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第9回指定講習 受講者様からのご質問と回答

先般は任意売却取扱主任者資格の指定講習へご参加いただきまして誠にありがとうございました。
受講者様から寄せられましたご質問への回答を以下にまとめさせていただきす。

なお、内容が類似したご質問等につきましてはある程度まとめさせていただきました。
また、講義内容に関連しないご質問等につきましては、回答を控えさせていただきましたので、予めご了承下さい。

任意売却の流れについて

破産手続きと任意売却は同時進行となる場合があるのでしょうか。また、そういった場合の債務者のスケジュールについてはどちらを優先させるとスムーズなのでしょうか。
不動産を所有したまま破産手続きを開始し、破産管財人によって任意売却を行う場合に同時進行の可能性がありますが、換価処分が先行しますので任意売却が優先となります。
また、考え方として任意売却は住宅ローンの債務を圧縮するものです。対して自己破産は、原則として全ての借金をなくすことができる方法となりますので債務者のスケジュールは任意売却を優先させるべきと考えます。
公債権者による差押えが入っている場合の任意売却の進め方がよく理解できませんでした。
そのような場合の対処法や進めるうえでの注意点などをご教示いただきたいです。
公債権者の中にはハンコ代で応諾せずに全額納付以外認めないケースも増えていますので、劣後債権者同様に事前の確認が必要となります。任意売却を成功させるために、買主様の協力などを得て配分額+不足金充当をする必要がある場合などもありますが、配分控除が認められる場合には、事前協議→売買契約前の配分確認→決済前の配分確定(手続き内容)の確認などをしっかり行う必要があります。
対象物件の謄本や重調の取得費用なども売却代金から控除してもらえるのでしょうか。
もし上記の費用を控除してもらえない場合、実務上の取り扱いを知りたい。
また、任意売却に取り組んだにも関わらず、競売となった場合、業者側で支出した経費(調査費用等)を補填する救済制度などはありますか。
謄本・重調の取得費用は控除金として認めてもらえません。
通常の不動産業務と同様、経費扱いとなるのが一般的です。
また、任意売却での仲介手数料も成功報酬となりますので、競売となってしまった場合に業者側で支出した経費を補填するような救済制度はございません。
ハンコ代の支払いについての質問です。通常決済取引の時に行われる仲介手数料や固定資産税の清算などと同じような流れで、ハンコ代の支払いをすれば良いのでしょうか?(テキスト46P)
債権者への確認は必要ですが、売主様名義で指定口座への振込みが一般的となります。ネット送金などで配分毎に振込みを分けて手続きできれば問題ありませんが、それが難しい場合は、売主様口座への着金後に払い出しを行い、売主様名義で各債権者へ振込処理をするのが一般的となります。
裁判所から配当要求終期の公告が出た後、どの程度の期間まで任意売却に着手することが可能でしょうか。
配当要求終期が公告された後、任意売却に着手できる期間は平均して3ヶ月~6ヶ月が目安となります。
任意売却自体、開札前日までの競売取下げは可能ではありますが、開札1ヶ月前ぐらいまでにスケジュールが確定していないと、任意売却は難しいので随時債権者へのスケジュール確認をしてください。
債権者へ任意売却を申し出る際に、実務上、どのようなやりとりになるかを具体的に教えて欲しい。
住宅金融支援機構やメガバンクの場合は、指定の任意売却申出書が用意されていますので、媒介契約書などと一緒に郵送やFAXにて申し入れをするのが一般的です。その他の債権者に関しては、債務者より任意売却の依頼状況を債権者へ連絡していただき、任意売却を依頼した事業者の事業者名・担当者名・連絡先をお伝えいただいた後に、担当者から債権者へ連絡するという流れが、最もスムーズかと思います。
任意売却後も借金がなくなる訳ではないとのことですが、それは後順位債権者に対しても同様でしょうか。
後順位債権者に対しても同様となります。通常、債権自体がなくなるということはありません。
金融機関・保証会社・サービサーの3者の流れ(債権の流れ)が把握しにくいのですが、下記3点のどれに該当致しますでしょうか?

