親が住宅ローンを滞納し、実家を守るため親族間売買を検討中の方も多いでしょう。
しかし親子間の取引では、通常の不動産売却とは異なる税金のリスクが生じます。
とくに、贈与とみなされるケースには注意が必要です。
本記事では、親族間売買で発生する税金の種類や、課税リスク回避のポイントについて解説します。
税務上のリスクを避け、安心して実家を守るための手順や注意点を把握できますので、ぜひ参考にしてください。
基本的な税金は通常の不動産売買と変わらない
不動産は購入・売却のいずれの場合でも税金がかかります。
これは親族間での取引であっても、第三者との通常の不動産売買と基本的な仕組みは同じです。
そのため、売主・買主のいずれにも一定の税負担が発生する可能性があります。
以下に、不動産売買に関係する税金の種類についてまとめました。
| 不動産売買で関係する主な税金 |
| 税金の種類 |
支払う人 |
概要 |
| 印紙税 |
売主・買主 |
売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金 |
| 登録免許税 |
買主 |
所有権移転登記の際に必要な税金 |
| 不動産取得税 |
買主 |
不動産を取得したことに対して課される税金 |
| 譲渡所得税（所得税・住民税） |
売主 |
不動産を売却して利益が出た場合に発生する所得課税 |
| 消費税（※事業者のみ） |
売主（業者） |
土地は非課税、建物部分に消費税が課税される（個人の売主には非課税） |
| 贈与税（※特定条件下） |
買主 |
著しく安い価格で取引された場合、その差額が贈与と見なされることがある |
このように、税金の種類や発生条件は通常の不動産売却と同じです。
そのため、親族間の取引だからといって特例で免除されることはありません。
親族間売買にかかる税金
不動産の売買では、売主・買主の双方に税金が課される可能性があります。
親族間や親子間の取引であっても、それは変わりません。
ここでは、代表的な4つのパターンに分けて、それぞれどのような税金が発生するのかを解説します。
高額で売買した場合：売主に譲渡所得税が発生する可能性
不動産を高額で売却した場合、売主には売買差益（キャピタルゲイン）が生じ、その分が譲渡所得税の課税対象になります。
一方で、買主は利益が発生する金額で購入しているため、このケースでは贈与税はかかりません。
通常の価格で売買した場合：基本的に税金の心配は少ない
不動産を通常の価格で売却した場合、売主に利益が出なければ譲渡所得税は発生しません。
仮に利益が出た場合でも、自宅として使っていた不動産であれば、次の特例が適用されます。
それが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例により、譲渡所得税はかかりません。
※しかし、親族間売買を行った場合は、上記の「特別控除の特例」が利用できない場合がございます。
大幅に安い価格で売買した場合：買主にみなし贈与税が発生するおそれ
不動産を時価より大幅に安く売ると、差額が「みなし贈与」とされ贈与税が課される可能性があります。
下記のような場合：
市場価格4,000万円のマンションを親が子に1,500万円で売却した場合、差額の2,500万円が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。
この時の贈与税の計算方法に関しては、下記の表をご参考ください。
＜一般贈与財産用＞（一般税率）
参照：贈与税の計算と税率（暦年課税）
税務署はこのような不自然に低い価格設定に敏感であり、税務調査が行われるケースもあります。
安く売ってあげたつもりでも、結果的に高額な贈与税がかかってしまうこともあるため、注意が必要です。
トラブルを防ぐには、以下のような対策が有効です。
不動産鑑定士に適正価格の鑑定依頼を行う
不動産の売買契約書の作成および署名・捺印や代金は銀行振込など記録が残る方法で支払う
名義変更のみを行う場合
親子間売買や親族間売買とは別に、不動産の名義だけを変更するケースが見られます。
所有者が変わらず代金の支払いもない場合は、税務上「贈与」と判断されます。
例えば、不動産を所有する高齢の親が「亡くなる前に子ども名義にしておきたい」と考えることは少なくありません。
気持ちは理解できますが、税務署の判断では、代金の支払いがない名義変更は贈与そのものとされます。
軽い気持ちで名義変更を行い、後から贈与税が課税されないよう注意が必要です。
贈与税はなぜかかるのか？
不動産を相場よりも大幅に安く売却する（いわゆる低廉売買）と、売買ではなく「贈与」と判断され、贈与税が課されます。
