最終更新日:2025年4月30日
住宅ローンを3カ月滞納している状況は、家を失う重大な危機に直面している状態を意味します。
多くの方が「まだ3回だけ」と考えがちですが、実際には競売まで残された時間はわずか3カ月程度しかありません。
6回目の滞納で期限の利益を喪失すると、残債の一括返済を求められ、応じられなければ強制的に競売にかけられてしまいます。
しかし、3カ月滞納の段階であれば、金融機関との条件変更交渉や任意売却など、まだ複数の解決策が残されています。
本記事では、住宅ローン滞納3カ月の具体的なリスクと、家を守るために今すぐ取るべき対処法について詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの滞納3カ月目は黄色信号です
住宅ローンを3カ月滞納した状況は、まさに黄色信号が点滅している状態です。
「まだ3回しか滞納していない」と考える方も多いですが、実際には家を失うまでの猶予期間は極めて限られています。
滞納から競売までのタイムラインは、以下の通りです。
| 滞納回数 |
期間 |
金融機関の対応 |
残りの猶予期間 |
| 1～2回 |
1～2か月 |
督促状（とくそくじょう）送付 |
約4～5か月 |
| 3回 |
3か月 |
催告書（さいこくしょ）送付 |
約3か月 |
| 6回 |
6か月 |
期限の利益喪失（きげんのりえきそうしつ） |
競売手続き開始 |
期限の利益喪失とは、住宅ローンを分割で返済できる権利を失う状態です。
この時点で残債全額の一括返済が求められ、応じなければ競売手続きが開始されます。
出典：期限の利益喪失について｜裁判所
なぜ3カ月目が分岐点なのか
3カ月目が重要な理由は、解決策の実行に必要な期間が関係します。
主な解決策と所要期間は、以下の通りです。
| 解決策 |
所要期間 |
内容 |
| 金融機関との条件交渉 |
1～2カ月 |
返済条件を変更するための金融機関との交渉 |
| 任意売却の手続き |
2～3カ月 |
債権者の同意を得て通常の不動産売買に近い形で物件を売却 |
| 個人再生の申立て |
3～4カ月 |
裁判所に申立を行い、住宅ローン以外の借金を大幅に減額。
住宅ローン特則の利用でいえを手放さずに済む場合もあり |
これらの手続きは相応の時間を要するため、6回目の滞納（期限の利益喪失）までに解決策を完了させるには、3カ月目の段階で行動を開始する必要があります。
3回目の滞納で届く「催告書」とは
3カ月滞納の段階では、金融機関から催告書が届きます。
滞納1～2カ月の段階で届く「督促状」と滞納3カ月で届く「催告書」の違いは、以下の通りです。
| 通知書の種類 |
送付時期 |
内容の厳しさ |
法的効力 |
| 督促状 |
滞納1～2カ月 |
支払いの催促 |
時効中断効果 |
| 催告書 |
滞納3カ月目 |
法的手続きの予告 |
期限の利益喪失の警告 |
催告書には、主に以下のような内容が記載されています。
滞納元金・利息・遅延損害金の詳細
支払期限の明示（通常1～2週間程度）
「このまま滞納を続けると法的手続きに移行する」旨の警告
期限の利益喪失の可能性について（分割払いの権利を失う）
遅延損害金とは、住宅ローンの支払が遅れた際に発生する損害金です。
年率14%程度に設定されているケースが多く、滞納期間が長くなるほど債務額が膨らみます。
また、3カ月の滞納により、個人情報機関に金融事故情報が登録され、いわゆる「ブラックリスト」状態となる点にも注意が必要です。
事故情報が登録されると、以下のような影響が生じます。
ローンを組めなくなる
クレジットカードの新規作成・更新ができない
携帯電話の分割購入ができなくなる
滞納が長引くほど、生活に与える影響は大きくなるため、早めの対処が何よりも重要です。
住宅ローン滞納6カ月以上で「期限の利益喪失」により一括返済の請求
住宅ローンを6回以上滞納すると、期限の利益喪失という重大な事態が発生します。
期限の利益喪失が発生すると、まず「期限の利益喪失通知」が債務者に送付され、住宅ローンの残債全額を一括で返済するよう求められます。
期限の利益喪失のタイミングは滞納後6カ月が一般的ですが、金融機関によって異なるのが特徴です。
| 金融機関 |
期限の利益喪失時期 |
備考 |
| 都市銀行 |
滞納6カ月 |
一般的 |
| 地方銀行 |
滞納3～6カ月 |
銀行により異なる |
| 信用金庫 |
滞納3～6カ月 |
比較的柔軟な対応 |
| フラット35 |
滞納6カ月 |
最近では3カ月で喪失となるケースも増加 |
6カ月（6回）まで大丈夫と油断していると、期限の利益喪失となる可能性があります。
