、なぜ避けるべきなのでしょうか。
ここでは、競売の仕組みについて詳しくみていきましょう。
競売について下記の記事でも詳しく紹介しているので、ぜひご一読ください。
➤関連記事：競売とは？
債権者が自宅を競売にかけるのはなぜ？
債権者（お金を貸した側）が自宅を競売にかけるのは、貸したお金（債権）を回収するためです。
たとえば、住宅ローンの場合、ローンを組む際に金融機関は購入する不動産に抵当権を設定します。
抵当権とは、不動産を担保にする権利です。
これにより、不動産は担保となるため、住宅ローンの返済が滞ると金融機関は抵当権を行使し、不動産を差し押さえ、売却してローン残債を回収します。
この債権者が強制的に不動産を売却するための手続きが競売です。
債権者が裁判所に競売を申し立て受理されると、以降は裁判所の権限により所有者の意思に関わらず強制的に競売が進行します。
競売の売却価格は市場相場の5割～7割になる
競売を避けるべき主な理由の一つが、競売の売却額の低さです。
一般的に競売での売却は、市場価格の5～7割ほどに価格が下がるといわれています。
たとえば、市場で3,000万円で売れる物件なら、競売では1,500～2,100万円に下がります。
競売は入札形式ですが、入札者が参考とする「売却基準価額」は裁判所による現況調査や鑑定評価で決まります。
しかし、競売物件は、内覧できない、売主が瑕疵に対応できない、入札期間が短いなど買主に不利な条件が多いことから、販売基準価額自体が市場価格よりも基本的に低くなるのが一般的です。
さらに、買受可能価額（最低入札額）は販売基準価格よりも下がります。
販売基準価額、買受可能価額が低いため、競売での売却額は市場価格よりも下がってしまうのです。
競売後も残債を支払う必要がある
競売は、あくまで裁判所主導で不動産の売却を行う手続きです。
借金の支払い義務を免除する手続きである自己破産とは異なる手続きであるため、競売後に残債があれば返済の義務は続きます。
たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で競売での売却額が1,500万円なら、差し引いた500万円は引き続き返済する必要があります。
また、基本的に競売後の残債は債権者から一括返済を求められるので、対応できなければ自己破産が必要になる恐れもあるでしょう。
競売では市場価格よりも売却額が低くなるうえ、さらに売却額からは競売手続きの費用が差し引かれます。
住宅ローン残債が多いと競売では完済きない可能性が高いので注意が必要です。
競売は取り下げが可能
競売は、債権者の申立て受理後、強制的に全工程が進行します。
競売の進行をストップするには、競売を取り下げるしか方法はありません。
ただし、競売の取り下げができるのは申し立てた債権者のみです。
そのため、ただ単にお願いしても取り下げてもらえる可能性はほぼないでしょう。
債権者が取り下げに応じてくれるのは、基本的に以下2つのいずれかです。
住宅ローン残債を全額一括返済する
任意売却が成立する
なお、債権者であっても取下げできるのは競売の開札期日（入札締切日）の前日までとなります。
競売が進むほど取り下げに応じてくれる可能性は低くなるので、できるだけ早い段階で債権者の合意を得ることが重要です。
住宅ローン滞納から競売までの流れは？
競売の大まかな流れは以下のとおりです。
住宅ローン滞納1ヵ月から3ヵ月では、金融機関により電話やハガキなどで督促が行われます。
督促に応じずにいると3～6ヵ月ほどで事実上の最後通知である催告書が送付されます。
催告書には、支払いに応じない場合法的手続きを取る旨や期限の利益が喪失される旨が記載されているのが一般的です。
催告書が届いた後も何かしなければ期限の利益を失います。
期限の利益とは分割払いする権利のことであり、この権利を失うことで分割払いできなくなり一括返済を求められます。
期限の利益を喪失するのは、一般的に合計6回の滞納したタイミングです。
期限の利益喪失後、一括返済に応じなければ保証会社による代位弁済が行われ、競売手続きが進みます。
競売開始決定通知が届いた後は、現況調査やインターネット上への入札情報の掲載が行われ、入札が開始されると開札・売却許可が決定します。
売却後は家の所有権が強制的に移転され、そのタイミングで家の明け渡しが必要です。
明け渡しに応じずにいると、落札者が裁判手続きすることで強制退去させられます。
裁判所にもよりますが、滞納から明け渡しまで1年～1年半ほどで進むのが一般的です。
とくに、期限の利益喪失前と喪失後では対処方法も大きく変わってくるので、できるだけ早い段階で対処するようにしましょう。
競売の流れについては、下記で詳細を解説しておりますので、ご参考ください。
➤競売の流れ
住宅ローン滞納の対処法：期限の利益喪失前
期限の利益喪失前であれば、まだ比較的対処しやすい段階です。
まずは、返済が厳しいと感じた段階で金融機関に相談して、返済計画の見直しを行うとよいでしょう。
あわせて、以下のような対処を検討しておくと競売を回避しやすくなります。
自宅の住み替え（売却）
金融機関との条件変更でも返済継続が困難な場合、通常売却による住み替えを検討する必要があります。
通常売却であれば市場価格で売却できるため、競売よりも住宅ローン残債を完済できる可能性が上がります。
売却額によっては手元に資金を残し、新居費用などに充てられる可能性もあるでしょう。
売却を躊躇し住宅ローンを滞納し続ければ、競売にかけられ結果的に家を失ってしまうため、早めに決断し手元に資金を残す判断が賢明といえます。
ただし、住宅ローン残債が物件価値を上回るオーバーローンの場合は、差額分を自己資金などで補填できない限り通常売却ができません。
親族間売買
