最終更新日: 2025年12月19日
「住宅ローンを滞納してしまったから競売になるのでは」そのような不安を抱えている方もいるでしょう。
住宅ローンは滞納したからといってすぐに競売になるわけではありません。しかし、滞納回数が増えるほど競売に近づいていくので、早い段階での対処が必要です。
この記事では、住宅ローンの滞納回数と競売までの流れや滞納するリスク・対処法などを詳しく解説します。
住宅ローンの滞納は何回まで大丈夫なのか
滞納回数に対する対応は金融機関によって異なりますが、競売や強制執行を回避したいのであれば3回目程度の滞納までに具体的な対策を検討することが望ましいです。
滞納が6回以上となると金融機関は法的な対応に移行し、もう引き返せない状況になります。滞納が6回になってから対策を講じても手遅れとなってくるため、できるだけ早い段階で対応することが重要です。
1～2回の滞納
通常、住宅ローンを1～2回滞納した場合、金融機関から強硬な対応を受けることはありません。一時的な入金忘れととらえられる傾向にあり、電話やハガキでの確認が一般的です。
ただし、1～2回の滞納であっても延滞損害金の発生や優遇金利が解除される可能性はあります。すぐに滞納を解消できるよう心がけましょう。
3回以上の滞納
滞納が3回以上となると、金融機関は「返済能力に問題がある」とみなします。住宅ローンを3回以上、もしくは61日以上延滞すると、個人信用情報に事故情報が登録され、いわゆるブラックリスト状態になります。督促の内容も催告状など厳しいものへと変わります。
6回以上の滞納
6回以上滞納が続くと「期限の利益喪失通知」が届きます。これは分割払いをする権利（期限の利益）を失うことを意味し、ローン残債の一括返済を求められます。
その後、保証会社による代位弁済が行われ、一括返済に応じられない場合は裁判所に競売を申し立てられます。競売がスタートすると債務者自身の意思で止めることはできなくなるため、任意売却などの手続きを並行して進めていくことが大切です。
住宅ローンの滞納が続くとどのようなリスクがあるのか
住宅ローンの滞納が続くと、主に以下の3つのリスクが生じます。
- ブラックリスト（個人信用情報）入りする – 新たなローン契約やクレジットカードの審査が通りにくくなります。解消後も5～10年は情報が残ります。
- 連帯保証人に請求される – 事情を知らない連帯保証人に突然請求が届き、大きなトラブルに発展する恐れがあります。
- 競売にかけられる – 最終的に家の所有権を失い、退去を余儀なくされます。拒否し続ければ強制退去となります。
⇒競売に関する記事はこちら
住宅ローン滞納から競売までの流れ
- STEP 1【滞納1〜2カ月】 支払い請求（電話・ハガキ）が届く
- STEP 2【滞納3カ月】 催告書が届く（ブラックリスト入り）
- STEP 3【滞納3～6カ月】 期限の利益喪失通知が届き、一括請求される
- STEP 4【滞納6〜8カ月】 競売開始決定通知書が裁判所から届く
- STEP 5【滞納12～16カ月】 期間入札通知書が届き、入札が開始される
とくに、滞納から6か月ほどで届く「期限の利益喪失通知」以降は競売へ向けて本格的に加速します。できるだけその前に対処することが、住まいを守るための鍵となります。
住宅ローンを払えない時の対処法
住宅ローンが払えない状況を放置せず、まずは金融機関に相談し、以下のような選択肢を検討しましょう。
- 自宅の売却・引っ越し – 完済できる見込みがあれば、一般売却を行います。
- 親族間売買・リースバック – 親族に買い取ってもらう、あるいは売却後に賃貸としてそのまま住み続ける方法です。
- 任意売却の検討 – ローン残債が売却額を上回る（オーバーローン）場合は、任意売却を検討します。
任意売却であれば、競売よりも高値で売れやすく、引っ越し費用を確保できるなど柔軟な解決が期待できます。ただし、手続きができるのは競売開札日の前日までという期限があります。
滞納が6回を迎えるまでに（競売）、まずは専門家に相談
競売を回避できる可能性が高い選択肢が任意売却です。任意売却には債権者の合意が必要となるため、専門的な知識と交渉力が不可欠です。
住宅ローンのトラブルは早めに相談すればするほど、選べる解決策が多く残っています。後悔しないためにも、手遅れになる前にぜひ当協会へご相談ください。
当協会は任意売却のプロ集団です。他社で断られたケースや、思うように進んでいない場合でも、ご相談者様の状況に合わせた最適な生活再建案を一緒に考えさせていただきます。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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