住宅ローンが払えない場合の債務整理とは？
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住宅ローンの支払いが厳しくなった際、まずは住宅価格の確認と残債の確認を行う必要があります。
まずは自分が住んでいる家が、どれくらいの価格がつくものなのか把握する必要があります。
住宅の価格を知るためには3つの方法があります。
どれも無料で行えるため、なるべく早く住宅の価格を調べ、把握しておきましょう。
次に残りの住宅ローンの金額（残債）を調べ、住宅の販売価格よりも多いか確認しましょう。
仮に残債が住宅の販売価格よりも少ない、もしくは差額を自身の資金で穴埋めできる場合は、一般売却ができます。一般売却は通常の物件の売却方法です。
残債及びいくらくらいで売れそうか相場感を知る方法は以下の3つです。
・金融機関から発行される返済予定表を見る
住宅ローンをの契約をすると金融機関より発行されるのは「返済予定表」です。こちらでは返済にまつわるさまざまな金額を確認することができます。ローンの残高、借入内容、ボーナスで返済する予定の金額など。繰り上げ返済などの返済予定の変更を行った際も更新されるようになっているため、まずは金融機関に問い合わせを行い、確認することが重要です。
・金融機関から郵送される残高証明書を見る
毎年10月～11月中旬に郵送でローン残高を証明する書類が届いてはいませんでしょうか？これはあくまで直近の年末時点でのローン残高にはなりますが、ざっくりとした残債額を確認することができあます。
・金融機関のウェブサイトを見る
インターネットバンキングに加入している場合は、ウェブサイトで手軽に確認できる可能性があります。全ての金融機関でインターネットでの確認ができるわけではないのでまずはご自身が利用している金融機関を確認してみましょう。
この場合、一般売却を行うことができます。一般売却は通常の売却であり、制限などは特に有りません。不動産会社に仲介を依頼し、相談をしながら売却する時期などを自由に設定していきます。
この場合、足りない金額を自身で捻出する以外では家を売ることができません。何らかの特別な手段を行う必要があります。住宅ローンの残債が売却金額よりも多い状態をオーバーローンとよびます。この状態で住宅ローンの支払いが厳しくなると、滞納が続き、競売となり家を売り出され、強制的にでていかなければならなくなります。
住宅ローンの支払いが厳しくなり、滞納が続くと債務者がローンを分割で返済する権利を失い、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。
この様に担保となっている自宅を強制的に売却されることを競売といいます。
債務者がローンを分割で返済する権利を期限の権利といいますが、滞納を6回行うとこの期限の権利が喪失します。これは連続ではなく、累計での回数なため、滞納から一括請求までの期間は3ヶ月から6ヶ月と個人によりバラバラです。
そのため住宅ローンの支払が厳しくなった際は早めに対策を行うことが良いでしょう。
競売が始まると以下の流れで進んで行きます。
1. 競売の申立て
債権者が裁判所を通じて、その担保となっている不動産（自宅など）を強制的に売却する法的手続きの申立てをします。
2. 担保不動産競売開始決定の通知
裁判所から担保不動産競売開始決定という通知が届きます。
3. 執行官による現況調査
裁判所からの依頼で、強制的に執行官たちが自宅に入り写真撮影などを行います。債権者の拒否権はなく、債務者の協力がない場合は、裁判所の権限により、勝手に鍵を開けられます。また家族や、アパートの場合は他の入居者に聞き取り調査も行われます。
4. 競売の期間入札通知書
「競売の期間入札通知書」とは裁判所から送られてくる通知であり、競売になる物件の入札の開始から入札の終了までの期間と開札日を記載しています。
5. 入札開始、開札
入札では、地方裁判所が一定の「入札期間」を定め、その期間内に入札を受け付け、別に設定された開札期日に開札を行って最高価買受申出人を決定します。開札されると競売の取り下げ、任意売却はもうできなくなります。
6. 強制立ち退き
代金が納付されると所有者が変わるため、元の所有者である債務者はすぐにでも立ち退きに応じる義務があります。所有者が変わると元の所有者には所有権がないため、物件を不法侵入している状態となります。立ち退きに応じない場合、強制執行手続きが行われる場合があり、その場合執行官が実際に家に来て、家具の運び出しや居住者の追い出しをおこないます。
一般的に、住宅をローンを組んで購入した場合、ローンを支払い終わるまで担保とする権利である抵当権が設定されます。この抵当権は債権者へ借入金を全額返済した際に解除されます。そのため、売却金額が住宅ローンよりも低い場合は、不足分を自己資金の追加等で補う必要があります。
任意売却とはこの不足分を自己資金で補えない場合でも、抵当権を抹消してもらい物件の売却を承諾してもらう方法のことを指します。そのため売却後も住宅ローンの返済は残ってしまいます。
任意売却をする一番のメリットは競売を回避することです。競売になると強制的に家を売られ、追い出されます。この競売での流れを回避する手段の一つとしてあるのが任意売却なのです。
具体的には競売と比べた際に、以下の様なメリットが挙げられます。
競売と任意売却の違いについては以下の記事でも解説しておりますので、詳しくは以下をご確認ください。
すでに説明したように、任意売却は売却後に住宅ローンの残債がのこる売却方法です。売却後、債権者と折り合いがつけば、残債をリスケし支払い可能な条件で返済を続けることができる場合があります。
しかし残債が多く生活を圧迫し、支払うことが困難な場合は自己破産などの債務整理を行うこともできます。この場合、弁護士を通じて返済不可能の医師を裁判所に申し立てることで自己破産をできる場合があります。裁判所がこの申立に応じ、許可をすると税金以外の全ての負債が免責（帳消し）になります。
自己破産などの債務整理を行うと、負債は免責されますが、最低でも7〜１０年間は新たな借金（住宅ローン含む）が出来ない状態になります。
住宅ローンの支払いが厳しくなり将来が不安かもしれませんが、なるべく1人で抱えず早めにご相談ください。当協会は任意売却を専門で行ってきたプロの集団です。
競売、自己破産といった事態を防ぐためにも、はやめに動き対策をしていく必要があります。競売回避に向けて私たちが全力でサポートいたしますので、今すぐ フリーダイヤルへお電話下さい。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
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