親族間売買とは、親子などの親族間で不動産を売買する方法です。
親から子どもに土地を譲る、住宅ローンの支払いが困難、相続税対策などで親族間売買が検討されます。
親族間売買を検討する方の中には、不動産会社を挟まずに自分で行えないか疑問に思っている方もいるでしょう。
親族間売買は自分でもできますが、いくつか注意点があり慎重な姿勢が必要です。
この記事では、親族間売買を自分で行う流れや注意点、専門家を活用するメリットなどを詳しく解説します。
親族間売買は自分でもできる？
結論を言えば、親族間売買は自分でもできます。
そもそも不動産売買契約は売ります・買いますの意思表示で成立し、必ずしも不動産会社を通す必要はありません。
売主・買主間で売買の合意があれば成立し、個人間であるからといって違法になるわけではありません。
とはいえ、親族間売買は不動産売買に関する知識や契約手続きなどの労力が必要になるので、自分でそれらを行う自信と知識・行動力があるかどうかになってくるでしょう。
ただし、買主が住宅ローンを利用して不動産を買いたいというなら話は別です。
住宅ローンを利用したい場合は、不動産会社が間に入るのが必須と考えてよいでしょう。
また、親族間売買はトラブルになるリスクも高いので、リスクに対する対策や責任を取れるのかも重要になってきます。
そのうえで親族間売買を行う場合は、流れや注意点を押さえておくことが重要です。
親族間売買を自分で行う場合の流れ
親族売買は、すべての手続きを不動産会社のサポートを受けずに売主・買主だけで進めます。
手続きに漏れがないようにするためにも売買全体の流れを押さえておくことが大切です。
以下は、親族間売買を自分で行う場合の基本的な流れです。
売買条件の合意
売買契約書の作成
所有権移転登記
1. 売買条件の合意
売主・買主が直接話し合い売買に関する条件を決めていきます。
最低限、決めておきたい条件は以下です。
売買価格
代金の支払い方法と期限
契約日
不動産の引き渡し日
引渡し条件
所有権移転日
契約不適合責任の有無
親族間売買では売買条件があいまいになりがちですが、条件を明確にしておかないと後々トラブルになりかねません。
とくに、価格は相場に対して極端に高い・安い価格をつけるとトラブルの元となるので注意が必要です。
仮に、親族間同士ではトラブルにならなくても税務上などでトラブルになる恐れもあるので、慎重に条件を話し合っていきましょう。
2. 売買契約書の作成
話し合いで決まった条件をもとに売買契約書を作成します。
売買契約は口頭でも成立しますが、後々言った・言わないで揉める恐れがあるので必ず書面で作成しましょう。
売買契約書の雛形はインターネット上に多くありますが、雛形の利用は慎重な姿勢が必要です。
売買契約書は、個々の売買条件に沿って適切に作成する必要があり、雛形とは異なる点も多々あります。
また、不動産売買に関する法律は適宜改正されており、雛形によっては最新の法律に対応していないケースもあるので注意しましょう。
売買契約書は自分でも作成できますが、不備や漏れはトラブルになる恐れがあります。
売買契約書の作成だけでも司法書士や行政書士に依頼することをおすすめします。
3. 所有権移転登記
売買契約後、代金の支払いと物権の引き渡しが行われたら、不動産の所有者を売主から買主に移転する所有権移転登記を行います。
所有権移転登記は必要書類を収集、作成し、法務局に提出すれば手続き可能です。
この際、登録免許税の支払いが必要になるので、あらかじめ税額を確認して用意しておきましょう。
しかしながら、個人が法務局との書類のやりとりを行うことは非常に煩雑であり、
書類が多岐にわたるため、通常は司法書士に依頼することが一般的です。
（※ちなみに、司法書士免許は弁護士に次ぐ法律上の難易度の高い資格となります。）
所有権移転登記の登録免許税の額は以下の通りです。
売買の場合：不動産の価額（原則固定資産税評価額）×2％
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産なら登録免許税は60万円かかります。
なお、所有権移転の費用は一般的に買主が負担しますが、話し合いによって決まります。
どちらが負担するかでも揉めやすいので、事前の話し合いの際にしっかり決めておきましょう。
所有権移転登記については、自分で手続きする以外にも司法書士に依頼する方法もあります。
手数料はかかりますが、登記の時間が取れない、ミスを防ぎたいといった場合は依頼を検討するとよいでしょう。
自分でできないケースとその理由
親族間売買は自分で行っても問題ありませんが、以下のケースについては自分で行わず不動産会社などの専門家への相談が必要です。
住宅ローンを利用する場合
税務上の注意が必要な場合
住宅ローンを利用する場合
買主が金融機関から融資を得て購入する場合は、審査の際に重要事項説明書の提出を必須とする金融機関が一般的です。
重要事項説明書は、宅地建物取引士の資格を持つ不動産仲介業者しか作成できないため、不動産会社への依頼が必要になってきます。
知識のない売主・買主だけで進めた親族間売買は金融機関にとってリスクのある取引です。
また、親族間売買はしばしば不当な住宅ローン借り換えや融資に利用されるケースもあります。
たとえば、市場価格と乖離した安値で売却するケースや実質的には贈与なのに売買契約として住宅ローンを組むケースなどがあるため、金融機関は親族間売買への融資に慎重になります。
そのため、価格の妥当性や売買取引である証明として、第三者である不動産会社や司法書士などの介在を求めるケースが一般的です。
