任意売却の価格はどうきまる？競売との違いもわかりやすく解説
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住宅を売却したくても、思うように買い手がつかずに悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。不動産売買は専門的な知識がないと難しいものです。
住宅ローンの滞納が続くと、競売にかけられてしまうおそれがあります。競売は、一般売却に比べて安値で売却されることが多いです。
また、家計の状況が他人に知られやすいなどのデメリットもあります。競売で住宅が売却されると、強制的に退去を命じられるため、引越し資金も無く残債を抱えた状態で、これまで住んでいた家から退去することになるでしょう。
最悪の事態としてはお子様がいる場合、家族で過ごせず児童相談所に強制的に連れていかれるおそれもあります。
そのため、競売はできる限り避けたいものです。ローン返済が困難な中で滞納をしながら売却活動を進めている場合、競売を避ける手段の一つに任意売却があります。
そもそもローンが残っている場合は、勝手に住宅を売却することはできません。そのような場合に、金融機関などの債権者の裁量で売れる価格での売却を進めていく手続きが任意売却です。
任意売却で住宅を売却できても、多くは残債額以下の金額での売却となります。そのため、住宅を売却してその対価で債務を返済しても、残債は残るでしょう。
住宅は、ローンの抵当に入っているため売却するには債権者の合意のもと、売却可能な価格の指示を受け売却する方法です。
固定資産税や健康保険料（税）など、税金の滞納による差し押さえが無いことも任意売却に必要な条件となります。
税金の滞納により住宅が差し押さえられている場合は、滞納した税金の全額納税が必要です。しかし、実際には滞納した税金を一括で納税することは難しいでしょう。
その場合、役所との話し合いで差し押さえを解除してもらえた場合に任意売却できます。
その後「代位弁済」によって債権が金融機関から保証会社に譲渡され、保証会社は担保である抵当権の権利を行使し競売手続きを行います。
競売とは、担保となっている不動産を、強制的に売却させて資金を回収することを目的として行う手続をいいます。住宅ローンが滞納したときに、抵当権者などの利害関係人が裁判所を通して行う措置です。
競売となる場合、保証会社が裁判所に競売の申し立てをすることで競売開始通知が届き、住宅が差し押さえられます。その後、裁判所の執行官と評価人が住宅の査定をしに来ます。
これが現況調査です。住宅の評価額が出された後、競売の入札開始日や期間などが 記された「期間入札開始決定通知」が届きます。
通知された日程に従い競売が行われ、落札者が裁判所に代金を支払えば売却完了です。売却された住宅の代金は債務の返済に充当され、残債の返済を引き続き求められます。
住宅は、落札者の所有物となるため退去しなければなりません。
任意売却のメリットは以下のとおりです。
任意売却は、一般の不動産売買と同じ方法で売りに出されます。ノウハウを持った不動産業者であれば、競売より高値での売却も期待できるでしょう。
売り出し期間にゆとりがあるほうが良い条件で売却しやすいため、任意売却する場合にはできるだけ早めに相談した方が有利です。競売は、競売物件としてインターネットなどで住宅情報が公開されるため、事情を他人に知られてしまうおそれがあります。
任意売却においては一般の売買として扱われるため、外部から家庭の事情はわかりにくいでしょう。ただし、ローンを滞納することで個人信用情報に滞納履歴が記載されてしまうことは免れません。
任意売却での売却代金を充当しても債務が残る場合、無理のない範囲での分割返済に応じてもらえる場合があります。また、任意売却では住宅の引き渡し日程が相談できるうえ、売却代金から引越し費用を最大30万円まで工面してもらえる場合があります。捻出を決めるのは債権者であり、今までの返済実績や残債に対する返済割合などによって変わります。
任意売却は、競売に比べさまざまなメリットがあるといえるでしょう。
任意売却のデメリットは以下のとおりです。
任意売却は、ローンが残った状態で売却するため債権者の合意がなくては売却できません。共同名義人や連帯保証人がいる場合にもそれぞれ同意が必要です。
