＜ご相談内容＞

東京都目黒区のワンルームマンション1室を投資目的で購入されたご相談者Oさん。新入社員で入社した会社で8年間勤務し、年収も順調に伸びていましたが、貯金がさほど無く結婚資金と考えてのキャッシュフロー目的購入でした。購入後1年ほどは収支計画も順調に推移していたため、1年後に立て続けにもう2室、同じマンション内の物件を購入しました。1室目での実績があるため、複数物件の追加購入に不安は無かったそうです。

しかし、3室目を購入して間もなく、より駅に近い便利な場所で100室を超える新築ワンルームマンションの分譲計画が発表され、新しいマンションが竣工する頃には、その影響で3室のうち2室が空室になってしまいました。空室期間が半年あり、家賃をそれぞれ1万円以上下げてやっと入居者が見つかりました。さらに、当初5年間は安かった修繕積立金が値上がりし、当初の収支計画は大きくずれてしまいました。

Oさんが同じ職場の同僚と結婚をすることになった時には、ワンルームマンションの経営を始めて8年、毎年のキャッシュフロー収支は40万円を超える赤字になっていました。結婚を機に債務超過となってしまっているワンルームマンション3室を売却したいと、協会にご相談いただきました。

＜ご提案・解決方法＞

Oさんのワンルームマンションは目黒区中目黒と好立地にあったため購入者を見つけることは難しくありませんでしたが、全てフルローンで購入しており元金が多く残りました。

1室あたりの相場価格1,800万円に対して、残債が2,100万円弱という状態。3室合計すると、想定される赤字額は900万円にもなっていました。

Oさんは会社員として得る収入の一部を返済に充てることができていたため、時間をかけてでもなるべく高い価格で売却されることをご提案させていただきました。その結果、およそ1年の販売期間を取ったことで、Oさんが持ち出した金額は350万円に抑えることができました。

＜任意売却後の生活＞

ワンルームマンション3室の売却に貯金をほとんど使い果たしてしまったOさんですが、子供ができるまでは共働きの奥様の収入を全額貯金することにしたそうです。

＜ご相談内容＞

大阪府大阪市鶴見区にお住いのご相談者Oさんは、42歳の時に自宅マンションを購入。定年後も住宅ローンを払うことがないよう、頭金は2割入れ、20年ローンでの返済を組みました。

しかし自宅購入から4年後に勤務先の会社が倒産し、幸い仕事はすぐ見つかったものの、給料は以前の7割程度まで減りました。毎月のローン返済が苦しくなり、銀行に相談してローンの返済条件見直しができたそうです。毎月の返済は楽になったものの、定年後も住宅ローンが残ってしまいました。

＜ご提案・解決方法＞

相談時には、住宅ローン滞納3ヶ月の他、管理費と修繕積立金も約60万円滞納していました。Oさんのご希望は同居しているご長男への売却でした。

しかし、ご長男はまだ大学4年生で住宅ローンを組むのは難しい状況だったため、投資家への任意売却とリースバックをご提案。投資家とは3年後にご長男が買い戻す特約を付けた売買契約を結ぶことができました。

＜任意売却後の生活＞

現在もご自宅にお住まいのOさん。家賃はご長男がバイトをして支払っています。また、ご長男は正社員として大手メーカーに就職することが決まっているそうです。