リースバック契約のデメリットとリスク
「自宅を売却して現金化しても、そのまま家賃を払って住み続けられる」。
広告で目にするリースバックのキャッチコピーは、資金繰りに悩むシニア世代にとって非常に魅力的に映ります。しかし、その「便利さ」の裏側には、あなたの老後資金を大きく目減りさせかねない構造的なデメリットが潜んでいます。
仕組みを正しく理解せずに契約してしまうと、最終的に「家も資産も失い、借家からも追い出される」という最悪の事態になりかねません。なぜ多くの専門家が「安易なリースバックはやめた方が良い」と警鐘を鳴らすのか、その理由を包み隠さず解説します。
売却価格が市場相場の6〜8割に下がる
リースバックにおける最大の金銭的デメリットは、売却価格が極端に安くなることです。
通常の不動産売却であれば、市場相場（適正価格）で売れますが、リースバックの場合、買い手となる不動産会社や投資家は「賃貸運営のリスク」や「将来の転売益」を考慮して価格を決定します。
そのため、買取価格は市場相場の6割〜8割程度まで下がることが一般的です。
例えば、普通に売れば3,000万円の価値があるご自宅が、リースバック契約だと2,000万円前後でしか売れない可能性があります。住み続ける権利を得る対価として、1,000万円もの資産をドブに捨てることに等しい損失が出ることを、まずは数字として認識する必要があります。
周辺相場よりも家賃が高めに設定される場合が多い
①
ローンの残債がオーバーローンであることが前提
周辺相場よりも高い取引をする
高い取引をするから金利がおおきくなる
②
残っている場合（住宅ローンが）そもそも35年420回で分割するもの
⇒利回り2.7%で融資を受けているようなもの
今のローンの 買ったときの金額の4分の1
住宅ローンの方が利回り2.7%くらいで設定されている
「安く売っても、家賃が安ければいい」と思われるかもしれませんが、現実は逆です。
リースバックの毎月の家賃（リース料）は、近隣の賃貸相場ではなく、投資家の「期待利回り」によって算出されます。一般的に、売却価格に対して年率8%〜12%程度の家賃が設定されます。
例えば2,000万円で売却した場合、利回り8%で計算すると、年間家賃は160万円。つまり月額約13.3万円です。
- 例えば、賃料10万円の設定を希望する場合は売却価格が1000万円〜1200万円
- 賃料8万円の設定を希望する場合は売却価格が800万円〜960万円
- 賃料12万円の設定の場合は1200万円〜1400万円
もし周辺の似たような賃貸物件が月10万円だとしても、あなたは13万円を払い続けなければなりません。年金生活の中で割高な固定費を払い続けることは、ボディブローのように家計を圧迫し、最終的に家賃滞納による「老後破綻」を招く大きなリスクとなります。
「買い戻し」は現実的に困難な価格になる
営業担当者から「将来、資金ができれば買い戻すことも可能ですよ」と説明されることがあります。しかし、これを鵜呑みにしてはいけません。
買い戻し価格は「売却した価格」と同額ではなく、諸経費や利益を上乗せした売却価格の1.1倍〜1.3倍に設定されるのが一般的です。
2,000万円で売った家を買い戻すには、2,200万〜2,600万円の資金が必要です。「安く売って高く買い戻す」という経済合理性のない取引であり、実際に買い戻しに成功するケースは極めて稀です。「とりあえずリースバックにして、後で取り戻せばいい」という考えは捨てた方が賢明です。
定期借家契約で「ずっと住める」保証がない
「死ぬまで今の家に住み続けたい」という願いが、リースバックでは叶わない可能性があります。
多くのリースバック契約では、一般的な「普通借家契約（更新ができる契約）」ではなく、「定期借家契約（期間満了で契約が終了する契約）」が採用されています。契約期間は2年や3年が一般的です。
期間満了時に貸主（オーナー）が「再契約はしない」と言えば、あなたは問答無用で退去しなければなりません。70代、80代になってから突然、「契約終了ですので出て行ってください」と宣告され、住む場所を失うリスクがあるのです。
所有者ではないのに修繕費負担がある場合も
