ワンルームマンション投資で赤字になったら

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ワンルームマンション投資で赤字になったら

2021年02月24日 公開

ワンルームマンションの投資が多く行われていますが、赤字となったというご相談が増加傾向となっています。今回はこんなワンルームマンション投資は赤字となりやすいといった特徴をまとめて掲載しています。

こんなワンルームマンション投資は赤字になりやすい

不動産投資は、ワンルームだから必ず赤字になるわけではありませんが、こんなマンション購入する場合は、赤字となる可能性が高くなります。

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1、自己資金を投入せずに物件価格全額をローンで購入

購入検討の際に自己資金がある場合は、ローンを組む金額も少なくなり、赤字になるリスクは低く抑えることが出来ます。赤字傾向になりやすいのは、全額ローン(フルローン)を利用して投資用マンションを購入する場合です。この場合、ローンを組む金額も大きくなり赤字のリスクが高まります。
投資用不動産の場合、その価格は土地価格の推移よりも賃料・利回りの影響を強く受け、賃料が下がれば当然利回りが下がり、結果として売却しようとした時の価格も下がります。また、投資用アパートローンは住宅ローンと性質が異なり、銀行系ではなくノンバンクの金融機関が高金利で融資を行っているのが実情です。
住宅ローンの金利は1%を下回りますが、投資用ワンルームマンションへの融資は2.5%~4%と高金利となるため、需要とのバランスが崩れやすくなります。

2、家賃の下落・空室・修繕等のリスクを考えずに購入

マンションの家賃は、常に一定というわけではなく、状況に応じて家賃の下落リスクもあります。また、入居者がいなければ空室リスクも高まり、築年数が経過する事によって思いもよらない修繕費などがかかる事もあり、描いている家賃収入とならない場合も多くあります。それでも、きちんとリスク説明のある場合も少なくないようですが、購入時に理想的な形を提案され、それを信じて購入してしまうと、毎月の収支が赤字となってしまい売却検討される方も多くなっています。
また、駅から少し距離のある物件の場合でも、より駅に近い場所に競合物件が建ち、その物件が同じ賃料で募集し始めると、遠いほうの物件は同じ賃料では埋まらない可能性が高くなります。長期保有するつもりでいても、賃料の下落により毎月赤字に陥ってしまうということもあります。

3、新築のワンルームマンションを購入

新築時のワンルームマンションは、プレミアム価格(新築分譲時のパンフレットや広告宣伝費などが加算)として、販売されます。よほど市場相場とかけ離れない限り、最初の入居者は高めの賃料でも埋まる可能性が高くなるため、購入当初は収支がプラスになる場合も多くなります。但し、一度人が住めば中古マンションとなってしまいますので、入居者が入れ替わる際に同等の賃料で入居してもらえるかが重要なポイントとなりますが、ほぼ賃料は下落していきます。
都心の駅近であれば入居率は見込めますが、新築ワンルームは物件価格が高く家賃設定も高額なため、新築当時の家賃設定額を生涯にわたって維持し続けることは難しいです。

4、高利回りを基準に購入し、立地条件を検討しない

高利回りと言われる不動産があり、美味しい物件にみえて購入する場合もあるようですが、この場合も赤字のリスクがあります。不動産投資では、立地が大事な条件のひとつとなりますが、利回りだけをみて立地等の確認をしないと、購入時はよかったものの、その後空室が続き赤字になってしまうという場合も珍しくありません。不動産投資では利回りだけ見ず、立地なども踏まえ「空室リスク」も考えて物件を購入するのが本来なのですが、それをしないと投資が赤字となってしまいます。

5、売買契約書もサブリース契約書も内容確認せずに、契約締結

不動産の契約書は難しい言葉も多く書かれており、理解するのが難しい場合も多いです。サブリースの契約内容をよく確認していなかった、家賃保証契約があるから大丈夫など、契約書をよく読まずに契約し、後から「聞いた話と違う」となってしまうご相談も少なくないです。
サブリース契約もずっと賃料を保証してくれるわけではありません。周辺の賃料が下落し、想定家賃が得られないなど、空室が増えてくるとサブリース会社からの値下げ要請などで赤字となる可能性が高まります。

ワンルームマンション投資で赤字になったら

ワンルームマンション投資が赤字となった際、家賃収入では返済ローン(管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税含)の収支が赤字となり、預金や給与で充当する方も多くいらっしゃいます。
サラリーマン投資家も多いワンルームマンションで問題となりやすいのが、この給与や預金での赤字補填です。家賃下落・空室・修繕費等により、預金や給与で支払いの補填をし、金銭的にも精神的にも苦しいのに給与や預金で赤字分の支払い続けることでどんどん悪い方向に向かいやすいのです。このような投資初心者でワンルームマンション投資を始める方が増えるにつれ、投資に失敗したときの対処法が分からなく追い込まれてしまうのです。

ですが、どうすればよいか分からないまま赤字補填を続けていたというお話もよく耳にしますので、以下内容に該当される方は、注意・早めの対策が必要となります。
・収支が毎月黒字になりにくいため、売却を検討したいがいくらで売れるのかが分からない
・売却した金額でローン残債が完済出来ない場合の手続き方法が分からない
・ワンルーム投資の他に自宅を所有しているが、マイホームだけは手放したくない

特に収入が多く給与で不動産の赤字補填している場合は、失敗に気付きづらいという点もあります。不動産投資で失敗しないようにさらにワンルームマンションマンションを買ってしまうという話もあるようです。最悪の場合は、投資の失敗によりマイホーム迄失うという事にもなりかねません。

不動産投資で以下内容に該当する方は要注意

・節税、保険、年金の代わりとして投資してしまった
・ローンの返済が苦しいまたはローン返済が既に滞っている
・ローン返済で給与や預金の持ち出しが発生している
・売却を検討したいがどうすれば良いかわからない

住宅用の不動産と比べてワンルームマンションなどの投資物件は複雑なご相談になることが多いですが、複雑な任意売却の解決に向けてのご相談は当協会の得意とするところです。お力になれると思いますので、フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ)へご連絡ください。メールによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォームにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。

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