例えば、時価2,000万円の不動産を子どもに1,000万円で売却した場合、1,000万円の差額が贈与とみなされます。
では、この1,000万円に対して、実際にどのくらいの贈与税がかかるのかを先ほどと同様の国税庁の公表データをもとに見ていきましょう。
＜一般贈与財産用＞（一般税率）
＜特例贈与財産用＞（特例税率）
参照：贈与税の計算と税率（暦年課税）
贈与税には「一般贈与財産」と「特例贈与財産」の2つの区分があり、適用される税率が異なります。
一般贈与財産：親・祖父母から未成年の子どもや兄弟姉妹、配偶者などで贈与する財産（特例贈与財産以外の贈与財産）
特例贈与財産：親・祖父母から20歳以上の子や孫で贈与する財産（親子間売買はこちらに該当するケースが多い）
この例では、一般贈与財産で約275万円、特例贈与財産では約180万円の贈与税が発生する可能性があります。
（その他、特定の要件が発生する場合はこの限りではありません。）
親が子どもに売却する「親子間売買」では、通常この特例贈与が適用されるケースが多いため、贈与税は180万円前後が目安です。
特例の方が税率が低く設定されているため、同じ贈与額でも納税額に差が生じる仕組みです。
ただし、これらの金額については、家族構成や過去の相続の経緯など、それぞれの家庭によって条件が異なるため、必ず税理士や税務署に確認をしたうえで、取引されることを推奨します。
親族間売買の仲介は専門家に依頼するメリット
親族間売買は身内同士の取引であるため、つい「自分たちだけで手続きを進められるのではないか」と考えがちです。
しかし実際には、専門的な知識が求められる場面も多く、専門家に仲介を依頼するメリットはあります。
ここでは、不動産会社などの専門家に相談することで得られる主なメリットについて紹介します。
不動産の知識がなくても贈与税の課税を回避できる可能性がある
親族間売買では、売却価格が相場よりも大幅に低くなると「みなし贈与」と判断され、贈与税が課税されるリスクが生じます。
そのため、市場価格に近い適正価格で売買することが重要です。
しかし、不動産の価格はさまざまな要素が複雑に絡み合って決まるため、一般の人が適正価格を算出するのは容易ではありません。
不動産の価格査定には、以下のような指標が参考になります。
これらを目安に適正価格を検討します。
固定資産税評価額
路線価
そこで、不動産会社の専門家に依頼することで、適正な価格査定を受けることが可能です。
また、税務面での適切な判断を行うために税理士に相談するのも有効な方法です。
専門家が間に入ることで、贈与税リスクを抑えた安全な取引が可能になります。
住宅ローンを利用しやすくなる
親族間売買では、住宅ローンの審査が通りにくい場合があります。
金融機関は資金贈与の可能性を懸念し、融資に慎重になるためです。
具体的には以下の理由が挙げられます。
資金の使途を正確に把握できない
不正利用のリスクがある（融資金が住宅取得以外に使われる可能性がある）
当事者同士で口裏を合わせられると、事実確認が困難
このような理由から、多くの金融機関が親族間売買への融資を控えています。
例えば、メガバンクは基本的に融資を断り、地方銀行や信用金庫でも取り扱う金融機関は一部に限られます。
結果として、住宅ローンを利用できずに金利の高い多目的ローンを利用せざるを得ないケースも出てくるのです。
こうした状況でも、不動産会社を介して取引を進めることで、次のようなメリットが生まれます。
不動産会社が提携している金融機関を紹介してもらえる
不動産会社の顧問税理士や顧問弁護士の意見を聞くことができる
第三者の専門家が間に入ることで金融機関からの信頼性が高まり、ローン審査が通りやすくなる
このように、当事者だけで取引を進めるよりも、専門家に依頼したほうが融資をスムーズに受けられるようになります。
参照：親族間売買・親子間売買で「税金」はかかるのか？課税を回避する方法も解説
住宅ローンにお困りで親族間売買をお考えの方はまずはご相談ください。
親子間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。
一方当協会はこれまで多くの親子間売買を成功に導いてきました。
ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。
当協会のリースバック専門スタッフがご対応させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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