ただし、不動産会社を通す場合でも、そもそも住宅ローンの利用条件で親族間売買での利用を対象外としている金融機関も珍しくありません。
住宅ローンを利用する場合は、検討する不動産会社の条件を事前に確認しておくようにしましょう。
税務上の注意が必要な場合
親族間売買での売買価格は売主と買主の合意で決められますが、市場価格よりも著しく低い価格での売買は贈与とみなされるリスクがあります。
たとえば、市場価格が5,000万円の不動産を500万円で親族間売買した場合、差額の4,500万円は贈与とみなされ贈与税の対象となるのです。
贈与とみなされる価格については明確な基準はなく、個々の状況によって判断されます。
贈与税の課税を不安に思う場合は、税理士などの専門家に相談した方がよいでしょう。
親族間売買の注意点
ここでは、親族間売買の注意点として以下の3つを解説します。
贈与税のリスク
家族間トラブルの原因に
登記や契約のミス
1. 贈与税のリスク
前述のとおり、市場価格と極端にかけ離れて安値で売買するとみなし贈与とされ、贈与税が課税されるリスクがあります。
贈与税は年間110万円の基礎控除を超えた部分に税率10～55％で課税されるため、贈与額によっては贈与額によっては税負担が高額になります。
税務署は不動産取引を登記簿の履歴などから把握しており、申告しないからバレないということはありません。
税務署に課税について疑問を持たれると指摘を受ける恐れがあるので注意しましょう。
贈与税が課税されないためには、相場に対して適切な価格設定が必要です。
仮に、安値で売却しみなし贈与に該当する場合でも、相続時精算課税制度などを活用すれば税負担を軽減できる可能性もあります。
贈与税が関係する場合は、価格の設定や特例の適用など考慮すべき点が多くなるので、専門家に相談するようにしましょう。
2. 家族間トラブルの原因に
不動産売買は高額なお金が動く取引です。
どんなに仲の良い親族であってもお金が絡むとトラブルになる恐れは十分あります。
とくに、価格が後から安すぎる・高すぎるとなると不満が出て揉めるケースは少なくありません。
また、支払い期日などを曖昧にして支払いが約束通り行われないことからトラブルになるケースもあります。
家族間トラブルを避けるためにも、家族間でも売買条件を明確にし書面で取り決めることが大切です。
3. 登記や契約のミス
不動産登記や売買契約は不動産や法律などさまざまな知識が必要です。
登記や契約にミスがあると、契約内容を巡ってトラブルになる、登記に不備があり将来の相続や売却時に問題となるといった恐れもあるでしょう。
不動産登記や契約書の作成だけでも司法書士に依頼するほうが、安心して取引を進めやすくなります。
親族間売買で専門家を活用するメリット
親族間売買は自分でもできますが、不動産会社や司法書士などの専門家を挟むことをおすすめします。
専門家を活用するメリットは以下の通りです。
登記や税務の正確な処理が可能
第三者が入ることで公正性が担保される
金融機関の信頼性がアップし住宅ローンの利用がしやすくなる
契約書のミスや不備を防げる
売買にかかる手間の軽減ができる
不動産の売買は、不動産や法律・税金などさまざまな知識が必要となり、不備があれば大きなトラブルにもなりかねません。
専門家の助けを得ることで、ミスをなくしトラブルのないスムーズな不動産売買ができるでしょう。
ただし、不動産会社などの専門家に依頼すれば手数料などが発生します。
たとえば、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料として「売買価格×3％＋6万円＋消費税（売買価格400万円以上のケース）」がかかります。
とはいえ、手数料を支払うデメリットよりも安全な取引ができるほうがメリットが大きいものです。
弊会では、住宅ローンの提携先を確保しており、親族間売買であっても金融機関の審査が通りやすい体制を整えています。
親族間売買に精通した相談員による無料相談もできるので、親族間売買を検討している方はぜひご相談ください。
当協会の親族間売買（親族間売買の相談先は「実績のある不動産会社」がおすすめ！）
親族間売買は、家族の資産を守りながら問題を解決する有効な手段ですが、適切な専門家のサポートなしでは失敗するリスクが高まります。
とくに住宅ローンの滞納問題を抱えている場合や、将来の相続トラブルを避けたい場合には、親族間売買の実績豊富な専門家に相談するのがおすすめです。
適正な価格設定、明確な契約書の作成、税金面の影響の考慮など、親族間売買特有の注意点を理解することで、将来のトラブルを避けスムーズな取引を実現できます。
ただし、親族間売買は慣れていない不動産会社が行うと成功の確率が大きく下がります。
一方当協会はこれまで多くの親族間売買を成功に導いてきました。
ご自宅だけで親子間売買を進めると失敗し、断られた履歴が個人情報として半年間残りその後も断られる可能性が増えるため、そうなる前に一度ご相談ください。
当協会の専門スタッフがご対応させていただきます。フリーダイヤル0120-963-281（クロウサルニンバイ）へご連絡ください。メール・LINEによるご相談は24時間受け付けています。お電話が難しい場合は無料相談フォーム、または公式LINEアカウントにてお気軽にお悩みをご相談下さい。ご相談内容は秘密厳守いたします。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
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