住宅ローンのリスケジュールとは、借入時に組んだ返済計画（返済スケジュール）を変更することをいいます。具体的には、月々の返済負担を軽減するために返済期間を延ばしたり、当面の返済額を減らしたりするような調整を行います。
たとえば経済状況の急変で当初の計画通り支払えなくなりそうなとき、将来の支払い計画に折り合いをつけるためにリスケジュールを利用して破産を防ぐことがあります。なお、リスケジュールは契約上の合意変更であり、銀行と相談した上で実行されるため、信用情報上でいわゆる「ブラックリスト」に載るような扱いにはなりません。
リスケジュールが想定される主なケース
リスケジュールは、一般には突発的・予測困難な事情が発生した例外的なケースで検討されます。たとえば、大幅な経済環境の変動によって家計が逼迫する場合が考えられます。
近年では新型コロナ禍で企業倒産や休業が相次ぎ、残業減少で手取りが減ったり、賞与カットでボーナス返済が困難になる事例が実際に報告されています。また、重大な天災・地変（地震や津波、台風、大規模火山噴火など）によって収入源や住宅が被災するような非常事態も、リスケジュールを検討するきっかけとなります。
これらはいずれも予測が困難で社会全体への影響も大きいため、金融機関が例外的に対応を検討しやすい事態です。要するに、リスケジュールは「予期不能 × 重大 × 社会的影響が大きい」といった要素が揃うケースでのみ適用されやすい特別措置です。
リスケジュールの代表的な種類
リスケジュールには主に次の4つの方法があります。どれも当面の返済負担を減らす効果がありますが、将来の返済総額は増える点に注意が必要です。
返済完了までの期間を再設計（借入期間の延長）
返済期間そのものを延ばす方法です。例えば本来30年で完済予定だった住宅ローンを、35年や40年に延長するといったケースです。返済期間が延びる分、毎月の返済額は少なくなるため家計負担は軽くなります。しかしその反面、返済期間が長引くことで利息発生期間も延び、結果的に総支払額は増加します。
支払い負担を一時的に縮小（返済額の暫定的な引き下げ）
一定期間（例：1年～3年）の間だけ毎月の返済額を減らす方法です。たとえば月々10万円の返済を3年間だけ7万円に減額する、といった調整がこれに当たります。返済額を減らした期間分の不足は、後で返済期間を延長したり、一時的に返済額を増やしたりして埋め合わせる必要があります。あくまで繰延べである点に留意してください。
賞与返済の休止・再検討（ボーナス返済の停止・見直し）
ボーナス時期に返済を組んでいる場合、賞与返済分を一時的に停止または金額を減らしてもらう方法です。会社の業績悪化でボーナスが減ったり出なかったりした時の救済策です。ただしこの措置も、減額した分は将来的に必ず支払わなければならないので、他の方法（返済期間延長や返済額増加など）と組み合わせることが一般的です。
一定期間ローン返済をストップ（元金支払いの据え置き）
返済額を「利息分のみ」にすることで、当面元本返済を据え置く方法です。通常、毎月の返済額の半分以上は元金返済に充てられているため、この措置を取ると当面の支払額が大きく下がります。しかし据え置いた元金は後からまとめて返済しなければならず、延滞分だけ利息が増えるため長期的な支払い総額は大幅に増えることになります。
リスケジュールのメリット
リスケジュールの最大のメリットは、短期的に返済負担を軽くできる点です。特に月々の支払いが家計を圧迫している場合、「毎月12万円払うのは難しいが、9万円なら可能」といったように、返済額を減らすだけで家計に余裕が生まれるケースは少なくありません。たとえ支払総額が増えても、目の前の返済プレッシャーが軽減されるのは大きな利点です。
また、突発的な支出をしのぐ時間を稼げるというメリットもあります。例えば、「急に子供が私立高に進学することになった」「親の大病で手術費用が必要になった」「車を買い替えなければならなくなった」といった短期的に大きな出費が重なったとき、一時的に住宅ローン返済額を下げてその間の支出を乗り切れば、元の返済計画に復帰できる可能性があります。こうした一時的な家計の危機に対処するための救済策としてリスケジュールを活用できる点も、大きなメリットと言えます。
リスケジュールのリスク（知っておくべき現実）
一方でリスケジュールには負の側面もあります。主なリスクは次の3点です。
総返済額の増加
前述の通り、返済期間の延長や元金据え置きなどにより利息発生期間が延びると、住宅ローン全体の返済総額は大きく膨らみます。調整の短期的効果ばかり注目すると、後々高齢期や退職後に返済負担が重くのしかかる可能性があるため、あらかじめ増える総返済額を試算し、長期的な家計プランを入念に検討することが大切です。
返済が滞ると交渉の土台にすら立てない
