最終更新日: 2026年2月4日
競売を回避・取り下げる方法とは？
競売手続きが進んでいても、取り下げて任意売却を行うことは可能です。結論から言えば、債権者が認める金額を支払えば、競売開始決定の取り下げは可能です。
しかし、その実現には迅速な行動と適切な手続きが欠かせません。この記事では、競売開始決定通知が届いた方に向けて、取り下げの具体的な方法や成功させるための選択肢を徹底解説します。
競売開始決定とは何か
「競売」とは、借主がローンを返済できなくなった際、債権者が裁判所に申し立て、不動産を強制的に売却して債権を回収する最終手段です。
「競売開始決定」が出されると、対象不動産は法的に「差し押さえ（処分禁止）」の状態となります。債務者は自由に売却や譲渡ができなくなり、裁判所から「競売開始決定通知書」が郵送されます。
競売開始決定書に記載されている主な内容
通知書には、今後の手続きに関する重要な情報が記載されています。
| 項目 |
内容 |
| 事件番号 |
裁判所が管理するための番号。問い合わせ時に必須。 |
| 当事者の表示 |
債権者（金融機関等）と所有者（債務者）の氏名。 |
| 目的物の表示 |
差し押さえ対象となった不動産の所在地や構造、面積。 |
| 差し押さえの表示 |
法的に差し押さえられたことを示す文言。 |
| 担当部署 |
管轄の地方裁判所名と担当部署。 |
競売の流れ
「競売開始決定通知」が届いた後でも任意売却は可能ですが、時間が極めて限定されます。まずは全体像を把握しましょう。
⇒競売の流れの詳細はこちら
1. 競売の申立て
債権者が裁判所に対し、担保不動産を強制売却する手続きを申し立てます。
2. 担保不動産競売開始決定の通知
裁判所から通知が届きます。これが競売の本格的なスタートです。
3. 執行官による現況調査
執行官が自宅に入り、写真撮影や聞き取りを行います。拒否しても、裁判所の権限で鍵を開けられ強制調査される場合があります。
4. 競売の期間入札通知書
入札の開始日・終了日・開札日が指定された書類が届きます。タイムリミットが迫っています。
5. 入札開始、開札
最も高い価格で入札した人が「買受人」に決定します。開札されると、競売の取り下げや任意売却は一切不可能になります（実質的な期限は開札日の2日前まで）。
6. 強制立ち退き
代金が納付されると所有権が移転します。立ち退かない場合は「不動産引渡し命令」に基づき、執行官による強制的な家具の運び出しや追い出しが行われます。
競売を回避するための3つの方法
競売は市場価格より安くなることが多く、引越しの準備も困難です。回避するための選択肢は主に以下の3つです。
| 比較項目 |
競売 |
任意売却 |
リースバック |
親族間売買 |
| 概要 |
強制的売却 |
合意による市場売却 |
売却して賃貸で住む |
親族に買ってもらう |
| 取引価格 |
市場の5〜7割程度 |
市場価格に近い |
残債額等に応じる |
時価（税務注意） |
| 引越費用 |
なし |
最高30万円の可能性 |
不要 |
不要 |
どの方法が最善かは状況によります。まずは無料相談をご活用ください。
競売回避に向けて最後までサポートします
制度上は開札直前まで取り下げ可能ですが、手続きが進むほど債権者の合意を得るハードルは上がります。しかし、競売物件の約10～15%は実際に取下げが成立しています。まだ諦める必要はありません。
他社で断られたケースでも、1分1秒を争う状況であれば今すぐご連絡ください。当協会が全力で競売回避をサポートいたします。
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記事監修者
小出 裕也 / 相談員
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
長年不動産業界に携わっておりましたが、不動産に助けられる方も、不動産に苦しまれる方もいらっしゃいます。任意売却に携わるようになり、これまで色々な相談者様を見てきました。それぞれ悩み苦しむ根源はお金でも、ご家庭や環境によりご事情は様々です。悲しい結末にならないように相談者様を第一に考えた解決ができるように心がけております。相談者様に寄り添い誠実にご対応させて頂きますので、ご安心して相談いただければと思います。
競売回避した解決事例
競売の流れと任意売却できるリミットをご説明しましたが、実際に競売の取り下げを成功させるためには、債権者への説得など、多くの調整を要します。そのため、競売回避は豊富な経験と確かなノウハウが必要不可欠です。ここでは、当協会が行った競売にかかってから取り下げに成功した解決事例の一部をご紹介しています。
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競売回避するには
競売回避するには、1人では難しく競売回避できるリミットも迫っているため任意売却の専門家に相談することをお勧めします。
競売の流れの中で出てきた 入札開始(開札)この時点が競売回避し、任意売却を行うリミットとなります。
もちろん、早めのご相談を頂いた方が、スムーズに進めやすいことは言うまでもありませんので、
まだ、住宅ローン滞納前、滞納し催促状が送られてきた時点でしたらその時点でご相談ください。
ただ、担保不動産競売開始決定の通知が届いたという方も諦めずに急いでご連絡ください。
全任協には担保不動産競売開始決定の通知が送付されてきた、他社に競売にかけられたからと見捨てられたという状況の方からもご相談いただき、実際に任意売却で解決できた事例もあります。
競売のメリットデメリットを理解いただき、最後まで諦めない方を、全任協も全力でご支援いたします。お力になれると思いますのでフリーダイヤル0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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