①金融機関に対して保証会社が代位弁済する⇒任意売却⇒ポンカス債権をサービサーが買取る
②       〃           ⇒サービサーが保証会社から債権を買取る⇒任意売却⇒ポンカス債権
③保証会社とサービサーは同じ

代位弁済後の任意売却は、保証会社またはサービサー(債権回収会社)とのやり取りとなり、(1)金融機関に対して保証会社が代位弁済する→(2)保証会社または債権を譲り受けた(もしくは買い取った)サービサーが窓口となり任意売却の交渉が可能となる→(3)任意売却→(4)残債が無担保債権となり、以後ポンカス債権となるといった流れとなります。

保証会社は「期限の利益喪失後、金融機関の保証人として代位弁済することにより求償権を持った債権者」で、サービサーは金融機関より債権譲渡された場合に債権者の地位となります。

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具体的な実務について

任意売却で所有者が刑務所に収監されている場合、署名押印の実印は押印してもらえるのでしょうか。また、家族がいない場合、印鑑証明は取得できるのでしょうか。
司法書士が本人確認等で面会に行った場合でも、書類への署名押印などは郵送での往復となる場合が多いです。また、家族がいない場合で印鑑証明が用意できない場合は刑務所長などの証明をもって印鑑証明に代えることができます。
競売を申し立てられてしまった不動産所有者は自暴自棄になっているケースが多いかと思いますが、そのような方とうまくコンタクトを取り、任意売却に前向きになってもらうにはどのような対応を心がければよいでしょか。
過度にネガティブな相談者の対応をしてしまうと、担当者のメンタルにも影響がでてくる場合がありますので、相談者の精神状態に引っ張られないように毅然とした対応で安心感を与えることが大切です。「同じような境遇の方が沢山いらっしゃいます。一緒に頑張りましょう。」など温かい言葉をかけることが大切です。
まだ差押さえがされていない税金の滞納があった場合、任意売却はどのように進めれば良いでしょうか。差押えや抵当権などの売却にあたって障害となる権利の設定がされている場合は、売却代金の配当の対象になるかと思いますが、自己破産しても無くならない「差押さえ前の税金」についてはどのような扱いをするのが適切でしょうか。
役所に出向き、滞納分の税金を支払う意思がある旨と誠意を示しましょう。全額納付が難しい場合は分納でのお支払いをしっかりと行う事が重要です。
また、役所内では情報共有が行われているため、評価証明書などを取得したことにより、予告なく税金の差押登記が入ってしまう事もありますので、常時最新の謄本内容の確認をするなど注意が必要です。
任意売却の取引において、売買契約書の印紙代は債権者から費用控除が受けられるのでしょうか。
任意売却で売買契約書に貼付する印紙代は控除費用に含まれませんので、原本を1通作成し、売主と買主の折半もしくは買主負担となるのが一般的です。
任意売却の取引において、売買契約書1通での取引方法(債務者はコピー)は、債権者から承諾を得られるのでしょうか。
所有権移転時の売買契約書原本の確認ができれば問題はありません。
とある任意売却の案件で、残債務の請求が離婚した元妻へ届いてしまい、クレームになったことがあります(元旦那からは元妻が保証人であることまでは聞き出せていませんでした)。
任意売却を行う場合、連帯保証人の確認及びその保証人に任意売却をするという通知は仲介業者がするべきでしょうか。
離婚などで疎遠になってしまっている場合は、仲介会社からの連絡が必要な場合もあるかとは思いますが、基本的には所有者様のご協力を得るべきだと考えます。任意売却後の残債は連帯保証人にも影響を及ぼす可能性がありますので、連帯保証人とのご面談も必要になってきます。
瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)での契約についての質問です。売主が法人だった場合、消費者契約法により瑕疵担保の免責自体が無効になりますが、その場合は瑕疵担保についてはどのような取り決めの上で進めるのでしょうか。
個人の方が売主の場合、オーバーローン状態での任意売却後、手元に資金が残らないため契約不適合責任免責になる事が原則とはなっておりますが、売主が法人の場合、任意売却対象不動産のみの整理(任意売却)となるケース自体が極めて少ないと考えられます。よって、宅建業者以外の法人が売主の場合、判例によって意見が分かれるところもありますが契約不適合責任免責は無効となり、短い期間設定でも民法上の瑕疵発見から1年間の適用になると思います。
任意売却の売主が外国人だった場合、「売主が帰国してしまった」といった状況でも委任によって任意売却は可能でしょうか。
委任による任意売却自体は可能と思われますが、一切音信不通での取引は難しいかと思われます。売主様が外国籍の場合は、売却時の必要書類なども変わってきますので注意が必要です。
配分案のハンコ代について、住宅金融支援機構の基準(第2順位債権者が上限30万円、など)以外に、決まったルールなどは無いのでしょうか。
住宅金融支援機構のハンコ代が基準(目安)とはなりますが、明確なルールは決まっていないため、債権者によっては多額のハンコ代を提示される場合もあります。特に第2順位以後の債権者とは、事前の交渉や情報交換を密にし、配分案提示の際の交渉がスムーズに進むよう、早めの対応を心掛けることが重要となります。ただ、機構以外の債権者の場合でも、機構の基準を準用するケースも多くあります。
一般的に、地銀などの金融機関は、住宅金融支援機構のハンコ代の基準額で抹消に応じてくれるものなのでしょうか。
抹消に応じてくれる可能性は高いですが、基本的にはその都度確認して交渉することになります。
配分案を作成する場合、債権者の元へ出向いて調整するのでしょうか。
その場合、債務者も同席させる必要はあるのでしょうか。
また、違うのであれば、配分案を作成する際の具体的な流れをご教示いただければと存じます。
配分案は、控除予定配分額と後順位債権者へのハンコ代などのエビデンスを準備して、利害関係者各々との確認となります。債権者から直接の依頼が無いかぎり、こちらから出向くまたは債務者を同席させる必要はありません。
「任意売却の場合、決済当日になって債権者が抵当権抹消に応じてくれない場合に備えて、(特に個人の債権者などには)前日までにお金を渡して抹消書類を取得したほうが良い」とのことでしたが、この場合のお金(ハンコ代)は手付金からお支払いするのが一般的なのでしょうか?
任意売却では、手付金を仲介会社が預り金として決済日までお預かりする場合がほとんどですので、事前に抹消書類の取得や金銭のやり取りがある場合は、手付金(預り金)からお支払いするのが一般的となります。ただし、仲介業者が負担する場合もあります。
任意売却において、仲介業者が売主の代理人として契約等の手続きを行うことは可能でしょうか。
代理人としての正当な理由がない限り一般的には難しいと思われます。
代理人で契約を締結する場合は、本人確認のための公的書類はもちろんのこと、債権者および利害関係者の承諾がなければ難しいと思います。
過去に任意売却の案件を取り扱った際は、債権者に任意売却を認めてもらえなかったことがあります。
任意売却を認めてもらうための交渉などで効果的なトーク例などがあればご教示いただきたいです。
債権者によっては、競売以外受け付けない場合もあります。
また、任意売却取引の経験が少なく、前向きではない債権者も少なくありません。
競売と比較して①配分額が多いこと②短期間での売却が可能であること③予納金などの事前出費がないことなど、債権者側のメリットをしっかりとお伝えすることが重要です。

