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【ワンルームマンション投資】キャッシュフローがマイナスに

所在地：東京都目黒区
職業：会社員
年齢：38歳
家族：妻
物件種別：収益物件
残債：6,270万円
売却価格：6,120万円

ご相談内容

東京都目黒区でワンルームマンションの1室を投資目的で購入されたOさん。新入社員として入社した会社で8年間勤務し、年収も順調に伸びていましたが、貯金がさほど無く結婚資金と考えてのキャッシュフロー目的購入でした。1室目を購入してから1年ほどは収支計画も順調に推移していたため、1年後に立て続けにもう2室、同じマンション内の物件を購入しました。追加購入には1室目での実績があるため不安は無かったそうです。

しかし、3室目を購入して間もなく、より駅に近い便利な場所で100室を超える新築ワンルームマンションの分譲計画が発表されました。新しいマンションが竣工する頃には、その影響で3室のうち2室が空室になってしまったのです。空室期間が半年を過ぎた後に家賃をそれぞれ1万円以上下げてやっと入居者が見つかりました。さらに、当初5年間は安かった修繕積立金が値上がりし、当初の収支計画は大きくずれてしまいました。

Oさんが同じ職場の同僚と結婚をすることになった時には、ワンルームマンションの経営を始めて8年、毎年のキャッシュフロー収支は40万円を超える赤字になっていました。結婚を機に債務超過となってしまっているワンルームマンション3室を売却したいと、協会にご相談いただきました。

ご提案内容と解決方法

Oさんのワンルームマンションは目黒区中目黒と好立地にあったため購入者を見つけることは難しくありませんでしたが、全てフルローンで購入していたため元金が多く残ってしまっていました。1室あたりの相場価格1,800万円に対して残債が2,100万円弱という状態。3室合計すると想定される赤字額は900万円にもなっていました。Oさんは会社員として得る収入の一部を返済に充てることができていたため、時間をかけてでもなるべく高い価格で売却されることをご提案しました。その結果、およそ1年の販売期間をとったことで、Oさんが持ち出した金額は350万円に抑えることができました。

任意売却後の生活

ワンルームマンション3室の売却に貯金をほとんど使い果たしてしまったOさんですが、子供ができるまでは共働きの奥様の収入を全額貯金することにしたそうです。

ご感想

販売経費を含めた持ち出しが最高1,000万円を超えると聞いた時には血の気が引きました。最終的には貯金で払える範囲内に収まったため、任意売却はせずにすみました。今後は投資はせず、自宅の購入資金をコツコツ貯金しようと思っています。

ご相談担当者の一言

任意売却はメリットが多い取引ですが、信用情報機関に登録されてしまうなどのデメリットもあります。今回は任意売却をする必要がない金額まで持ち出し金額が少なくなって良かったです。

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