賃貸住宅であれば、給湯器の故障や屋根の雨漏りなどの修繕費用は、貸主（オーナー）が負担するのが原則です。
しかし、リースバック契約では特約により「修繕義務は借主（元の所有者）が負う」とされているケースが非常に多いです。
所有権は手放しているため資産ではないにもかかわらず、高額な家賃を払い、さらに数十万円〜百万円単位の修繕費まで自己負担しなければならない。これは「賃貸」と「持ち家」の悪いとこ取りのような、二重の負担を強いる契約と言えます。
後悔する前に知っておくべき、リースバックの失敗パターン
仕組み上のリスクを理解したところで、実際にリースバックを利用した人がどのようなトラブルに直面しているのか、具体的な失敗事例を見ていきましょう。これらは決して他人事ではありません。
家賃の値上げや更新拒絶で住めなくなる
契約当初は良好な関係でも、数年後に物件が転売されることでトラブルになるケースです。
リースバック会社（投資家）が、物件を第三者に売却してしまうことがあります。すると、新しいオーナーから「利回りが低いから家賃を上げてほしい」「自分が住む、あるいは建て替えるから出て行ってほしい」と要求されることがあります。
契約書に「第三者への対抗要件（オーナーが変わっても住み続けられる権利）」や「再契約の条件」が明確に記載されていない場合、法的に対抗することが難しく、泣く泣く条件をのむか、退去せざるを得なくなります。「今の担当者がいい人だから」という口約束は、不動産取引では何の意味も持ちません。
相続トラブルで子供と揉める
「子供には迷惑をかけたくない」と考え、お子様に相談せずに独断でリースバック契約を結んでしまうケースも要注意です。
いざ相続が発生した（ご本人が亡くなった）際、子供たちは「実家を相続して住もう」「売却して遺産分けしよう」と考えていたのに、蓋を開けてみれば実家は他人の持ち物になっており、手元にはほとんど現金が残っていない、という事態が起こります。
さらに、家財道具の処分や、残った賃貸借契約の解除手続きなど、負の遺産や手間だけが子供に残されることもあります。家族間の断絶を招かないためにも、独断での契約は避けるべきです。
リースバックの利用が向いている人と不向きな人とは
ここまでリスクばかりをお伝えしましたが、リースバックという仕組み自体が「悪」なわけではありません。特定の状況下においては、非常に有効な解決策となる場合もあります。重要なのは、あなたの状況に合っているかどうかを見極めることです。
【向いている人】短期間で住み替え予定・現金化を急ぐ
リースバックが真価を発揮するのは、「住む期間が決まっている」場合です。
「老人ホームの空き待ちをしていて、あと1〜2年だけ今の家に住みたい」
「子供の家への同居が決まっているが、引っ越しまで半年かかる」
このように短期間であれば、仮住まいへの引越し費用や手間を省けるメリットが、金銭的なロスを上回る可能性があります。
また、相続人がおらず資産を残す必要がない方や、事業資金や借金返済のために「1ヶ月以内に現金が必要」といった緊急性が高い場合にも、素早い現金化手段として有効です。
【不向きな人】長く住みたい・資金に余裕がある
一方で、「可能な限り長く、死ぬまで今の家に住み続けたい」と考えている方には、リースバックは圧倒的に不向きです。前述の通り、定期借家契約による退去リスクや、家賃負担による長生きリスク（資金枯渇）があるからです。
また、まだ手元の預貯金で当面の生活が賄える場合や、住宅ローン完済済みで資産価値のある家をお持ちの場合は、わざわざ資産価値を6〜8割に下げてまでリースバックを利用する必要はありません。焦って契約せず、他の手段を検討すべきです。
リースバック以外の選択肢は？リバースモーゲージや一般売却との比較
「現金が必要だが、家もなんとかならないか」。その悩みを解決する方法はリースバックだけではありません。あなたの目的（資金確保＋住居の安定）を叶えるための、より安全で合理的な選択肢と比較してみましょう。
リバースモーゲージとの違いと使い分け
65歳以上のシニア世代であれば、まずは「リバースモーゲージ」の利用を検討すべきです。
これは自宅を売るのではなく、「自宅を担保にして銀行からお金を借りる」仕組みです。
