オーバーローンの家は売れない？任意売却で売却する方法を解説
- メール相談
- LINE相談
0120-963-281【LINE/電話相談】9:00～20:00 年中無休/メール24時間
【試験お問い合わせ】9:00～18:00 土日祝除-
0120-963-281【LINE/電話相談】9:00～20:00 年中無休/メール24時間
住宅ローンの支払いが困難になってきたため、家を売却して返済に充てようと思い、売却をしようと思っているが、なかなか売れない。このままでは、住宅ローンを払えず滞納してしまうかもしれない。
この場合、「オーバーローン」になっている可能性が考えられます。
オーバーローンとは、売却を行った場合、売却想定価格で残債を払えない場合のことを指します。
収入が減少し、住宅ローンが払えなくなり、家を売却することにより解決しようと思っていても、このように売却想定価格が残債よりも低ければ、住宅を売却しても、ローンを完全に返済できない可能性があります。
この場合、通常の売却手法では売却することができないため、他の手段での売却を検討する必要があり、また不動産ではなく、住宅ローン問題に対して専門で取り扱っている業者に頼む必要があります。
今回は、オーバーローンの状態に陥ってしまっている場合に、取りうる手段を解説していきます。
実際、新築を35年返済でフルローン(頭金なし)で購入した方が、25年以内に売却しようとした場合、9割はオーバーローンの状態（売れる金額よりもローン残高の方が高い状態）になってしまいます。
そのため、物件を購入する際は「いらなくなったら売ればよい」と考えている人が多いですが、実際には「売っても住宅ローンを返せない」という状態に陥る人が多いです。
また反対の意味の言葉として、アンダーローンという言葉があります。アンダーローンとは、物件の売却価格よりも住宅ローンの借入額が下回っている場合を指します。
例として、住宅の残りの返済金額が2,000万である場合、売却金額が3,000万であればアンダーローンの状態であり、一方売却金額が1,000万であればオーバーローンの状態となります。
住宅ローンの支払いがきつくなってきた際に、住宅の売却を検討するのであれば、まずは自分がオーバーローンになっていないか確かめることが必要です。
オーバーローンかどうかを確かめるには、残債と住宅の想定売却金額の2つを確認する必要があります。まずは残債を金融機関に確認しましょう。
残債を把握したら、次は住宅の売却金額を確かめましょう。住宅の価格を知るためには3つの方法があります。
どれも無料で行えるため、なるべく早く住宅の価格を調べ、把握しておきましょう。
当協会では迅速で適切な査定調査ができるよう、地元の不動産事情に精通したパートナー不動産会社が中心となって不動産価格の査定調査を行います。
オーバーローンの状態で家を売る場合、住宅ローンの差額分を自己資金で賄い住宅ローンを返済する必要があります。住宅を売却するためには、住宅ローンを全額返済し、債権者が設定する抵当権を抹消する必要があるためです。
住宅ローンの支払いがきつくなってくると、この返済のための不足分を自己資金で補えない場合もあります。
そして月々の支払いができなくなり、滞納を6ヶ月ほど続けていると、残債の一括返済を請求されます。
残債を一括で返済できない場合、自宅を競売にかけられ強制的に売却されます。競売にかけられ家を売却されると、強制的に家からでていかなければなりません。
この場合、家を売却することはできますが、販売価格が相場よりも安くなり、また強制的に家を追い出されるため、引っ越しなどの準備を行なうことができません。
競売を回避する手段の1つとして任意売却があります。任意売却はオーバーローンの状態でも家を売却することができる方法です。
任意売却では住宅を売却しても住宅ローンが残る場合に、債権者に抵当権の抹消を応諾してもらうことで住宅を売却することができます。
任意売却は誰でもできるわけではなく、債権者の了承が必要になるため、専門家の協力が必要となります。不動産の領域とは異なり難易度の高い分野になるため、任意売却を専門で行っている専門家に相談しましょう。
任意売却を行なう上で、注意すべき点が3つあります。
この3つに注意して任意売却を行わないと、そもそも任意売却ができず競売にかけられ、強制的に家を追い出されてしまうことになります。
特に「3.豊富な取引実績を持つ業者に相談をする」に関して、任意売却は通常の不動産手続きとは異なり、専門的な知識や、債権者毎の対応方法やルールが異なります。そのため、実績や経験が最も重要となる取引です。
相談する際は必ず任意売却を専門で行っている業者に相談するようにしましょう。
住宅ローンの支払いが厳しくなり、少しでも不安に感じた際は、どんな悩みでも良いのでまずはご相談ください。
当協会では、任意売却に関する住宅ローン滞納や企業の資金繰りなど専門知識のある当協会の相談員がご相談をお受付いたします。
ご相談者様の事情や状況に合わせ、協力弁護士や税理士などの専門家と共に、ご相談者さまのご希望を考慮しながら最善の解決方法を提案します。
ご相談者さまのローン滞納や残債務の状況を詳しくお聞きした上で、経験豊富な相談員、弁護士、税理士がご相談者さまの立場に立ってコンサルティングを行います。債務問題の解決に向けて、ご相談者さまに最適な売却方法やスケジュールを提案いたします。
また任意売却以外にも、債務整理、会社清算、事業再生、強引な取り立ての停止など、多岐にわたる対策を専門弁護士が対応いたしますので、まずはご相談者さまの状況とご希望をお聞かせください。
