病気やケガで収入が減り、住宅ローンの支払いが厳しい状況でも、決して諦める必要はありません。
突然の慢性腎不全や肝硬変、2型糖尿病の悪化、NASH（非アルコール性脂肪肝炎）の進行、さらには人工透析が必要になるような事態に直面すると、収入が大きく減少し住宅ローン返済が困難になるケースがあります。
「家を手放すしかないのか」「滞納が続けばどうなるのか」と不安に思う方も多いでしょう。しかし実際には、多くの住宅ローン利用者が利用できる団体信用生命保険（団信）の保障や、公的支援制度が存在します。
本記事では、病気で住宅ローンが払えない場合にまず確認すべき保障内容から、それらが使えなかった場合の具体的な対処法、さらに家を守る方法や生活再建の事例まで、専門家の視点で分かりやすく解説します。早めに行動すれば、それだけ多くの選択肢が残されます。ぜひ最後までご覧いただき、一人で抱え込まず解決への一歩を踏み出してください。
1. 住宅ローンの「団体信用生命保険の内容」を確認しよう
住宅ローン返済が病気で苦しくなったとき、最初に確認すべきは団体信用生命保険（団信）の内容確認が必要であり、特に「疾病特約」の確認が重要です。団信は住宅ローン契約時に多くの方が加入している生命保険で、通常は契約者が死亡したり高度障害状態になった場合に残りの住宅ローンが全額保険金で返済されます。加えて近年では、所定の病気にかかった場合でもローンが免除される疾病保障付き団信が普及しています。
たとえば「三大疾病保障」や「八大疾病保障」と呼ばれる特約では、がん・心筋梗塞・脳卒中に加え、高血圧症や糖尿病、慢性腎不全、肝硬変など重篤な病気で所定の状態になった場合にローン残高が0円になる契約があります。まずはご自身の住宅ローンにこうした特約が付帯しているか、保障範囲と条件を確認しましょう。契約時期によって特約内容は異なるため、古い契約でもあきらめずにローン契約書や団信のしおりを見直し、加入当時に疾病保障が付いていたか確認することが重要です。
2. 人工透析は対象外？団信適用不可と言われた時の確認事項
「人工透析になっても団信では住宅ローンが免除されなかった」というケースもあります。一般的な団信では人工透析が必要な状態そのものは高度障害に該当しない場合があり、保険金によるローン完済の対象外となってしまうのです。
しかし、ここで諦めるのは早計です。人工透析に至った原因の「糖尿病」や「腎疾患（慢性腎不全）」が団信の疾病特約の対象になっている可能性があります。実際、金融機関によっては「腎臓の機能を永久に失い、人工透析療法を受けた状態」が保障対象に含まれており、そうした商品では糖尿病性腎症などが原因でその状態になった場合に住宅ローンが免除されます。金融機関側でも見落とされることもあるため、自分の契約している団信の約款を再確認し、「盲点になりがちな疾病」までカバーしていないか確認しましょう。「透析はダメ」と言われても、細かな特約条件を読めば適用される可能性があります。疑問があれば保険会社や専門家に相談し、必ず確認することが大切です。
3. 特約が使えなかった場合の住宅ローン対策と公的支援
団信の特約でローン免除が受けられない場合でも、まだ取れる対策はあります。まずは金融機関に返済条件の見直し（リスケジュール）を相談しましょう。返済が厳しいと感じたら早めに事情を伝えることが重要です。一定期間元本の返済を据え置き利息のみ支払う、返済期間を延長して月々の返済額を減らすなど、条件変更に応じてもらえる可能性があります。 また、公的な支援制度も活用しましょう。
健康保険の「傷病手当金」は病気やケガで働けなくなったとき、最長1年6か月にわたり給料の約3分の2が支給されます。さらに「障害年金」を受給できる可能性もあります。これらの給付金を住宅ローン返済の足しにすれば、滞納を防げるかもしれません。 それでも不足する場合は、親族から一時的に資金援助や借り入れを検討するのも一つの方法です。その際は借用書を交わし、返済計画を明確にしておけば贈与税の心配もありません。また、家計の無駄を見直して治療費や生活費を捻出する努力も大切です。
4. 返済困難な場合の解決策「通常売却」や「任意売却」という選択肢
病気の長期化などで住宅ローンの返済がどうしても難しい場合、ご家族とも相談を行なって頂き自宅を手放し、より月々の生活費が抑えられる賃貸へのお引越しなどを検討頂くこともしっかりと検討する必要があります。（今後の医療費なども含めて生活資金を計算）
その場合、住宅ローンの残債が残っている場合においては、残債以上の金額で売却を行わなければ、不足する金額を自身で捻出する必要があり、売却自体が困難になるケースが多数発生して参ります。
このような売却したくても売却自体が困難な場合においてそれでもなんとか売却を進めることが可能な方法があります。それが「任意売却」という方法で問題を解決できます。