そのため、住宅ローンを滞納した際は、早めの対処が非常に重要です。
期限の利益を喪失すると
期限の利益を喪失すると、自身にとっても極めて不利な状況が生じます。
ここでは、期限の利益を喪失する際に起こり得るリスクを詳しく解説します。
住宅ローンの一括返済を求められる
期限の利益喪失により、残債全額の一括返済を求められます。
一括返済の内訳は、次の通りです。
住宅ローン元金残高
未払い利息
遅延損害金
保証料（一部返還後の残額）
例えば、住宅ローン残高が2,000万円、遅延損害金が100万円発生している場合、約2,100万円の一括返済を求められます。
期限の利益を失うと、分割払いに戻れない
一度期限の利益を喪失すると、原則として分割払いに戻ることはできません。
例外的に分割払いが認められるのは、以下のようなケースです。
債務者が一部の返済資金を用意できる場合
連帯保証人が追加で設定できる場合
担保価値が十分に残っている場合
ただし、これらの条件を満たしても、金融機関が応じる可能性は極めて低いのが現実です。
高額な遅延損害金が発生する
滞納期間中は、遅延損害金が日割りで発生し続けます。
遅延損害金は、期限の利益喪失前までは、毎月の返済金額のみに対して発生するのが特徴です。
ただし、期限の利益を喪失すると、残債務全額（元本）に対して遅延損害金が発生するため、金額が劇的に増加してしまいます。
そのため、返済すべき金額がさらに高額になる点に注意が必要です。
一括返済ができない場合は、競売にかけられる
期限の利益喪失後に一括返済ができない場合、不動産は競売にかけられます。
競売とは、裁判所が債権者の申立てに基づいて、債務者の不動産を強制的に売却する手続きです。
競売が開始されると、物件は差押え状態となり、所有者が勝手に処分できなくなります。
いずれは強制的に退去する必要があり、債務者にとって最も不利な解決方法だといえ、可能な限り避けるべきでしょう。
競売の仕組みについては、以下の記事でも詳しく解説しているため、あわせて参考にしてください。
住宅ローンを滞納した際の対処法
住宅ローン滞納3カ月の段階では、まだ複数の解決策が残されています。
以下で詳しく解説しますので、参考にしてください。
金融機関へ相談
最優先で取るべき行動は、住宅ローンを借りている金融機関への相談です。
返済期間の延長や一時的返済猶予などのリスケジュール（返済条件の変更）に応じてくれる可能性があります。
リスケジュールとは、返済条件を変更し、月々の返済負担を軽減する制度で、金融庁の指導により、金融機関は積極的に相談に応じることが求められています。
自宅の住み替え（売却）
金融機関との条件変更でも返済継続が困難な場合、通常売却による住み替えを検討する必要があります。
住宅ローンを滞納し続ければ、競売にかけられ結果的に家を失ってしまうため、早めに売却を決断し手元に資金を残す判断が賢明でしょう。
ただし、住宅ローン残債が物件価値を上回るオーバーローンの場合は、通常売却ができません。
期限の利益を喪失してしまった場合は、任意売却を行う
通常売却ができず期限の利益を喪失した後でも、任意売却という選択肢が残されています。
競売では、市場価格の60-70%程度の安値で売却されるのが特徴です。
たとえば、市場価格3,000万円の住宅が競売にかけられた場合、1,800万〜2,100万円程度でしか売却できません。
そのため、競売による売却代金は少額となり、債権者への返済に充てられても多額の残債が残ってしまうリスクが高くなります。
重要なのは、競売でも住宅ローンが完全に消滅するわけではない点です。
残った債務については引き続き返済義務を負うため、できる限り競売を避けて任意売却の選択が推奨されています。
住宅ローンの滞納はお早めにご相談ください。
任意売却や親族間売買、リースバックは、専門的な知識と高いノウハウが必要な特殊な不動産取引であるため、どの協会・企業が行っても同じ効果が得られるわけではありません。
住宅ローンの滞納に悩まれた際は、任意売却・親族間売買・リースバックに関する豊富な経験と知識があり、幅広い専門家の所属する、非営利団体（協会）へのご相談をおすすめします。
当協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった専門家集団です。当協会は設立依頼、任意売却による債務問題の解決にあたっており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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