価格査定を誤ると販売が間に合わず競売になってしまったり、残債が必要以上に多く残ってしまったりするため、適切な価格査定は任意売却を成功させる上で重要です。
当協会では、地域の不動産に精通したパートナー不動産会社が迅速で適正な査定を行います。
全ての債権者が納得しない限り、任意売却の実現はできません。全ての債権者に同意して頂けるよう、売却価格の調整、競売の取下げ、残債の返済方法、引越費用控除の申請などの協議・調整を当協会の任意売却専門家が行います。
また弁護士相談は初回無料ですので安心してご依頼下さい。
お客様に最も有利な購入希望者をお探しします。ご相談者さまの状況に応じて、価格を最優先にする場合、時間を優先させる場合、または家族の状況を重視する場合など、最適な売却方法は異なります。ご相談者さまに合った方法で、確認を取りながら進めていきます。
ご相談者さまのご希望に沿った契約内容にするため、購入希望者との引越し日などの調整を行います。また、債権者から最終的な同意を得るため、細部の調整を行います。ご相談者さま、買主、債権者の合意が得られ次第、宅地建物取引主任者の資格を持つ専門家が契約の準備と締結を担当します。
引越しには保証人や多額の契約費用が必要なため、引越し先の確保が難航する場合も多くあります。
当協会では、ご希望の方に任意売却後に新居探しのサポートをさせていただきますのでご安心ください。
売買契約を締結し、お引越しが完了すると、いよいよ売買代金の清算と物件の引渡しです。決済日には、ご相談者様、買主、債権者、司法書士、相談担当者、買主の借入先金融機関が集まり、代金の清算と権利書などの書類の引渡しを行います。
売買代金の清算時に、引越し費用がご相談者様に支払われます。
任意売却は、一般的にご相談から決済に至るまで、約3～6ヵ月ほどかかります。 少しでも有利な条件で売却を進めるために、任意売却に関するお問合せはお早めにお願いいたします。
任意売却以外にオーバーローンの状態で競売回避するほかの選択肢としては親族間売買とリースバックの2つがあります。2つとも実現できる可能性は低いため、必ず住宅ローンの問題を専門で扱う業者に相談することが重要です。
それぞれ解説していきます。
親族間売買は、親族同士で住宅を売買する方法です。例えば、親子間で行われる場合は親子間売買、夫婦間で行われる場合は夫婦間売買などと呼ばれます。
親子間売買とは、例えば子供が社会人となり、経済的に自立したことで、親から子供に住宅を売却するケースなどを指します。このような取引は親子間で行われるため、引っ越しの必要がなく、同じ家に住み続けられるという利点があります。また、家庭内で完結するため、外部に事情が知られにくいというプライバシーのメリットもあります。
親族間売買では、市場価格と異なる価格設定が可能なため、税務上の配慮が必要です。市場価格と大きく異なる場合、贈与税が課される可能性があります。 そのため、親族間売買を検討する際には、専門家に相談することが重要です。
リースバックは、住宅を投資家に売却した後もその住宅に住み続けることができる仕組みです。所有権は一度失いますが、将来的に買い戻すことができる場合もあります。 リースバックを利用すれば、住み慣れた家にそのまま住み続けることが可能です。
ただし、ローンの支払いが家賃の支払いに変わるため、家賃を支払う義務が発生します。住宅を売却する際にローンが残っている場合、リースバックを利用するのは難しくなることがあります。また、投資家との間で後にトラブルが発生する可能性もあるため、リースバックを検討する際には専門家に相談することが重要です。
住宅ローンの支払いがきつくなり、住宅を売却しようとしオーバーローンであった場合、早めに対処をすることが重要になります。実際に住宅ローンを払えなくなり、滞納が続くと競売にかけられてしまうため、早めに任意売却などの対策を行なうことが重要です。
まずはご相談いただくことが解決の第一歩ですので、ぜひご連絡ください。専門的でわかりにくい内容も、相談員が丁寧にお伝えいたします。ご連絡先は、フリーダイヤルへお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
当協会が行った解決事例の一部をご紹介します。
相談内容： 神奈川県川崎市、15年ほど前にお父様がお亡くなりになり、そちらに関して相続手続きを放置していたそうです。父の死後（お母様はお父様より先に亡くなられ…詳細の解決事例
相談内容： 独身時代に購入した目黒区にあるワンルームマンションを、結婚をきっかけに賃貸してました。結婚して専業主婦になりご主人の収入のみの生活になりました。家…詳細の解決事例
相談内容： 豊島区のMさんは、独身の時にワンルームマンションを購入し、住んでおりました。ご結婚をし、そのワンルームマンションを収益物件として管理してました。御…詳細の解決事例
相談内容： 息子様からのご相談でした。お父様の心臓に病気が見つかり、入院しICU等に入っている期間も含め、住宅ローンの支払いができなくなり、退院した時には競売…詳細の解決事例
相談内容： 離婚を機に関東で再就職された相談者のNさん。再就職は無事に決まったものの、以前に比べて収入が減ってしまいました。養育費の支払いなどを最優先にさせて…詳細の解決事例
相談内容： 東京都世田谷区で製造業を営むKさん。リーマンショック以降、受注が激減し、経営が低迷。自宅を担保に借りた運転資金の返済が滞り、督促状や催告書が届くよ…詳細の解決事例
その他の解決事例
その他全任協のブログ