任意売却とは、住宅ローンの残高が物件の売却価格を上回るオーバーローン状態でも、金融機関（債権者）の同意を得て不動産を売却する手続きです。競売のように強制的に売られるのではなく、市場に近い価格で売却できるため、競売より高値で売れる分だけ残る借金を減らせます。
さらに、債権者との交渉次第で引っ越し費用などを売却代金から確保できる場合があり、手元資金を残せる可能性もあります。また、競売と異なり物件情報が公開されないため、近所に事情を知られにくいというメリットもあります。 任意売却なら、築年数が古かったり傷みのある家でも債権者が合意すれば売却できますし、売却後にローンが残っても金融機関と相談して無理のない額で分割返済することもできます。競売になれば家は安値で売られ、強制的に退去させられたうえ多額の借金だけが残るという最悪の事態になりかねません。そうなる前に、返済のめどが立たなくなった段階で早期に任意売却を検討することが大切です。
5. 残債が不動産の価値に比べ、少ない場合は複数の選択肢がある
リースバック／リバースモーゲージといった今の家に住むことをしながら、月々の家賃や返済はあるものの、売却したお金（まとまったお金）を手に入れる方法もあります。また、一般的に同様の希望をかなえる具体的な手続きとしては、ご子息 いとこといった親族に購入してもらうことにより、資金を捻出する方がもっとも割合としては多いです。
6.【事例】人工透析で免除不可でも手元資金を残せた成功ケース（東京都北区）
人工透析が必要になり団信では住宅ローンが免除されなかったケースの一例をご紹介します。東京都北区のマンションにお住まいだったAさん（パート勤務）は、重度の腎疾患で人工透析が欠かせなくなり、収入が激減して残債約780万円の住宅ローン返済が困難になりました。しかし透析治療のみでは団信の高度障害認定が下りず、ローンは免除されません。そこでAさんは「働けるうちに自宅を売却し、ローンを完済して手元に資金を残したい」と考え、当協会に相談されました。
私たちはAさんの体調に配慮し、買主探しから引っ越し準備まで総合的にサポート。室内の整理なども行い、売却活動を円滑に進めました。その結果、マンションは約1,600万円で売却成立。残債約780万円を完済しても数百万円の現金を確保することができました。Aさんは住宅ローンの重荷から解放され、手元に残った資金で治療に専念しながら新生活をスタートされています。病気でローン返済が行き詰まっても、適切な手続きを踏めばここまで状況を好転させられるのです。
7. 諦めないで！病気による住宅ローン苦境は必ず解決できます
慢性疾患や大病による収入減で住宅ローンの支払いができなくなっても、決して諦める必要はありません。 まずは焦らずにご自身の団信特約を確認しましょう。適用条件に該当すれば、住宅ローンがゼロになる可能性があります。もし団信でカバーできなくても、リスケジュールや公的支援、任意売却など必ず解決策は存在します。大切なのは早めに行動することです。滞納が長引けば選択肢は狭まりますが、早期に相談すれば負担軽減や資金確保の余地が広がります。
私たち全国任意売却協会は、こうした悩みを抱える方々に寄り添いサポートしています。無料のメール相談も受け付けていますので、どうか一人で抱え込まずにご連絡ください（秘密厳守・治療優先での生活再建サポートをお約束します）。つらい状況でも必ず出口はあります。早めの相談と適切な対策で、住宅ローンの苦境を乗り越えましょう。
記事監修者
藁科 暁 / 埼玉本部長
任意売却取扱主任者/宅地建物取引士
賃貸から売買まで不動産業務を多岐にわたり経験してきました。その中で任意売却に悩まれている方のお力になれたらと自ら志願して全任協にて従事しております。ご不安ばかりで相談することにも躊躇するかもしれませんが、私たちが不安を取り除き新しい人生のスタートを切れるようにお手伝いさせていただきます。ご相談から売却終了後のサポートまでさせていただきます。お気軽にご相談ください。
協会には離婚を理由にしたご相談も多くいただき解決させていただいています。特に離婚時、離婚後はお2人では話したくない、話が進まないなどもあり第3者が入る事でお話が進めやすくなることも多々あります。全任協フリーダイヤル0120-963-281(クロウサルニンバイ）の無料相談か無料メール相談へご連絡下さい。
離婚がきっかけで任意売却したご相談
離婚をきっかけに、住宅ローンの問題を抱えてしまった方、母子家庭/父子家庭で住宅ローンの支払いを困窮されていた方など、 「自分と同じような状況の人はどのようにして解決したの?」、「こんなに住宅ローンが残っているけど売却できるの?」といった質問がよくございます。それぞれの状況によって問題や解決方法は異なります。事例の一部をご紹介します。
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