親の住宅ローンが滞納し、このままだと競売にかけられるのではと不安をかかえていませんか。
実家を手放さずに支援する方法として、「親族間売買」という選択肢があります。
しかし、家族間の取引でも注意すべきポイントが多く、進め方を誤ると思わぬ税金やトラブルの原因になりかねません。
この記事では、親族間売買の仕組みや注意点についてわかりやすく解説します。
親族間売買を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
親族間売買とは？
親族間売買とは、親族同士が不動産を売買する取引方法です。
例えば、親と子の間で売買契約を交わす場合は「親子間売買」に該当します。
通常の不動産取引と同様に、売買契約の締結や登記の手続きが必要となります。
ここでは、親族間売買における対象となる親族の範囲や、どのような場面で利用されるのかについて見ていきましょう。
親族の範囲
親族間売買の対象となる親族の範囲は、法律で厳密に定められているわけではありません。
一般的には、民法725条で定義されている「親族の範囲」を参考にするケースが多いのです。
民法上の親族の範囲は、以下のように定められています。
| 親族の分類 |
具体例 |
| 6親等内の血族 |
ひいひいおじいさん、またいとこ |
| 配偶者 |
妻、夫 |
| 3親等内の姻族 |
伯父、伯母、甥、姪、配偶者の父母 |
※参照：厚生労働省「親族の範囲について」
もっとも、これはあくまで法律上の定義です。
実際に親族間売買を行う場合には、取引内容によっては税務署が「みなし贈与」と判断するケースもあるため、注意が必要です。
「みなし贈与」とは、たとえ当事者にそのつもりがなくても、取引の内容によっては実質的に贈与と判断されることを指します。
その場合、贈与税の課税対象となる可能性があります。
例えば、不動産の価格が極端に安いケースなどが該当例です。
どのような場合に親族間売買を行うのか？
親族間売買は、さまざまな事情に合わせて活用される方法であり、主に次のような目的で利用されます。
1.経済的に困っている親族を支援するため
親族が病気や収入減などが原因で、住宅ローンの返済が厳しくなることもあるでしょう。
このような場合に親族間で不動産を売買することで、住宅ローンの負担を軽減しながら住まいを守る方法として活用されます。
例えば、次のようなケースが挙げられます。
親の収入が減って住宅ローンの返済が難しくなり、子どもが家を買い取ってローンを代わりに支払う
親が病気で働けなくなり、資産に余裕のある子の配偶者が住宅ローンの支払いを引き受ける
子どもが住宅ローン返済に行き詰まり、親族が家を買い取って支援する
2.相続対策として子どもに財産を譲るため
相続発生前に不動産を売買の形で移転しておくことで、相続時の遺産分割でもめるリスクを減らすことが可能です。
売買によって所有者を事前に明確にしておくことで、スムーズな相続対策につながります。
3.共有している不動産の名義を引き継ぐため
相続などで不動産が複数人の名義になることがあります。
共有名義のままでは売却や管理の際に支障が出る可能性があり、揉め事の原因にもなりかねません。
そのため、他の相続人から持分を買い取って単独名義にまとめることで、将来的なトラブルを防げます。
なお、住宅ローンの返済が困難となり売却を検討する際、第三者に譲渡することに抵抗を感じる方も少なくありません。
親族間売買を利用すれば、売却後も住み慣れた家に住み続けられるというメリットがあります。
参照：不動産の親族間売買とは？メリットや流れ、注意点をプロが徹底解説
親族間売買の注意点
親族間売買は、親族同士の取引であるため、さまざまなメリットがあります。
しかし、その一方で慎重に対応すべきポイントも多く、注意が必要です。
適正な価格設定や契約手続き、税務上の取り扱いなどを誤ると、後々トラブルにつながる可能性があります。
ここでは、親族間売買を行う際に注意しておきたい主なポイントについて解説します。
適正な価格で売買する
親族に不動産を売却する場合でも、税務上の取り扱いには注意が必要です。
家族間の取引であるからといって、大幅に値引きしてしまうと贈与と判断されるおそれがあります。
たとえば、時価のおおむね8割を大きく下回る価格で売買が行われた場合、国税庁は贈与税の課税対象となる可能性があるとしています。
適正な売買価格を決める際の目安としては、以下のような指標が参考になります。
路線価
固定資産税評価額
ただし、これらの数値はあくまで参考程度のものです。
実際の価格設定にあたっては、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら決定するのが安全です。
売買契約書を作成する
親族間で不動産を売買する場合でも、契約内容を口頭で取り決めるのは避けるべきです。
書面として残していないと、後になって税務署から「実質的には贈与だったのではないか」と判断される可能性があります。
売買契約書を作成しておけば、取引の内容を客観的に証明できる書類となり、法的にも有効な証拠として機能します。
契約内容に不備がないか不安な場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に確認してもらうと安心です。
分割払いをする場合の利息に注意
親族間売買では、住宅ローンが残っていない場合や他の借入の担保設定がされていない場合であれば、一括で金額を納める必要がなく、売買代金を分割で受領することも可能となります。
税務上は利息の有無に注意しなければなりません。
無利息で分割払いを行うと、本来受け取るはずだった利息相当分が贈与とみなされる可能性があります。
その結果、贈与税の課税対象になる恐れがあります。
そのため、取引金額や返済期間に応じた適正な利息を設定しておくことが重要です。
また、契約書には利息に関する取り決めも明記し、後々の税務トラブルを未然に防ぐことが望ましいでしょう。
相続人の同意を得る
相続予定の不動産を親族の一人が買い取る場合には、他の相続人の理解と合意を得ることが重要です。
合意を得ないまま売却を進めてしまうと、後に相続人同士で争いが起こる可能性があります。
そのため、あらかじめ相続人全員と協議を行い、売却について理解と納得を得ることが望ましいでしょう。
さらに、同意の内容を文書として残しておけば、将来的なトラブルを防ぐうえでも安心です。
専門家や不動産会社に相談する
親族間売買を行うには、税務・登記・契約といった各分野における専門的な知識が求められます。
知識が不十分なまま手続きを進めてしまうと、思わぬ損失や手続き上の不備が発生するリスクがあります。
不動産会社や税理士、司法書士といった専門家に相談すれば、複雑な手続きも適切に進めることが可能です。
安全かつ円滑に取引を完了させるためにも、専門家の力を借りることが望ましいでしょう。
住宅ローンにお困りで親族間売買をお考えの方はまずはご相談ください。
親子間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。
一方当協会はこれまで多くの親子間売買を成功に導いてきました。
ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。
当協会のリースバック専門スタッフがご対応させていただきます。
相談の際は0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。
メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。
お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。
ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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