- 所有権： そのまま維持できる（自分の家のまま）。
- 返済： 生存中は「利息のみ」の支払いでOK（元金は死亡時に自宅を売却して返済）。
- 居住権： 自分の家なので、追い出される心配がない。
リースバックのように毎月高額な家賃を払う必要がなく、月々の出費を数千円〜数万円程度の利息払いに抑えられるため、年金生活でも家計が破綻しにくいのが最大の特徴です。
ただし、リバースモーゲージは「土地の評価額」を重視するため、マンションや地方の戸建てなど、評価が出にくい物件では利用できない場合があります。
一般売却後に安い賃貸へ住み替える（ダウンサイジング）
感情的な面を除き、経済合理性だけで考えるなら、最も損をしないのは「普通に売却して引っ越す（ダウンサイジング）」ことです。
市場価格（100%の価値）で自宅を売却し、そのまとまった現金を持って、身の丈に合った家賃の賃貸住宅や、サービス付き高齢者向け住宅へ住み替えます。
引っ越しの手間はかかりますが、リースバックで失うはずだった数百万円〜1千万円規模の資産を手元に残すことができます。この資金は、将来の医療費や介護費用として、あなたの老後を確実に支えてくれるはずです。「住み慣れた家」への執着と、「老後の資金的な安心」。どちらがより重要か、冷静に天秤にかける必要があります。
悪質業者を見抜き失敗を防ぐためには
「リスクは承知の上で、どうしてもリースバック以外の選択肢がない」という場合は、少なくとも悪質な業者に足元を見られないよう、以下の自衛策を講じてください。
「普通借家契約」ができるか確認する
業者選びで最も譲ってはいけない条件は、「普通借家契約」が結べるかどうかです。
貸主側の都合で更新を拒否できる「定期借家契約」ではなく、正当な事由がない限り借主が希望すれば更新し続けられる「普通借家契約」であれば、住居の安定性は格段に高まります。
多くの業者はリスク回避のために定期借家を提案してきますが、中には普通借家契約に応じてくれる良心的な業者も存在します。「長く住みたい」という希望があるなら、ここだけは妥協してはいけません。
複数社の見積もりを取り比較する
1社の査定だけで決めるのは絶対にやめてください。リースバックの条件（買取価格や家賃設定）には定価がなく、業者によって数百万円の差が出ることが珍しくありません。
必ず3社以上の不動産会社から見積もりを取り、「売却価格」と「毎月の家賃」、そして「契約期間」「修繕費の負担区分」「買い戻し条件」を横並びで比較してください。また、契約書に不利な特約（予告なしの家賃値上げ条項など）がないか、契約前に司法書士や弁護士などの専門家にチェックしてもらうことを強くお勧めします。
まとめ：リースバックは慎重な判断が必要！まずは専門家に相談を
リースバックは「住み続けられる」という大きなメリットがある反面、資産価値の低下や将来的な居住リスクなど、長期的に見るとシニア世代にとって非常にハイリスクな仕組みです。目先の現金の魅力に惹かれて安易に契約してしまうと、10年後、20年後に後悔することになりかねません。
最後に、3つの方法の違いを整理しました。
| 項目 |
リバースモーゲージ |
リースバック |
一般売却（住み替え） |
| 毎月の支払 |
利息のみ（安い） |
家賃（高い・相場以上） |
家賃（選べる・相場通り） |
| 所有権 |
あり（自分の家） |
なし（他人の家） |
なし |
| 現金化額 |
評価額の5〜6割（融資） |
相場の6〜8割（売却） |
相場通り（10割） |
| 住む期間 |
終身 |
定期（2〜3年が多い） |
契約次第 |
あなたの目的が「老後資金の確保」と「住まいの安定」であれば、リースバックありきで考えるのではなく、まずはリバースモーゲージの利用や、思い切った住み替えも含めて、総合的な資金計画をプロに相談することをお勧めします。大切な資産と老後の生活を守るために、慎重な判断をしてください。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
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