親族間売買とは、買主が親子や兄弟など親族である売却です。
たとえば、子どもの住宅ローン返済が厳しいときに親が家を購入し、子どもはその売却金で住宅ローンを完済するという方法が考えられます。
親族間売買であれば、買い手が決まっているため短期間での売却や柔軟な売却条件の設定が可能です。
また、親族間売買後は賃料を支払うなどでそのまま家に住み続けられるのも大きなメリットでしょう。
ただし、親族間売買は金融機関が買主の住宅ローンを認めない、売主は債権者への説得が必要になる、売却額の設定によっては贈与税がかかるなど多くの注意点があります。
親族間売買を検討する場合は、豊富な経験を有する専門家に相談することをおすすめします。
親族間売買については、下記で詳細を解説しておりますので、ご参考ください。
➤親族間売買とは
住宅ローン滞納の対処法：期限の利益喪失後
期限の利益喪失後は競売が目前に迫っているため、できるだけ早い対処が必要です。
基本的には、任意売却を検討することになるでしょう。
任意売却
任意売却とは、債権者の合意を得て住宅ローン残債のある家を売却する方法です。
任意売却は、債権者の合意が必要という点以外は通常売却と変わらないため、市場価格での売却が期待できます。
競売になると安値での売却になるだけでなく、ローン残債が多く残りやすい、売achieved金で引っ越し費用を捻出できないなどデメリットも大きくなります。
その点、任意売却であれば市場価格で売却することでローンを完成できる可能性が上がるでしょう。
さらに、買い手を選べ好条件での売却ができる、売却金で引っ越し費用が捻出できるなどのメリットもあります。
なお、任意売却後にローン残債が残れば返済義務が続く点にも注意が必要です。
しかし、任意売却後のローン残債は金融機関との交渉次第で分割払いできるなど返済の負担を軽減できる可能性があります。
ただし、任意売却できる期間は競売開札日前日までです。
限られた期間で金融機関の交渉や売却手続きを進める必要があるので、任意売却の経験豊富な専門家に早い段階で相談することをおすすめします。
任意売却については、下記で詳細を解説しておりますので、ご参考ください。
➤任意売却とは？
住宅ローンを滞納してしまった後、競売を回避に成功した事例
ここでは、協会が行った住宅ローン滞納後に競売を回避できた成功事例をいくつか紹介します。
・親族間売買の事例①
【ご相談内容】相談者ご夫婦とお父様・お母様で一緒に暮らされていた自宅で、60歳以降の減給やボーナス払いが影響し住宅ローンの返済が苦しい状態になっていました。解決策として子どもに住宅を売りたいとご相談にいらっしゃいました。
【ご提案内容と解決方法】任意売却のメリット・デメリットを説明したうえで親子間売買をご提案。息子様が完済可能額で住宅ローンを組めたことで売却を行い、売却後もご相談者様ご夫婦・お父様・お母様ともに住み続けることが可能になりました。
詳しいご相談内容・解決方法については、下記で解説しておりますので、ご参考ください。
➤子供に家を売りたい – 親子間の不動産売買
・親族間売買の事例②
【ご相談内容】自営業を営んでいるご相談者様は、事業資金の捻出のために住まいを担保に融資をうけやりくりされていました。しかし、年々支払いが苦しくない、他カードローンなどからも借入しながらやりくりしたため多重の負債を抱えている状態でした。そのため、今の自宅に住みながらなんとかする方法がないかとのご相談でした。
【ご提案内容と解決方法】ご相談者様の息子様は安定した収入があり、ご相談者様の代わりにローンを組む意思もあったため親子間売買を提案。弊協会が提携する融資手続きにてローンを組めたことから親子間売買が成立できました。売却後は息子様と協力して返済や債務整理を進めていくとのことです。
詳しいご相談内容・解決方法については、下記で解説しておりますので、ご参考ください。
➤マンションを息子に親子間売買
・リースバックの事例
【ご相談内容】勤め先の業績悪化によるボーナスカットや残業減少で収入が約半分まで減少。住宅ローンの滞納と生活費のためのキャッシングによる多重債務の状態でご相談にいらっしゃいました。
なお、ご自宅ではお父様の介護をしていることから引っ越しは困難であり、売却をせずに解決できる方法をお探しとのことでした。
【ご提案内容と解決方法】今後の返済が厳しい状況でしたので、まずは弁護士と連携し自己破産のｍ手続きへ。そのうえで、リースバックをご提案しました。リースバックとは、売却後に賃貸契約を結ぶことでそのまま家に住む方法です。保証会社と何度もやり取りを行い、投資家（リースバックでの買主兼大家）のご理解をいただくことでリースバックで解決できました。将来はご相談者様の息子様が家を買い戻す予定とのことです。
詳しいご相談内容・解決方法については、下記で解説しておりますので、ご参考ください。
➤住宅ローン滞納のご相談をリースバックで解決
住宅ローンの滞納はお早めにご相談ください。
任意売却や親族間売買、リースバックは、専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引であるため、どの協会・企業が行っても同じ効果が得られるわけではありません。
住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却・親族間売買・リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をおすすめします。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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