リスケジュールは、支払い能力があると銀行に認められて初めて認められる措置です。既に数カ月以上の滞納があると、金融機関は代位弁済（保証会社への一括請求）や競売の準備に入ってしまい、相談窓口で救済を受け入れてもらえる可能性が極めて低くなります。逆に言えば、早期相談が鉄則です。政府（金融庁）も銀行に対し返済困難者への柔軟対応を指導しているため、滞納しないうちに早めに相談すれば、柔軟な返済猶予や減額に応じてもらえる可能性が高まります。
救済が難しい場合、出口は競売（強制売却）しかない
もし銀行との交渉で条件変更に合意できなければ、債権者は担保物件である住宅を競売（裁判所が管理する強制競売）にかけて債権回収を図ります。競売では通常、一般市場価格の6～8割程度と安く落札されるうえ、所有者は強制明渡しなど大きな不利益を被ります。そのため、リスケジュールの協議が成立しない場合は「最終的に競売によって回収される」という現実をしっかり念頭に置く必要があります。
リスケジュールが一般的に難しい理由
住宅ローンのリスケジュールは、原則としてどなたでも認められるものではありません。もし誰でも自由にリスケジュールできるとなれば、元々の返済契約の意味がなくなってしまいます。そのため、金融機関は申請者の家計や収入見通しを厳しく審査します。
例えばリスケジュールの条件としては、「一定期間後には安定した収入が見込める」「資金不足の原因が一時的である」「新たな借入予定はない」などが挙げられ、これらをクリアして初めて検討対象となることが多いとされています。
要するにリスケジュールは「根本的な免除」ではなく「負担の先送り」に過ぎない点を誤解してはいけません。借りられた分は将来必ず返さなければならず、返済期間を延長した分、返済総額も増えるという構図です。また、「相談＝承認」とは限らず、交渉を通じた合意形成のプロセスであることを認識しておく必要があります。
住宅ローンの返済が困難である場合のリスケジュール以外の対処法
万一、リスケジュールが難しい場合や支払いが滞り始めたときは、以下のような他の対処策も検討してください。早い段階で専門家に相談して最適な解を探ることが重要です。
家計を見直す
支出のムダがないか家計を再点検します。たとえば、住宅ローン金利が高いなら借り換えで負担を下げたり、保険の保障が重複していないか見直したり、通信費や自動車維持費を削減したりするだけで毎月数万円単位で浮くことがあります。こうした支出カットで余裕が生まれれば、リスケなしで返済継続できる場合もあります。
住宅の売却を検討する
自宅を売却してローンを完済する道もあります。ローン残債より高く売れる見込みがあれば、売却代金で住宅ローンを返済し、家賃が安い物件に住み替えるといった選択が可能です。反対に長期滞納で競売にかけられると相場より大幅に安く売られるため、返済見通しが立たない場合は自ら売却（任意売却）する方が被害を軽減できます。信頼できる不動産会社に依頼し、市場価格で売れるかを早めに査定してみることをおすすめします。
債務整理を検討する
住宅ローン以外にも借金が多く家計を圧迫している場合、法的な債務整理を選択肢に入れる方法があります。たとえば消費者金融やカードローンなど高利・無担保債務を整理する「任意整理」、あるいは複数の債務を減額して裁判所で支払計画を立てる「個人再生」などがあります。
個人再生には「住宅ローン特則」という仕組みがあり、住宅ローンを除いた債務を大幅に減らしながら自宅を残すことが可能です。裁判所を通じて債務の70～80%程度を削減できるケースも多く、借金の総額を大幅に減らせるメリットがあります。ただし個人再生では原則3～5年で完済を目指すため、月々の返済額が増える可能性もあります。最終的に破産手続きを選ぶと住宅は失う可能性が高い反面、それまでの債務が免除されることもあるため、弁護士など専門家とよく相談した上で自身に合った方法を選びましょう。
住宅ローン返済が困難な場合は、お早めに相談を
住宅ローンの返済に不安を感じたら、できるだけ早く専門家や協会へ相談することが大切です。金融機関は前述の通り金融庁の指導もあって困窮者に柔軟対応をするよう求められており、早期相談で柔軟な対応が得られる可能性が高まります。
たとえば一般社団法人全国任意売却協会では、住宅ローンの滞納や債務問題で困っている方を対象に全国から無料相談を受け付けています。任意売却や家計再建の支援に豊富な実績がある専門家が、ご相談者様の状況を丁寧にお伺いし、最適な解決策（競売回避や住み続ける方法など）をご提案します。おひとりで悩まず、まずは気軽にご相談ください。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
離婚がきっかけで任意売却したご相談
離婚をきっかけに、住宅ローンの問題を抱えてしまった方、母子家庭/父子家庭で住宅ローンの支払いを困窮されていた方など、 「自分と同じような状況の人はどのようにして解決したの?」、「こんなに住宅ローンが残っているけど売却できるの?」といった質問がよくございます。それぞれの状況によって問題や解決方法は異なります。事例の一部をご紹介します。
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