親族間売買はみなし贈与になる？注意点と成功事例をプロが解説
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不動産における親族間売買とは、文字通り不動産を親族間で売買することです。親族間売買であれば、第三者に愛着のある家を売ることなく、住み続けることができます。また親子間で売買を行う場合は親子間売買と呼ばれます。
一般的な不動産売買と異なる点は税務署による「みなし贈与」にチェックする必要がある点です。
親族間売買が行える範囲は、明確に定められていませんが、民法上の親族は、6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族と定められており、具体的に言うと、ひいひいひいおじいさん、またいとこ、また義理の両親や息子が含まれます。
しかしこれはあくまで一般的な定義であり、最終的には税務署が「みなし贈与」が発生するか判断するため、注意が必要です。
親族間売買を行うメリットは次の3つです。
親族間売買の場合、売主と買主があらかじめ決まっているため、新しく不動産の買主を探す必要がありません。新しく買主を探し始めると、場合によっては数年かかってしまう場合もあります。
住宅ローンの支払いが厳しく、家の売却を考えている場合、時間がかかると住宅ローンの滞納に繋がる場合もあります。滞納を重ねてしまうと、家を差し押さえられ競売にかけられる可能性もあります。
通常の不動産売買では、価格、引渡し時期、手付金、残代金の精算といったさまざまな条件を取り決めなければなりません。
親族間であれば、妥協点を探る必要がないため、こういった条件を柔軟に設定することができます。ただし、売買価格は「みなし贈与」が関係してくるため、注意が必要です。
親族間売買であれば、慣れ親しんだ家を第三者に売る必要がないため、売却後も家に住み続けることができます。住宅ローンの支払が厳しい場合に、子や親族に買ってもらい、その家に住み続けるといったこともできます。
親族間売買を行うのは次のような場面です。
住宅ローンの支払が厳しくなり、このままでは住宅ローンを支払えずに、滞納してしまう。という場合に、親族に住宅ローンを肩代わりしてもらうことで、今の家を手放すことなく住み続けることができます。
定年後の収入減少、また介護費用、入院費用などによる出費の増加によって、住宅ローンが支払えなくなった場合に、子やいとこ、子の配偶者に代わりに支払ってもらう、といったケースがあります。
自宅を子供にただで譲る場合は贈与税がかかってきます。そのため子供に贈与税が課税されないように、子に自宅を売れば安く譲ることができます。
みなし贈与とは、「贈与の意図がなくとも、贈与を行ったとみなされる行為」のことを指し、贈与税の課税対象となります。
本来贈与とは「無償で財産を与えること」です。この場合贈与者と受贈者の間で契約を行い、贈与と認識したうえで行います。
「みなし贈与」では財産を無償では渡していないが、市場の価格とはかけ離れ著しく安い価格で売買をおこなった場合に、贈与とみなされ贈与税が発生します。
みなし贈与の基準は法律では決められていません。みなし贈与に該当するかどうかは税務署が判断します。
みなし贈与では物件の時価と売買価格の差額を贈与とみなされてしまいます。
例えば時価3,000万円の不動産を500万円で親族間売買を行ったとします。この場合差額分の2,500万円が贈与と税務署にみなされる場合があります。
不動産取引において、適正価格の明確な基準はありませんが、一般的な常識で考えた際に、適正であるかどうかが判断の基準と言われています。
差額分が贈与と扱われてしまうのはなぜでしょうか？
理由としては、「本来の取引に応じて生じ得たはずの経済効果に対する税収が減ってしまうから」です。
仮にみなし贈与がなく、自由に価格設定をすることができると、みんな親族間売買を用いて低額で譲渡を行うことができます。そうなると、相続税や贈与税を逃れて資産の相続や名義を移すことができてしまいます。
これを防ぐために、差額分が贈与とみなされるのです。
みなし贈与と判断され、贈与税を請求された例をご紹介します。
「近所の不動産業者に査定した価格で親族間で取引したら、税務署がやってきて相当高い価格が妥当であったと言われた。
差額が贈与に当たると言われ有無を言わさず贈与税が請求された。
期日までに支払わない場合、当該不動産を差し押さえ、競売（公売）にかけると言われて渋々数百万円を支払うこととなった」
このように、街の不動産屋さんに相談して取引を行い税務署に請求される方が後を断ちません。親族間売買は通常の不動産売却とは異なるため、専門的に行っている業者に相談するようにしましょう。
親子間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。一方当協会はこれまで多くの親子間売買を成功に導いてきました。
ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。当協会のリースバック専門スタッフがご対応させていただきます。
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任意売却取扱主任者/宅地建物取引士 不動産と金融に関する経験と知識を生かし日々、住宅ローン問題の解決に取り組んでおります。何より、相談者様の立場を理解して最善策を導き出すように心がけています。悩みをかかえながら生活を続けていくのは辛いことだと思います。ご不安から一刻も早く脱却できるように、迅速にご相談対応をさせていただきます。些細な相談でも構いません。ご不安の解決に向けて一緒に取り組んでいきましょう。
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