最終更新日: 2026年3月3日
マンションでもリースバックは利用できる？メリット・デメリットと注意点
住宅ローンの返済に追われながら、子どもの転校だけは避けたい——そんな切実な状況で「リースバック」にたどり着いた方は少なくありません。結論からいえば、分譲マンションはリースバックの対象になります。
売却代金でローンを完済し、同じ部屋に賃借人として住み続けることで、固定資産税・管理費・修繕積立金の三重負担をまるごと解消できる可能性があります。この記事では、マンションのリースバックで実際に何が変わるのか、普通借家契約と定期借家契約のどちらを選べば安心なのか、将来の買戻しはどう備えるかを、具体的な数字とともに整理していきます。
マンションでもリースバックは利用できる？
「マンションでもリースバックは使えるのか」——結論は「利用できます」。分譲マンションは区分所有物件として市場での流動性が高く、多くのリースバック事業者が積極的に買い取りの対象としています。
通常の不動産売却との決定的な違いは、売却後も同じ部屋に「賃借人」として住み続けられる点です。所有権は事業者に移りますが、賃貸借契約を締結することで生活環境はそのまま維持されます。引っ越し不要、転校不要——住み慣れた場所を手放さずに、まとまった資金を手にできるのがリースバック最大の特徴です。
分譲マンション特有のメリットと審査基準
一戸建てと比べたとき、分譲マンションはリースバック審査で有利に働く傾向があります。その理由は主に二つです。
- 専有面積と管理状況が明確で査定しやすい：管理組合による適切な維持管理が行われているマンションは、事業者にとって転売リスクが低いと判断されます
- 現金化が一戸建てより早い：都市部の分譲マンションは買い手がつきやすく、査定から資金受け取りまで最短2週間程度で完了するケースもあります
住宅ローン残債があっても完済は可能か？
「残債が2,200万円あるが売れるのか」——買取価格が残債を上回る場合は、売却代金で一括完済できます。問題はいわゆる「オーバーローン」のケースです。
ただし、オーバーローン状態でも「任意売却」を併用することで、金融機関の同意を得ながら残債を売却代金で分割弁済する形にできる場合があります。任意売却とは、競売になる前に債権者（銀行）と交渉して、売却代金の配分方法を合意のうえ進める手続きです。
| 状態 |
目安の対応 |
リースバック可否 |
| 売却額 ＞ 残債 |
売却代金でそのまま完済 |
可能 |
| 売却額 ≒ 残債 |
差額を自己資金で補填 |
条件付きで可能 |
| 売却額 ＜ 残債 |
任意売却を金融機関と交渉 |
要相談 |
管理費・固定資産税の負担はどう変わる？
リースバックで所有権を手放すと、これまで「ローン返済＋管理費＋修繕積立金＋固定資産税」だった住居費が、「家賃のみ」の一本になります。
| 費目 |
所有中（現状） |
リースバック後 |
| 住宅ローン返済 |
月額 約10〜12万円 |
0円 |
| 管理費・修繕積立金 |
月額 3〜4万円 |
0円（新オーナー負担） |
| 固定資産税 |
年額 10〜20万円程度 |
0円（新オーナー負担） |
| 家賃 |
なし |
月額 8〜13万円程度 |
管理費や修繕積立金の支払いが不要になる理由
分譲マンションの管理費・修繕積立金は、オーナーに支払い義務があります。リースバックで所有権が事業者に移ると、これらの支払い義務も事業者に移転します。賃貸借契約書に「管理費を別途負担する」旨の記載がないか、署名前に必ず確認してください。
毎月の家賃を抑えるための査定交渉のポイント
家賃は「買取価格×利回り÷12」という式で決まるのが一般的です。家賃を下げるための有効な対策は次のとおりです。
- 複数社（最低3社以上）から査定を取り、競わせることで条件を引き出す
- リフォーム履歴・周辺賃料データを提示し、資産価値を正確に伝える
- 契約期間を長めに設定し、事業者に長期安定収入のメリットを提示する
娘の転校を避けるための契約形態の選び方
長く住み続けたいのであれば、「普通借家契約」を選択できる業者を選ぶことが最優先事項です。
| 比較項目 |
普通借家契約 |
定期借家契約 |
| 更新の可否 |
原則として更新可能 |
期間満了で終了 |
| 退去リスク |
正当事由がなければ退去不要 |
契約終了で退去が必要 |
定期借家契約のリスクと再契約の可能性
定期借家契約の最大のリスクは「期間満了後に退去を求められる可能性がある」点です。定期借家しか選べない状況であれば、契約前に「再契約の可否・家賃の変動幅」を書面で確認することが不可欠です。
愛着のあるマンションを将来買戻しする方法
将来、家計が立て直せた段階で自分のマンションを再び購入する「買戻し特約」を盛り込める場合があります。買戻し価格は、売却時の買取価格の1.1〜1.3倍程度に設定されるのが一般的です。
近所にバレずに売却できる？理事会への対策
リースバックは仲介業者を通さず事業者が直接買い取るため、内見者が来ることがほぼありません。所有権移転の登記変更は行われますが、近隣住民の目に触れるものではなく、表札もそのままのため、周囲に伝わるリスクは極めて低いです。
まとめ：マンションのリースバックで家計再生を
マンションのリースバックは、住まいの環境を変えずに家計を整理できる有効な手段です。必ず複数社に査定を依頼し、契約条件（普通借家か定期借家か）をしっかり比較した上で、慎重な判断を行ってください。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士。賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
全任協ではマンションのリースバックや任意売却のご相談を多くいただき、解決のお手伝いをしています。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
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