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債務・残債務について

国税とは違い、地方税はやむを得ない事情がある場合、減免を受けられる可能性のあるとのことですが、「やむを得ない事情」とはどのような理由がありますか?
地方自治体によって細則が定められています。一例として、災害(震災・風水害等)の被災や病気・負傷などが挙げられます。詳細は各自治体にお問い合わせ下さい。
税金を滞納している場合でも、その税金債務が抵当権に劣後する場合は、一般的な劣後債権と同様にハンコ代で解決すると考えて良いのでしょうか?(テキスト27P)
任意売却は利害関係者全員の合意があってはじめて成立する取引となるため、税金滞納による差押登記がされている場合、ハンコ代で応じてもらえず完済のみの応諾となる場合も多くなっています。差押登記がされている場合はしっかりと事前確認をする事が重要です。
役所との交渉の仕方などがありましたらアドバイスいただきたい。
税金滞納に関する交渉については、自治体等によって、一部納付でご納得いただける場合や、全額納付でないと応じてもらえない場合など、対応がかなり変わるため、進め方には柔軟性が求められます。
ただ、どのような場合においても、滞納者の事情を先方に理解していただけるよう担当者として最善を尽くすことが必要です。

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テキストの解説について

ホワイトボードでの説明では、債務者Aさんと近しい不動産業者が媒介契約を締結していても、破産管財人(C弁護士)が決まると、C弁護士の指定する不動産業者と交代しなければならないといった説明がありましたが、テキスト17P下では「破産管財人が売主となり一般媒介契約を締結するのが一般的です」とあります。C弁護士の指定する不動産業者が一般媒介契約であるなら、「交代する」ではなく「同じ一般媒介契約として競う」となるのではないでしょうか?(テキスト78P)
破産管財人が売主として、財産換価を目的とした手段を任意売却で進めるわけですから、主導権は破産管財人となります。
破産管財人も任意売却を選択するにあたって、自身と繋がりのある不動産業者などは多数いらっしゃいますので、弁護士を経由または直接の話し合いでの交渉で売却協力をさせてもらえるかの協議が必要となります。ただし、破産手続き前に媒介契約を締結していたとしても、これまでの経験上、債務者が選任した仲介業者は外されてしまうケースが多いです。
任意売却の際に契約書に入れる必要のある文章のサンプルがみたい
公式テキスト(第5版)の50ページに記載がございますので、ご参照下さい。
ホワイトボ―ドでの解説の「返済後7年間はブラックリストとなるので即自己破産した方が良い」の詳細が、個人再生法「分割返済後に債務を免除(テキスト145P)」と考えて良いのでしょうか?
一定の債務が免責になるという点では同じですが、①自己破産の債務免責と②個人再生法による債務の免除は異なるものとなります。
個人再生の場合、返済計画を立て、債権者から了承を得た上で、債務全体を圧縮することになります。
免責許可決定によりすべての債務(一部除く)が免責される自己破産による免責とは性質が異なります。

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任意売却の集客について

集客方法で一番多くとられているのは何でしょうか。
また、任意売却を求めている方へどのようにアプローチしていくのでしょうか。
やはり弁護士・金融機関(保証会社)からの紹介やSNSを利用したものでしょうか。
弊会での一番多い集客方法は、「無料メール相談」と「電話でのご相談」となります。また、それ以外に有効な集客方法として「DM」などが挙げられるかと思います。
一方で手軽に利用できるメッセンジャーアプリ『LINE』などを利用したご相談も増えておりますので、可能な限りご相談者様が問い合わせしやすい方法を検討されるのがよろしいかと思います。
弁護士や金融機関(保証会社)からの紹介については、まずは信頼関係の構築から始める必要があります。
金融機関(保証会社)からの紹介はどの程度の数あるものなのでしょうか。
上述のとおり、金融機関(保証会社)様からのご紹介の頻度や内容については、先方との信頼関係に依拠する傾向がございます。まずは1件実績をつくり、地道に信頼関係を構築されることをお勧めいたします。
実際に反響を得るためにはどのような集客活動を行うことが好ましいでしょうか。
最も効果的な集客方法は「WEB(自社サイト)」や「SNS」を利用した集客方法です。また、ターゲット(債権者、マンションなど)を絞った「DM」などの活用も効果的かと思います。
破産管財人に営業するとしたら、どのようにアプローチすればよいでしょうか。
破産管財人(弁護士)への営業で最も効果的な方法として、お付き合いのある弁護士からの紹介などが考えられます。他にも、継続的なDMやFAXなどでのアプローチも考えられますが、地道な信頼関係の構築が最優先と考えます。
保証会社等と関係性を深めたいのですが、地理的に距離があり、定期的に訪問することができません。このような場合、関係性を深めるための代替案などがあれば教えてほしいです。
取引先や顧問税理士、顧問弁護士などからのご紹介のほか、電話などでの継続的なアプローチをすることなどが考えられます。また、今後法人として収益物件を保有していくなどのお話をきっかけに連携を図っていくことも手段の一つと思われます。

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任意売却・その他の制度について

講師より「任意売却の件数が増加している」との説明があり、弁護士の講師からは「競売件数が少なくなってきている」との解説がありました。
これは任意売却がスタンダードになりつつあるということなのでしょうか。
減少した競売件数の全てが任意売却に移行している訳では無いかと思いますが、年々任意売却の認知・普及は進んでいると考えております。
ヒアリングシートなど実務で使える資料の雛形が欲しい
弊会ではヒアリングシートや任意売却に関するパンフレットなどの資料をご提供する「認定加盟店制度」をご用意しております。
ご興味がございましたら事務局まで資料をご請求いただければと存じます。
相談数が増加しているとのことですが、御協会が日頃より相談を受け付けるなかで、任意売却によって競売を防げた、という割合はどの程度なのでしょうか。
ご相談いただき、実際に任意売却による解決をご希望されたケースに限りますと、およそ7~8割程度になります。

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