また、任意売却は一般の不動産売買にはない法律要素を含んだ専門的な知識や経験が必要であるため一般的な不動産業者さんに依頼する場合は売却がうまくいかないことがほとんどです。そのため、任意売却のノウハウを持った経験豊富な業者に依頼することが重要です。
任意売却に限らずですが、住宅ローンを滞納した場合、個人信用情報に滞納履歴が記載されてしまします。
任意売却する際の流れは以下の通りです。
任意売却する際は、まず不動産の査定額を出してもらいます。同時に債権者へ、残債や 滞納額を確認しておきましょう。
次に債権者の合意を得るために債権者に申出をします。債権者は、不動産査定額や返済計画などを考慮し検討します。
債権者に任意売却の合意が得られたら不動産販売活動の開始です。販売活動中は購入希望者が見学に来るため、良い対応や住宅をきれいにしておくなど好印象に努めた方が良いでしょう。
購入者が決まったら債権者に報告し売却の可否を相談します。債権者に売却の承諾を得られたら、購入者と売買契約を締結します。
売買代金の決済が完了すると引き渡しです。引き渡しまでに引越しを済ませておきましょう。
任意売却の場合、債務者が住宅の売却価格を勝手に決めることはできません。任意売却において、売却価格の決定権は債権者にあるためです。
債権者が合意することで、抵当権を抹消してもらえます。抵当である住宅を売却する以上、債権者にとって利益が見込めるものでなければ売却の合意に至らないでしょう。
債権者の合意を得られる売却価格でないと抵当権を抹消してもらえず任意売却は不成立となります。一般売却のように価格を自由に決められないのが任意売却です。
債権者は競売で売れた場合の予想価格と市場での成約価格を勘案して販売価格を決定されてきます。建物の使用状況やメンテナンス状態などが要因となります。
往々にして、支払いが困窮されている物件はメンテナンスが行われていない場合も多く、破損や汚損箇所がある場合はこれらの箇所を復旧する費用を考慮した価格設定となる場合が多くなります。
競売価格については、実際の室内を内覧できず写真数枚しか状況を確認できない点やこれまでにおける生活状況から、室内のメンテナンスが行われていない場合がほとんどであり、入札希望者は落札（購入）後において相当のリフォームを要することを念頭に置く必要があります。
また、所有者が居住している場合は強制執行に要する費用も高額となり、残置物の撤去や処分費用など、通常の不動産売買では発生しえない費用が多岐に渡って必要となることから、一般売却における市況とは異なる価格となります。
住宅ローンの支払いが厳しくなり、住宅の売却により返済を行う場合、最終的に売却で得た代金により住宅ローンの返済を行います。
売却金額により完済できる場合、一般売却を行う事ができます。
しかし注意点として、住宅ローンを完済できる場合でも、ローンの契約(金銭消費貸借契約)に違反し、住宅ローンで買った建物を賃貸に出していたことが金融機関に知られて一括返済を求められた場合や、長期にわたる滞納から一括返済を求められ、保証会社へ債券が譲渡された場合、物件を売却できない可能性があります。
売却後も住宅ローンが残る場合や、債権者に一般売却が認められない場合は、債権者の許しを得て売却を行う必要があるため、任意売却を行う必要があります。
任意売却後も残ってしまった債務（残債）は返済していかなければなりません。しかし、任意売却の場合は、残債を分割で返済していける可能性があります。
任意売却によって残債を大きく減らせれば新しい生活をはじめやすく、精神的な負担も減るでしょう。
競売を回避できる可能性がある選択肢の一つが任意売却です。任意売却が成功すれば、競売にかけられたときよりも新生活をスタートさせやすいといえます。
しかし、任意売却を成功させるためにはノウハウや経験のある専門家のアドバイスが不可欠です。少しでも余裕を持って取り組めるよう、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
当協会は任意売却を専門に受けてきたプロ集団です。１人で悩まずに、まずはプロにご相談ください。
相談者様の状況を確認し、何ができるか一緒に考えさせていただきます。
他社に依頼したが売れない、不手際が多すぎるなど他にご相談したが上手くいかない場合なども多くご相談頂いています。相談の際はフリーダイヤルへお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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