住宅ローンの返済が困難になった場合でも、自宅に住み続ける方法の一つとして「リースバック」という仕組みがあります。リースバックでは自宅を第三者に一度売却し、その買主から賃貸で借りることで引き続き住み続けることができますが、通常は自宅の所有権が他人に移ってしまいます。しかし、このリースバックの仕組みを親族間の売買に応用すれば、家の所有権を親族名義に留めながら自宅に住み続け、いずれ買い戻すことも可能となります。本記事では、リースバックの基本から親族間売買への応用方法や条件について、専門的な観点から解説します。
リースバックとは
リースバックの概要
リースバックとは、現在お住まいの家を第三者に売却した後、その買主から賃貸する形で引き続き同じ家に住み続けられる不動産取引の手法です。正式には「セール・アンド・リースバック (sale & leaseback)」と呼ばれ、その略称がリースバックとなっています。
リースバックが利用されるケース
この仕組みを利用するのは、主に住宅ローンの返済が難しくなった自宅所有者です。住宅ローンの滞納が数ヶ月続けば、最終的には自宅が競売にかけられたり、任意売却で手放さざるを得なくなる恐れがあります。しかし、そうなる前にリースバックで第三者に売却し賃貸に切り替えておけば、家を出て行かずに住み続けることが可能です。これがリースバック最大の特徴と言えます。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットとしてまず挙げられるのは、一度自宅を売却するため所有権が第三者に移ってしまう点です。形式上、自分の家ではなくなるため、将来的に自由に売却できないなどの制約が生じます。また、リースバックは金融取引の側面もあるため、間に第三者が入ることで手数料や利息相当分のコストが上乗せされ、結果として割高になりがちです。どうしても住み慣れた自宅に住み続けたいという強い希望がある場合には有力な手段ですが、とくにこだわりがなければ他の物件へ売却・転居したほうが毎月の住居費を抑えられる可能性もあります。
リースバックを提供する業者
リースバックを扱うのは、主に不動産会社か消費者金融系の業者です。まとまった資金力が必要な事業のため、資本力のある企業が参入している傾向があります。例えば、金融グループの中には不動産会社を子会社に設立し、リースバック専門のサービスを展開している例も見られます。
親族間売買でリースバックを活用する方法
親族間売買によるリースバックとは、資金に余裕のある親族に自宅を一旦購入してもらい、その親族から賃貸する形で引き続き住み続ける方法です。いわば家族内で行うリースバックと言えるでしょう。通常のリースバックでは所有権が不動産会社など第三者に渡ってしまいますが、親族間で売買すれば親族に名義を移すだけなので、後に資金的な余裕ができた際にその親族から買い戻すことも可能です。また、仲介業者を介さず柔軟に条件を決められるため、余計な手数料がかからない点もメリットです。 ただし、親族の中に十分な購入資金を用意できる人がいなければ、この方法自体が成立しない点に注意が必要です。リースバックという仕組みは、経済的に余裕のある親族が困っている家族を支援することで成り立つものですから、資金を出してくれる親族の存在が大前提となります。
親族間売買でリースバックを行うための条件
親族間売買によるリースバックを成功させるには、次の条件が満たされている必要があります。
購入資金に余裕のある親族がいること
親族への売却によって現在の住宅ローンを一括返済できること
買い取った親族から物件を賃貸してもらい、売却後も引き続きその家に住み続けられること
とりわけ1点目の条件が最も重要です。この親族の支援なしにはリースバックは実現できません。
親子間売買によるリースバックが多いケース
親族間売買でリースバックを行う事例の中でも、その大半は親子間で行われています。親子は親族の中でも特に結びつきが強く、典型的なのは「親が子供を助けるために自分の資金を投じて支援する」というパターンです。具体的には、住宅ローン返済に行き詰まった子供に代わり、親がその家を買い取って子供に賃貸し、子供は賃料を支払いながら住み続けるという形が最も多く見られます。
子供が親にリースバックするケースも
逆に、子供が親の不動産を買い取ってリースバックするケースもあります。親世代の場合、住宅ローン返済の問題というよりも日々の生活資金が不足しているようなケースで、子供が自宅（親の持ち家）を買い取って老後の資金を親に用立てし、親は引き続きその家に賃貸という形で住み続けるといったことが考えられます。
まとめ
親族間売買でリースバックを活用すれば、自宅の所有権を第三者に渡さずに済み、将来的に親族から買い戻すことも可能になります。
ただし、たとえ親族であったとしても賃料などの金銭の授受が発生する場合は、当然に確定申告や納税の義務が発生することを忘れてはいけません。
ちゃんとしたアドバイスや事前の確認がとても大切になりますので然るべき相談相手に確認を行ってから手続きを行うことが大事です。
また、当たり前ですが、買い取ってくれる親族がいることが最低条件です。
この条件さえ整えば、住宅ローンの問題があってもマイホームに住み続ける道が開けるでしょう。 もし本記事で紹介したような状況でお困りであれば、全国任意売却協会までご相談ください。当協会では、親族間売買によるリースバックなど特殊な不動産取引に精通した専門家がサポートいたします。まずは無料でお気軽にご相談ください。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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